L’approbation des comptes annuels d’une SCI

Chaque année, le gérant d’une SCI doit rendre compte de sa gestion aux associés. Cette formalité, que l’on appelle couramment l’approbation des comptes, obéit en société civile à des règles bien plus souples que dans une SARL ou une SAS. Voici ce que la loi impose réellement, la procédure à suivre et ce que vous risquez en cas de manquement au niveau de la comptabilité de la SCI notamment.

Qu’est-ce que l’approbation des comptes en SCI ?

En SCI, approuver les comptes consiste, pour les associés, à valider les comptes annuels que le gérant leur présente. Aucun texte n’impose directement cette approbation en société civile. La loi met à la charge du gérant une obligation de reddition de compte, et ce sont les statuts qui prévoient ensuite le vote d’approbation.

C’est l’occasion pour le gérant et les associés de faire le point sur les bénéfices, les dépenses, les pertes, les investissements et bien d’autres décisions passées ou futures de la société.

Reddition de compte ou approbation des comptes ?

Les deux notions ne recouvrent pas la même obligation. L’article 1856 du Code civil impose au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois dans l’année, par un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société indiquant les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues. Cette reddition de compte s’impose à toutes les SCI, sans exception.

L’approbation, elle, est le vote par lequel les associés valident ces comptes. Aucune disposition du Code civil ne l’impose aux sociétés civiles. En pratique, la quasi-totalité des statuts de SCI la prévoient, ce qui la rend obligatoire pour la société concernée. Le premier réflexe consiste donc à relire vos statuts avant de fixer la procédure.

Les obligations comptables selon le régime fiscal de la SCI

Les obligations comptables d’une SCI dépendent de son régime fiscal, alors que l’obligation de rendre compte reste identique dans les deux cas.

Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, aucun plan comptable ne lui est imposé et elle peut tenir une comptabilité de trésorerie, beaucoup plus simple à gérer. Cette souplesse n’est pas une dispense totale. La société doit rester en mesure d’établir le rapport annuel prévu à l’article 1856 du Code civil, déposer chaque année une déclaration n° 2072-S ou n° 2072-C, et appliquer les règles des BIC ou de l’impôt sur les sociétés pour la quote-part revenant à un associé personne morale soumis à l’IS, en application de l’article 238 bis K du Code général des impôts.

Lorsque la SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés, elle doit tenir une comptabilité d’engagement à l’instar des sociétés commerciales comme la SARL ou la SAS. Elle dépose une déclaration n° 2065 accompagnée de sa liasse fiscale, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai lorsque l’exercice est clos le 31 décembre, ou dans les trois mois de la clôture dans les autres cas.

Qui doit approuver les comptes de la SCI ?

S’il appartient au gérant de la SCI de rendre compte annuellement de sa gestion, il revient aux associés d’approuver les comptes.

Le gérant les convoque à une assemblée générale ordinaire annuelle (AGOA) dans le délai fixé par les statuts. Le délai de six mois suivant la clôture, applicable aux sociétés commerciales, ne s’impose pas aux sociétés civiles et n’est retenu que si les statuts le prévoient. La date de clôture de l’exercice est elle aussi libre, même si le 31 décembre reste le choix le plus courant.

La convocation doit contenir l’ordre du jour de l’AGOA ainsi que les documents comptables que les associés doivent consulter au préalable. L’approbation ou le rejet des comptes doit être inscrit dans le PV de l’AG de la SCI.

Pourquoi approuver les comptes ?

Lorsque vous créez une SCI, l’approbation des comptes devra être réalisée afin de faire le point sur la situation réelle de l’entreprise. L’approbation  permet aussi d’assurer la crédibilité de la société auprès de ses parties prenantes (telles que les banques, les clients, et les fournisseurs), de ses investisseurs et de l’administration fiscale.

C’est l’occasion pour les associés ou actionnaires de se prononcer sur la gestion et la comptabilité de la SCI. En d’autres termes, l’approbation des comptes répond à des besoins de transparence économique.

Comment procéder à l’approbation des comptes annuels en SCI ?

L’approbation des comptes suit la procédure prévue par les statuts et par le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, en 3 étapes :

1. La convocation des associés à l’assemblée générale ordinaire annuelle
2. La tenue de l’assemblée générale
3. La rédaction du procès-verbal d’assemblée générale

Le gérant de la SCI doit suivre à la lettre la procédure et toutes les formalités relatives à l’approbation des comptes, de la convocation à l’assemblée générale ordinaire annuelle au dépôt des comptes.

Étape 1 : la convocation à l’assemblée générale ordinaire annuelle

Avant la tenue de l’AG, le gérant doit convoquer les associés. L’article 40 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 impose une convocation par lettre recommandée, adressée quinze jours au moins avant la réunion. L’ordre du jour doit y être rédigé de telle sorte que le contenu et la portée de chaque question apparaissent clairement, sans renvoi à un autre document. Les statuts peuvent allonger ce délai, jamais le réduire.

L’article 41 du même décret énumère les documents adressés aux associés par lettre simple, dans ce même délai de quinze jours :

• Le rapport d’ensemble sur l’activité de la société prévu à l’article 1856 du Code civil ;
• Les comptes annuels et les propositions d’affectation du résultat ;
• Le texte des résolutions proposées ;
• Le rapport du commissaire aux comptes ou de l’organe de surveillance, s’il en existe un.

Ces mêmes documents restent tenus à la disposition des associés au siège social pendant ce délai, où ils peuvent en prendre connaissance ou copie.

Le rapport de gestion sert également d’appui pour les prises de décision dans le cadre du développement de la société, notamment par rapport à l’affectation du résultat. Il indique en outre le montant des dividendes à distribuer entre les associés en cas de bénéfices.

Une SCI n’est tenue de désigner un commissaire aux comptes que si elle exerce une activité économique et dépasse deux des trois seuils fixés par l’article R612-1 du Code de commerce, soit 50 salariés, 3 100 000 € de chiffre d’affaires ou de ressources hors taxes et 1 550 000 € de total de bilan.

En cas de recours à un expert-comptable ou à un avocat pour la production du bilan et l’établissement des documents juridiques, la procédure d’approbation des comptes génère un coût généralement compris entre 300 € et 1 000 € (tarifs constatés en 2026).

Étape 2 : la tenue de l’assemblée générale

C’est durant l’AG que les comptes annuels présentés par le gérant sont approuvés ou désapprouvés. Les associés donnent leur avis par rapport à la gestion de la société, votent l’affectation du résultat et décident de l’approbation, de la désapprobation ou de la modification des comptes. Le vote se fait à la majorité, qu’il s’agisse de valider ou de rejeter les comptes sociaux.

La règle de majorité est celle que fixent les statuts. À défaut de clause, l’article 1852 du Code civil impose l’unanimité des associés pour les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus au gérant. Une SCI dont les statuts restent muets sur ce point ne peut donc pas approuver ses comptes à la majorité simple.

Le refus d’approbation des comptes n’a pas de conséquence sur les activités de la société. En effet, le rejet des comptes annuels n’empêche pas la poursuite de l’exploitation. En revanche, les anomalies relevées par les associés doivent être ajustées.

C’est durant l’assemblée générale que les associés décident d’affecter le bénéfice ou la perte de l’entreprise aux réserves, au report à nouveau ou à la distribution de dividendes.

Étape 3 : la rédaction du procès-verbal d’assemblée générale

Après l’approbation des comptes sociaux vient la rédaction des documents nécessaires à la tenue d’un registre des décisions prises au cours de chaque assemblée générale ordinaire annuelle. . Il s’agit du procès-verbal de l’assemblée générale d’approbation des comptes.

Le PV est l’unique document pouvant attester de la bonne tenue de l’AG et ainsi de l’approbation ou du refus des comptes. L’article 44 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 le rend obligatoire pour toute délibération des associés et fixe son contenu : nom et prénoms des associés présents, nombre de parts détenues par chacun, documents et rapports soumis, texte des résolutions mises aux voix et résultat des votes. Une fois rédigé, le procès-verbal doit être consigné dans un registre des décisions de la SCI.

L’alternative de la consultation écrite des associés

Réunir une assemblée n’est pas toujours nécessaire. L’article 1853 du Code civil, modifié par la loi n° 2024-537 du 13 juin 2024, autorise les statuts à prévoir que les décisions collectives résultent d’une consultation écrite, y compris par voie électronique, selon les délais et les modalités qu’ils définissent.

Cette faculté rend service aux SCI familiales dont les associés vivent dans des villes différentes. L’article 42 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 impose alors d’adresser à chaque associé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le texte des résolutions proposées et les documents nécessaires à son information. La justification du respect de ces formalités et la réponse de chaque associé sont annexées au procès-verbal.

Le quitus donné au gérant et sa portée réelle

Par le quitus, les associés déclarent approuver la gestion du gérant pour l’exercice écoulé. Ce vote intervient le plus souvent juste après l’approbation des comptes, dans la même assemblée, sous forme d’une résolution distincte.

Sa portée reste limitée. L’article 1843-5 du Code civil prévoit qu’aucune décision de l’assemblée des associés ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l’accomplissement de leur mandat. Un associé qui découvre après coup une faute de gestion conserve donc son droit d’agir, même s’il a voté le quitus.

La SCI doit-elle déposer ses comptes annuels au greffe ?

Non, une SCI n’est en principe pas tenue de déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce. Cette formalité vise les sociétés commerciales, SARL, EURL, SAS, SASU et SA, en application des articles L232-21 à L232-26 du Code de commerce. Les comptes d’une SCI restent donc confidentiels.

Deux situations font exception :

• La SCI exerce une activité économique et dépasse deux des trois seuils de l’article R612-1 du Code de commerce ;
• La SCI exerce en réalité une activité commerciale, ce qui la soumet aux obligations des sociétés commerciales.

Quelles sanctions à la charge du gérant en l’absence d’approbation des comptes annuels de la SCI ?

Aucune sanction pénale ne frappe le gérant d’une SCI qui n’a pas fait approuver les comptes. Le manquement sanctionné est le défaut de reddition de compte, et il relève de la responsabilité civile. Par application de l’article 1850 du Code civil, le défaut d’établissement des comptes annuels de la SCI constitue une obligation légale dont le non-respect engage la responsabilité civile du gérant.

Les personnes ayant intérêt à introduire une action en justice, en l’occurrence les associés, peuvent ainsi poursuivre le gérant de la SCI par 2 types d’actions :

• Action sociale : les associés entreprennent une action en responsabilité contre le gérant au nom de la société.
• Action ut singuli : chaque associé introduit une action en responsabilité contre le gérant afin de défendre ses intérêts propres.

Chaque action permet au demandeur d’obtenir des dommages-intérêts afin de réparer un préjudice réel.

Devis d'expertise comptable

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 08/09/2026

Sources de l'article

• Article 1850 du Code civil
• Article 1852 du Code civil
• Article L242-8 du Code de commerce
• Article L612-1 du Code de commerce
• Article 238 bis K du Code général des impôts