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Droit au bail : définition, cession et indemnité
Dernière mise à jour le 13/04/2025
Le droit au bail est un élément du fonds de commerce. Plus spécifiquement, il s’agit du droit de l’exploitant d’un fonds de rester dans les locaux qu’il loue au propriétaire des murs. Cette faculté dont dispose le preneur contre le bailleur peut être transférée à l’occasion de la cession du bail commercial à un tiers ou de la cession du fonds de commerce.
Le droit au bail permet au preneur de bénéficier d’un renouvellement automatique du bail moyennant le paiement du loyer convenu avec le bailleur.
Qu’est-ce que le droit au bail ?
Le droit au bail peut être défini comme étant un élément constitutif du fonds de commerce. Il bénéficie à l’exploitant d’un fond qui souscrit un bail commercial pour son activité, et est opposable au propriétaire du local.
Bien que le droit au bail fasse généralement partie du fonds de commerce, tous les fonds de commerce ne disposent pas de cet élément : c’est notamment le cas des entreprises dont l’activité ne nécessite pas de disposer d’un local, ou des entrepreneurs individuels qui exercent depuis leur domicile.
En effet, le droit au bail permet au preneur de disposer d’une garantie de renouvellement du bail lui permettant de développer son activité sans crainte de perdre la jouissance des locaux .
De plus, le droit au bail seul a une valeur patrimoniale. Par conséquent, en cas de reprise du bail commercial, il est transmis au cessionnaire en contrepartie du versement d’une somme d’argent, que le locataire entrant verse donc au locataire sortant.
Il doit être distingué du pas-de-porte qui s’entend du paiement effectué au propriétaire des lieux au moment de la première signature d’un bail commercial : on parle alors de droit d’entrée et non de droit au bail.
Quels sont les avantages du droit au bail pour le cessionnaire et le cédant ?
La cession du droit au bail dans le cadre d’une cession de bail commercial procure des avantages à la fois au cessionnaire mais également au cédant.
Les avantages pour le locataire entrant
La cession du droit au bail moyennant une indemnité profite au repreneur pour plusieurs raisons :
- Le repreneur obtient tous les droits garantis par le statut des baux commerciaux ;
- Le locataire entrant a le droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction ;
- Le locataire entrant a le droit à un loyer privilégié négocié préalablement par le cédant avec le propriétaire des lieux et qui est le plus souvent inférieur au prix du marché ;
- Le locataire entrant a le droit à une révision du loyer soumise au statut des baux commerciaux.
La révision du montant du loyer du bail commercial s’effectue cependant selon divers éléments :
- Le montant du loyer payé : si le loyer est faible ou élevé par rapport à la position géographique du bien, alors la révision du loyer entraînera une hausse ou une baisse du loyer ;
- Le délai : il faut également prendre en considération le délai entre la cession du droit au bail et le renouvellement du bail.
Les avantages pour le locataire sortant
Le droit au bail donne également des avantages au locataire sortant puisqu’il est valablement libéré de toutes ces obligations issues du bail.
De plus, le locataire sortant reçoit une indemnité issue de la cession du droit au bail par le locataire entrant.
Enfin, c’est lui qui fixe librement le montant de l’indemnité que le locataire entrant doit payer pour que celui-ci puisse bénéficier du droit au bail.
On comprend facilement que le montant de l’indemnité dépend alors des avantages dont le locataire entrant bénéficiera.
Les conséquences pour le bailleur
Les avantages que le droit au bail procure au locataire sortant et entrant entraînent des conséquences directes sur le bailleur. En effet, le bailleur a l’avantage d’avoir une personne qui poursuit son contrat de bail dans les mêmes conditions prévues initialement. Par conséquent, le contrat de bail commercial reste inchangé du point de vue du propriétaire.
Toutefois, la cession du bail doit lui être notifiée afin qu’il puisse prendre connaissance du changement de locataire.
Comment évaluer le droit au bail en cas de cession ?
Pour que le droit au bail s’applique, il faut distinguer selon que le droit au bail est cédé avec ou indépendamment du fonds de commerce.
Cession de fonds de commerce
Pour rappel, le fonds de commerce correspond à l’ensemble des éléments qui constitue l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle.
En outre, en cas de cession de fonds de commerce, le locataire cède à la fois le fonds de commerce et le droit au bail de manière simultanée, car ce dernier est inclus dans le fonds.
Mais ce n’est pas tout, il acquiert aussi tous les éléments du fond de commerce c’est-à-dire l’enseigne, les équipements et également la clientèle.
Dans ce cas et selon l’article L.145-16 du Code de commerce, le bailleur ne peut former aucune opposition.
Cependant, le locataire entrant doit répondre à des conditions :
- L’acquéreur doit exercer la même activité que le locataire sortant ;
- L’acquéreur doit avoir la même clientèle que le locataire sortant.
Cession de bail indépendamment du fonds de commerce
En principe, il est possible pour le preneur d’un bail commercial de céder le droit au bail seul. En effet, le preneur peut décider de céder son droit au bail à un acheteur sans pour autant que ce dernier souhaite prendre au même moment possession du fonds de commerce.
Toutefois, contrairement à la cession de fonds de commerce, cette opération ne se fait pas toujours librement : certaines clauses du bail sont susceptibles de proscrire au locataire la cession du bail indépendamment du fonds.
C’est le cas de la clause conditionnant la cession du droit au bail à l’obtention de l’accord du propriétaire.
En effet, cette clause oblige le locataire sortant à obtenir l’accord du propriétaire des locaux avant toute cession. De ce fait, cette clause interdit au locataire de céder le droit au bail sans l’autorisation du bailleur.
Il faut alors vérifier dans le bail si une clause impose d’en notifier le propriétaire.
Dans tous les cas de figure, du moment que la cession du droit au bail est indépendante de celle du fonds de commerce ou vice-versa, il est toujours nécessaire de notifier la cession du bail au bailleur, de préférence par un acte d’huissier (désormais commissaire de justice) ou en la faisant accepter par acte notarié.
Quelles sont les différentes clauses qui encadrent la cession du droit au bail ?
Différentes clauses peuvent être présentes dans le contrat concernant le droit au bail et réguler sa cession.
La clause interdisant la cession de bail seul
Cette clause s’applique indépendamment de la vente de fonds de commerce.
En effet, si cette clause s’applique, le locataire n’a plus la possibilité de céder le bail seul et doit obtenir l’autorisation expresse du propriétaire en cas de disposition contraire.
La clause d’agrément
Ensuite, la clause d’agrément est une clause qui conditionne la cession du bail commercial à l’agrément du repreneur par le propriétaire des murs.
L’accord du propriétaire doit être donné par écrit et cette clause permet au propriétaire d’accepter ou de refuser un candidat à l’acquisition du bail.
La clause de garantie solidaire
Enfin, la clause de garantie solidaire ou clause de solidarité d’un bail commercial est une clause où le locataire entrant et sortant s’engage solidairement envers le propriétaire à l’exécution du bail et au paiement des loyers.
Il y a donc une possibilité pour le propriétaire de se retourner vers le locataire sortant en cas de non-respect des conditions de la part du locataire entrant.
Cependant, cette clause de garantie solidaire cesse à l’expiration du bail et elle ne produit pas d’effet en cas de renouvellement du bail commercial.
Quelles sont les différences entre le droit au bail et la vente de fonds de commerce ?
Il y a de nombreuses différences entre le droit au bail et la vente de fonds de commerce. Cela se caractérise notamment par l’objet et le prix de vente, l’opposition du bailleur, les formalités ainsi que le droit au renouvellement du bail.
L’objet et le prix de vente
Pour commencer, la vente du fonds de commerce porte sur l’universalité du fonds c’est-à-dire sur les éléments corporels et incorporels qui le composent, tandis que la cession de droit au bail porte seulement sur le bail, c’est-à-dire la faculté du locataire entrant de prendre la place du locataire sortant dans les mêmes conditions.
Pour le prix, généralement, la cession du droit au bail se fera toujours à un prix inférieur au prix de cession du fonds de commerce.
L’opposition du bailleur
Ensuite, l’opposition du bailleur entre en jeu dans les différenciations entre la cession du bail et la vente de fonds de commerce :
- Pour une cession de fonds de commerce : le bailleur ne peut pas s’opposer à la cession (article L145-16 du Code de commerce).
- Pour une cession de droit au bail seul : si le droit au bail est cédé indépendamment du fonds, le bailleur peut simplement s’opposer à ce que le droit au bail soit cédé à condition que le contrat comporte une clause en ce sens.
Les formalités
Par la suite, le droit au bail se distingue de la vente de fonds de commerce également au niveau des formalités à accomplir notamment sur tous les points relatifs à la fiscalité, à la rédaction du contrat en lui-même ou à la publication.
- Pour une cession de fonds de commerce : l’acte de cession de fonds de commerce doit être déposée auprès du service des impôts dans un délai d’1 mois suivant sa signature. Le cessionnaire doit à cette occasion s’acquitter de droits d’enregistrement qui peuvent atteindre 300€.
- Pour une cession de droit au bail seul : la cession du droit au bail, quant à elle, prendra généralement la forme d’un avenant au bail commercial initialement signé par le cédant avec le propriétaire des locaux.
Qu’il s’agisse d’une cession de fonds de commerce ou d’une cession de droit au bail seul, il est indispensable pour le cessionnaire de réaliser un état des lieux d’entrée.
Le droit au renouvellement du bail
Enfin, selon qu’il s’agit d’une cession de fonds de commerce ou d’une cession de droit au bail, le cessionnaire ne bénéficie pas toujours du droit au renouvellement du bail. Il est tenu compte de la date de la cession du fonds et de la durée de son exploitation avant la date du renouvellement :
- Pour une cession de fonds de commerce : le cessionnaire bénéficie naturellement du droit au renouvellement du bail car il est tenu compte de la durée de l’exploitation du fonds avant la date de la cession. On considère ainsi que le fonds a été exploité sans discontinuer, étant donné que le cessionnaire prend la suite du cédant.
- Pour une cession de droit au bail seul : le cessionnaire ne bénéficie du droit au renouvellement du bail que si la cession intervient plus de 3 ans avant la date de renouvellement du bail.
Quelles sont les différences entre droit au bail et pas-de-porte ?
Souvent confondus car ces deux notions portent sur le versement d’une somme d’argent lors d’un bail commercial, il y a pourtant de nombreuses différences entre le droit au bail et le pas-de-porte.
En effet, le pas-de-porte peut être défini comme étant le montant versé au propriétaire par le locataire en début du bail.
Cette somme d’argent est en quelque sorte le droit d’entrée du locataire que celui-ci paie au propriétaire pour occuper les locaux.
En principe, les parties fixent librement le montant de ce droit d’entrée. De manière générale, elles évaluent le prix en fonction de l’attractivité de l’emplacement des locaux loués.
Le droit au bail peut être cédé à un tiers moyennant le paiement d’une somme d’argent, permettant ainsi au cessionnaire de reprendre le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire, pour la durée du bail restant à courir.
La distinction entre la notion de pas-de-porte et de droit au bail s’effectue :
| Au niveau du versement de la somme d’argent | Au niveau de la personne bénéficiaire de cette somme | |
| Pas-de-porte | C’est le propriétaire qui fixe le montant de la somme d’argent | Le propriétaire |
| Droit au bail | C’est le locataire qui fixe le montant de la somme d’argent | Le locataire sortant |
Quelle est la fiscalité applicable au droit au bail ?
Au niveau de la fiscalité, le locataire sortant est imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour le montant de la vente du droit au bail.
De ce fait, le montant reçu par le locataire sortant en échange du droit au bail sera imposé au même titre que tous les autres produits courants de l’entreprise.
Ainsi, l’argent obtenu par le vendeur de la vente de son droit au bail n’est pas soumis à une fiscalité ou à une imposition avec des règles particulières, ce qui facilite les formalités et les processus.
Comment se passe le droit au bail au niveau de la comptabilité ?
L’amortissement comptable du droit au bail correspond à des règles spécifiques et définies par la loi.
En effet, l’acheteur doit enregistrer à l’actif de son bilan comptable l’acquisition d’un droit au bail au “compte 206”.
C’est le compte qui correspond à un compte d’immobilisation incorporelle.
De plus, le droit au bail peut également être amorti sur l’ensemble de la durée de son utilisation c’est-à-dire la durée du bail.
Dans ce cas, le droit au bail peut être considéré comme non-amortissable et subira alors la dépréciation lorsque sa valeur de réalisation passera en dessous de sa valeur comptable.
Pour finir, comme l’amortissement du droit au bail n’est pas fiscalement toléré, il faut réintégrer chaque année l’amortissement non déductible sur la liasse fiscale. Une fois que le droit au bail sort de l’actif du bilan comptable, il est possible de déduire sur la liasse fiscale ces amortissements réintégrés au préalable.
FAQ
Pourquoi acheter un droit au bail ?
Acheter un droit au bail permet au locataire entrant d’acheter des locaux et de bénéficier des mêmes conditions avantageuses que le locataire sortant. Autrement dit, le droit au bail permet au nouvel acquéreur de remplacer l’ancien acquéreur dans le contrat de bail jusqu’à son expiration.
Comment fonctionne le droit au bail ?
Le droit au bail du preneur d'un bail commercial est opposable au propriétaire des lieux. Il lui confère une prérogative de jouissance des lieux, en contrepartie du paiement du loyer commercial, et lui permet de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail le temps nécessaire à l'exercice de son activité. Si le bailleur souhaite mettre fin au bail à son échéance, il est tenu de lui verser une indemnité d'éviction.
Quel est le prix d’un droit au bail ?
De manière générale, le prix est librement déterminé par le locataire sortant. Cependant, il prend en compte la différence entre le loyer plafonné et le loyer qu’il faudrait régler pour un local équivalent au prix du marché. Par exemple : un bail 3/6/9 à 35 000 euros par an, renouvelé il y a deux ans. Il reste 7 ans à courir. Le prix du marché est lui de 40 000 € par an. Pour estimer la valeur du droit au bail, il faut ainsi effectuer cette opération : (40 000 – 35 000) = 5000 x 7. Soit 35 000 euros.
Le droit au bail est-il obligatoire ou facultatif ?
Le droit au bail n’est pas obligatoire. En effet, c’est une indemnité qui peut être demandée par le locataire sortant si le locataire entrant souhaite bénéficier des avantages que le locataire sortant à lui-même bénéficier. Elle est le plus souvent demandée par un commerçant titulaire du bail qui cède ces locaux à un autre commerçant.
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 13/04/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, Quelqu’un peut-il me renseigner : Je suis propriétaire des murs d’un local commercial (actuellement salon de coiffure) au n° 31 d’une rue. Ce dernier part en retraite et cède le fond à une autre coiffeuse qui décide de transférer son local au n°33 de cette même rue pour ne pas a avoir à me payer de loyer. Cette procédure est t-elle réglementaire ? En tant que propriétaire des murs et actuel bailleur, quel recours ai-je pour ne pas perdre le bénéfice de mes loyers ? Le coiffeur actuel doit-il me tenir informé de façon exacte des motifs dans lesquels… Lire la suite »
Bonjour, Il convient de vérifier si le fonds de commerce que votre précédent locataire a cédé comprenait le droit au bail. Il est effectivement possible que celui-ci n’ait pas été intégré à l’acte de cession, auquel cas la cessionnaire du fonds de commerce est en droit d’occuper un autre local que le vôtre. De manière générale, le bailleur ne peut s’opposer à la cession du droit au bail de son locataire, mais peut l’encadrer grâce à des clauses incluses dans le bail commercial. C’est pourquoi nous vous conseillons de relire le bail commercial que vous avez conclu afin de vérifier… Lire la suite »
bonjour
j’ai passé par des difficulté financière , c’était l’impacte de covid 19 ,et le projet était fermé depuis Mars 2020 le bailleur qui est le propriétaire des mures à fait un recoure judiciaire il à demandé ou bien je paie la totalité du montant ou il va récupérer le local Malheureusement la décision du juge était pour lui c.à.d qui ‘il va récupérer son local . je pose la question si je peux faire un recours à l’appel ou bien c’est un jugement final Merci
…
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour , je suis proprietaire des murs d’un commerce, avec un bail classique. Le fond de commerce vient d’être
Revendu,après 3 années et 3 mois. Je n’ai pas eu connaissance de la signature de l’acte de vente, sauf le jour même.
Le notaire, ni l’agent immobilier, ne m’ont avertis.Mon locataire me l’avait signalé quelque temps auparavant.
Est-ce normal que le notaire ne m’ait pas averti?
Le bail continue- t-il? Le prix identique?
Merci pour votre réponse.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour ,
Je cède un droit au bail , la signature est imminente.
Le propriétaire des murs a donné son accord écrit .
Nous avons remis au notaire notre nantissement obtenu au tribunal de commerce .
Question .
Peut-on obtenir le paiement de la vente , le jour de la signature , déduction faite du nantissement ( prêts bancaires et assurance )
Bonjour,
Le nantissement est une garantie de créance face à des dettes du débiteur qui permet au créancier de voir sa créance payée malgré des impayés.
Ainsi, n’hésitez pas à vous rapprocher du notaire sur ce point.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour ,
merci pour votre retour .
toutefois vous n’avez pas répondu à ma question :
peut-on encaisser le paiement le jour de la signature de cette cession de droit au bail qui est éminente …sachant que le notaire possède l’état certifié des inscriptions .( résultat néant , sauf prêt bancaire )
merci d’avance
Bonjour,
Je souhaite acheter un droit au bail en cours. Que se passe t’il à l’issus de l’expiration de ce dit bail. Puis je bénéficier des conditions normales de renouvellement ? (Il reste plus de 3 ans sur le bail actuel) est il préférable de repartir sur un bail neuf ?
Merci