ConnexionRésiliation d’un bail pour trouble de voisinage
Dernière mise à jour le 05/12/2023
La résiliation d’un bail pour trouble du voisinage est une opération menée par le propriétaire en cas de manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux.
Cette notion d’usage paisible des locaux est large afin de pouvoir couvrir de nombreux comportements abusifs (bruits, odeurs, troubles nocturnes etc…).
En somme, si la démarche de résiliation du bail pour trouble du voisinage peut être difficile pour le propriétaire, ce dernier a l’obligation de faire cesser ces nuisances.
Trouble anormal de voisinage : quelle obligation pour le propriétaire ?
Le trouble de voisinage doit être caractérisé par un ensemble d’éléments. Toutefois, la caractérisation du trouble anormal de voisinage (aboiements de chien ou autre) reste à l’appréciation du juge qui se prononce dans une décision. Une fois le trouble anormal de voisinage caractérisé, le propriétaire a l’obligation de faire cesser le trouble. À défaut, il s’expose à des conséquences juridiques.
Caractérisation du trouble de voisinage
Tout d’abord, pour caractériser un trouble anormal de voisinage, il faut pouvoir prouver 3 éléments :
- La continuité ;
- La permanence ;
- La durabilité et/ou répétition.
La caractérisation de trouble de voisinage sera toutefois appréciée par les juges du fond.
Le bruit peut être sanctionné comme un trouble de voisinage, même la journée (à condition que ces bruits soient répétitifs, intensifs et durables) et la nuit (cas de tapage nocturne).
L’obligation de réaction du propriétaire pour faire cesser le trouble anormal de voisinage
À partir du moment où le propriétaire est mis au courant du trouble du voisinage que conduit son locataire, il a l’obligation d’intervenir dans le but de faire cesser ce trouble.
Cette obligation est inscrite dans la loi n°2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance. Cette dernière dispose que le propriétaire a la possibilité de résilier le bail dès lors que les troubles émis par le locataire sont condamnés par la justice.
Par ailleurs, l’article 1729 du Code civil dispose l’obligation d’occupation paisible du logement.
En conséquence, face à l’ensemble de ces dispositions, le propriétaire est tenu d’agir dans le cas de troubles anormaux de voisinage.
Comment résilier un bail pour trouble anormal de voisinage ?
Avant de pouvoir résilier un bail pour trouble anormal de voisinage, il est nécessaire que ce dernier ait été reconnu par le juge dans une décision. Une fois le trouble anormal de voisinage caractérisé par le juge, le propriétaire peut résilier le bail du locataire.
Deux solutions s’offrent à lui en fonction de la présence ou de l’absence d’une clause résolutoire dans le contrat de location.
Dans tous les cas, une fois la résiliation du bail prononcée, le locataire est dans l’obligation de quitter les lieux. Dans le cas où le locataire ne respecterait pas cette obligation, le bailleur a la possibilité de recourir à la procédure d’expulsion.
Porter plainte pour trouble anormal de voisinage
Avant de porter plainte pour trouble anormal de voisinage, il convient de souligner qu’il est de l’intérêt du locataire comme du propriétaire de chercher une solution amiable. Cette dernière n’est néanmoins pas obligatoire dans le cas de trouble de voisinage.
Toutefois, si les troubles persistent, le propriétaire peut porter l’affaire en justice en raison du manquement à l’usage paisible des locaux loués défini par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Dans ce cas, il faut se tourner vers le tribunal d’instance du lieu dont dépend le logement loué. Le propriétaire devra alors apporter les preuves et l’ensemble des éléments afin de démontrer l’existence d’un trouble anormal de voisinage. Le juge en appréciera alors la validité.
Résilier un bail pour trouble de voisinage grâce à la clause résolutoire
La clause résolutoire est une clause qui définit les conditions de résiliation du bail par le propriétaire en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations.
La clause résolutoire s’applique à différents cas :
- Le non-paiement du loyer et des charges ;
- Le non versement du dépôt de garantie ;
- Le défaut d’assurance locative.
Depuis la loi du 5 mars 2007, la clause résolutoire peut aussi s’appliquer dans le cas des troubles anormaux de voisinage pourvu que ceux-ci soient affirmés par le juge.
En d’autres termes, si le juge vérifie l’existence de troubles de voisinage, le propriétaire peut immédiatement utiliser la clause résolutoire pour mettre fin au bail du locataire.
Naturellement, avant d’appliquer la clause résolutoire, le propriétaire doit mettre en demeure le locataire de cesser les troubles.
En outre, si le trouble de voisinage doit être reconnu par le juge, il n’est pas nécessaire que cette reconnaissance découle d’une action menée par le propriétaire. Il peut très bien s’agir d’un autre occupant de l’immeuble ou d’un voisin qui mène une action en justice contre le locataire afin de faire reconnaître le trouble de voisinage.
Le propriétaire pourra alors utiliser la décision de justice en question pour utiliser la clause résolutoire.
Résilier un bail pour trouble de voisinage sans clause résolutoire
Dans le cas où le contrat de location ne dispose pas d’une clause résolutoire, le propriétaire devra formuler une demande auprès du juge afin de résilier le contrat de location.
Dans ce cas, le juge commencera par reconnaître l’existence du trouble anormal de voisinage, puis il prononcera la résiliation du bail.
Il est alors aisé de comprendre que l’inclusion d’une clause résolutoire dans le contrat de location permet au propriétaire de se protéger de certains risques locatifs et de faciliter l’ensemble de ses démarches.
La possibilité d’expulser le locataire avec la résiliation du bail pour trouble de voisinage
Dans le cas où le locataire, après que la résiliation du bail ait été prononcée, ne quitte pas les lieux, le propriétaire a la possibilité d’avoir recours à l’expulsion.
Dans ce cas, la procédure réclame l’intervention d’un huissier et est similaire à l’expulsion d’un locataire pour loyers impayés.
Néanmoins, la procédure d’expulsion du locataire est une procédure très longue, complexe et onéreuse. C’est la raison pour laquelle il est préférable pour le propriétaire d’insérer une clause résolutoire dans le contrat de location.
Le propriétaire peut soit :
- Proposer une offre de relogement : en cas de refus ou d’absence de réponse du locataire après un délai d’un mois à partir de l’envoi de l’offre par lettre recommandée avec accusé de réception, le bailleur peut saisir la justice pour demander l’expulsion ;
- Lancer directement une procédure judiciaire pour demander l’expulsion du locataire.
Le locataire dispose d’un mois pour faire appel du jugement prononçant l’expulsion, après la signification de cette décision par huissier.
Le propriétaire demande alors à un huissier de réaliser un commandement de quitter les lieux qui fait courir un nouveau délai de préavis fixé par la loi ALUR de 2 mois pour partir ou pour saisir le tribunal de grande instance en vue d’avoir un nouveau répit allant de 3 mois à 3 ans en fonction de la situation personnelle et familiale du locataire.
Si le logement est l’habitation principale du locataire, la Préfecture doit être informée du commandement de quitter les lieux pour mettre en place des actions sociales.
La procédure d’expulsion est obligatoirement réalisée par un huissier entre 6 heures et 21 heures, les jours ouvrables, en informant au préalable le locataire ou non. Il peut également demander à la Préfecture l’assistance des forces de l’ordre.
Quels sont les effets de la résiliation d’un bail pour trouble de voisinage ?
La résiliation d’un bail pour trouble de voisinage prend effet le jour où elle est prononcée : elle n’a pas d’effet rétroactif.
En tout état de cause, il convient de souligner que la résiliation produit son effet aussi bien à l’encontre des sous-locataires qu’à l’encontre du propriétaire.
En d’autres termes, si un bien est sous-loué et que le sous-locataire produit des troubles de voisinage, le propriétaire du bien a la possibilité de mettre fin au bail pour le locataire originel et de faire quitter les lieux au sous-locataire.
Cette éventualité a été mise en évidence par une décision de la cour de cassation le 1er octobre 1997.
En outre, dans le cas d’une résiliation pour faute du locataire, ce dernier est dans l’obligation de payer le loyer du logement pendant le temps nécessaire à la relocation du bien.
Cette obligation est posée à l’article 1760 du code civil.
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FAQ
Comment faire cesser un trouble de voisinage ?
Quels sont les troubles de voisinage ?
Comment est caractérisé le trouble de voisinage ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
je loue un local proche de mon domicile à une société dont une des employée me harcèle et m’agresse. Les mesures prises par son employeur sont insuffisantes car les comportements néfastes continuent.
J’ai d’une part une plainte en cours contre cette femme. D’autre part le bail va arriver à la fin d’une période triennale cette année, et je ne souhaite pas le renouveler afin d’être sûre d’éloigner cette personne de mon domicile.
Quel motif et quelle procédure est la plus adaptée pour mettre fin à ce bail ?
Bonjour,
En principe, un bail commercial peut être résilié à l’échéance d’une période triennale par le bailleur, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois et de notifier le congé par acte d’huissier. Le congé peut être donné sans renouvellement, avec ou sans indemnité d’éviction selon la situation.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonsoir et merci pour toutes ces informations. En est-il de même pour un bail commercial : le bailleur nous met en demeure d’arrêter immédiatement les nuisances sonores liés à des concerts qui sont organisés dans ce lieu depuis 12 ans, mais non précisés dans le bail.
Mon voisin, du premier étage au dessus de moi, régulièrement ivre mort, musique à fond, jets de bouteilles en verres et dernièrement il a balancé son ventilateur. La police est venu, à vu et entendu, mais n’ont rien voulu faire. Des propos tenus par mon voisin devant la police, qui n’a rien voulu faire (« je vais te couper le cou », « je vais défoncer ta mère ») Puis je vais te défoncer – te casser le c…. et… je vais te tuer et je vais t’envoyer des gars pour t’éclater Cela, constituent des menaces de mort. C’est un… Lire la suite »
Bonjour,
Les menaces de mort sont un délit puni jusqu’à 3 ans de prison (article 222-17 du Code pénal), et jeter des objets est une mise en danger d’autrui (article 223-1).
Il est possible de déposer plainte au commissariat ou d’écrire au procureur en décrivant précisément les faits et en citant les policiers comme témoins.
En cas de crainte d’un passage à l’acte, il est aussi possible de demander une ordonnance de protection en urgence.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Merci beaucoup, on va faire ça et je vous tiendrai informé.
Bonjour nous avons un voisin qui effectue exactement toutes les exemples donnés ci-dessous ; bruit, odeur, comportement agressif et inapproprié.. nous sommes propriétaires d’un appartement dans une résidence et le monsieur concerné est locataire, le syndicat a plusieurs fois contacté le propriétaire mais celui-ci ne réagit pas du tout donc son locataire continue nous aimerions que se monsieur quitte les lieux car cela devient dangereux du coup est-ce qu’on peut rassembler des signatures pour le faire virer
Bonjour,
Dans le cas où vous avez d’ores et déjà averti le syndic par LRAR ainsi quel le bailleur, vous pouvez vous en remettre à justice en consultant un professionnel en la matière.
Si besoin, il est également possible de déposer plainte.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonsoir ma voisine du dessus ce traîne une grosse pierre le matin comme de nuit et ce réveille la vers 1h et 2h du matin pour lâcher un objet lourd sur le sol qui me réveille en sursaut .jai envoyé une mise en demeure aux bailleur depuis décembre il y’a eu aussi une pétition des main courante courrier d’autre locataire attestant mes dires elle fume aussi du canabis .elle a été convoqué par la police et le bailleur elle se fait passé pour une victime depuis je vis un enfer je ne peux pas rester chez moi j’ai comme réponse… Lire la suite »
Bonjour,
Dans une telle situation, n’hésitez pas à adresser un courrier en LRAR au bailleur et au syndic afin que ces derniers accomplissent les diligences nécessaires afin de faire cesser le trouble.
En cas d’inaction de leur part n’hésitez pas à contacter un professionnel en matière et/ou à vous en remettre à la police.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Nous sommes propriétaires d’un appartement situé à 600 kilomètres de notre résidence donc nous le faisons gérer par une agence. Notre locataire est agressive avec les autres locataires et en est même venue aux mains en arrachant les cheveux d’une voisine. Nous lui avons fait un courrier recommandé en lui demandant de cesser ces nuisances mais malheureusement elle continue. Les autres locataires et propriétaires s’en prennent à nous en nous demandant de l’expulser. Est-ce à nous de le faire ou à l’agence? Comment devons-nous procéder. Merci de votre réponse.
Bonjour, Lorsque le propriétaire d’un bien loué souhaite procéder à la résiliation d’un bail pour trouble de voisinage, il doit adresser une lettre de congé au locataire en respectant les délais de préavis légaux. Toutefois, ce délai court à partir de la date de fin du contrat de location. Cela signifie que par cette procédure, le propriétaire ne peut pas demander au locataire de quitter le logement avant la date d’échéance du contrat. C’est uniquement à cette date qu’il pourra récupérer le logement, sauf si le locataire lui-même décide de partir avant la fin du délai de préavis. Par ailleurs,… Lire la suite »
Bonjour
Je viens d emménagé,mon voisin au dessus de chez moi très très bruyant.(il s en moque , déjà connu parla police) il est 3j impossible de dormir
J’ai déjà interpellé le syndicat.
J aimerai savoir mon préavis a donner,je vais pas rester.
Merci d’avance de me répondre
Cordialement mme massot Valérie
Bonjour,
En qualité de locataire vous pouvez résilier le bail à n’importe que moment sans avoir à le justifier.
A cette fin, il vous suffit d’envoyer un congé en respectent le délai de préavis applicable, à savoir :
– 1 mois pour un logement meublé ;
– 3 mois pour un logement vide (ou 1 mois si le logement est situé en zone tendue).
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonsoir j’ai une locataire qui ne respecte pas la tranquillités des autres locataires il y a eu des vols dans les parties communes des dégradations de boites aux lettres par ses amis et des vol de scooteur et de vol chez une autre locataire ayant porté plainte et mise en demeure nous savons que les vol est cette locataire et ses amis puis je faire une résiliation de bail dans quelques jours il y aura une perquisition par la gendarmerie dis je attendre ? JE NE SAIS PAS DOIS JE DEMANDER LA RESILIATION AUX TRIBUNAL DE PROXIMITE ?MECI
Bonjour, En tant que propriétaire, il est effectivement possible de saisir le tribunal pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire. Lorsque le bail ne comprend pas de clause de résiliation, le propriétaire peut également assigner le locataire par acte d’huissier devant le tribunal afin de demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Par ailleurs, lorsque la fin du bail est proche, le propriétaire peut donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux. Toutefois, il devra respecter un délai de préavis de 6 mois pour une location vide et 3 mois pour une… Lire la suite »