ConnexionSCI transparente ou SCI translucide
Dernière mise à jour le 15/09/2026
- Une SCI transparente relève de l’article 1655 ter du Code général des impôts : réservée aux sociétés d’attribution, elle est réputée sans existence fiscale et ses associés sont imposés comme s’ils détenaient directement les locaux.
- Une SCI translucide relève de l’article 8 du même code : c’est le régime de droit commun de la SCI de location, qui calcule son résultat puis le répartit entre les associés, imposés en revenus fonciers.
- Chaque associé est imposé sur sa quote-part même si aucune somme ne lui est versée. À la revente, la plus-value supporte 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération totale après 22 ans puis 30 ans de détention.
Avant d’entrer dans le détail des régimes, un rappel s’impose sur la définition de la SCI. Entre SCI transparente ou translucide et SCI opaque, l’entrepreneur peut se perdre en matière de règles d’imposition, tant le système fiscal hexagonal demeure complexe. Il n’empêche que dans certaines circonstances, le choix du régime est restreint selon le type de SCI. Les deux termes sont pourtant loin d’être interchangeables, ils désignent deux régimes distincts, la transparence fiscale de l’article 1655 ter du Code général des impôts, très rare, et la translucidité de l’article 8 du même code, qui concerne la quasi-totalité des SCI de location.
Qu’est-ce qu’une SCI transparente ?
La société civile immobilière (SCI) est une SCI transparente lorsqu’elle relève de l’article 1655 ter du Code général des impôts. Ce régime d’exception vise les sociétés immobilières de copropriété, aussi appelées sociétés d’attribution, dont l’objet unique est la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions attribuées aux associés en propriété ou en jouissance.
Sur le plan fiscal, la société est réputée ne pas avoir de personnalité distincte de ses membres. Les associés sont considérés comme personnellement propriétaires des locaux auxquels leurs parts leur donnent vocation : ils déclarent directement les revenus et les charges correspondants, comme s’ils détenaient le bien en direct.
La société en nom collectif (SNC) et la société en participation ne relèvent pas de cette transparence : comme la SCI de location, elles sont translucides au sens de l’article 8 du Code général des impôts. En SCI, les associés répondent par ailleurs des dettes sociales indéfiniment mais sans solidarité, à proportion de leur part dans le capital social, contrairement aux associés de SNC.
Qu’est-ce qu’une SCI translucide ?
La SCI translucide est la SCI soumise à l’impôt sur le revenu dans les conditions de l’article 8 du Code général des impôts. C’est le régime de droit commun, il s’applique automatiquement à la SCI de location nue, sans démarche particulière.
Contrairement à la société transparente, la SCI translucide possède une personnalité fiscale propre. C’est elle qui encaisse les loyers, déduit les charges et détermine le résultat foncier. Elle ne paie toutefois aucun impôt : le résultat est réparti entre les associés au prorata de leurs droits, et chacun le déclare dans la catégorie des revenus fonciers. Si un associé détient 25 % du capital d’une SCI dont le bénéfice atteint 40 000 euros, il déclare 10 000 euros de quote-part de bénéfice, et non 10 000 euros d’impôt.
Cette forme constitue un compromis entre la société transparente et la société opaque, dont les résultats sont soumis à l’IS. L’option pour l’IS n’est plus définitive : depuis la loi de finances pour 2019, la société peut y renoncer jusqu’au cinquième exercice suivant celui de l’option. Passé ce délai, le changement de régime fiscal devient irrévocable. Une SCI réellement transparente, elle, ne peut pas opter pour l’IS.
Quelles sont les différences entre ces deux types de sociétés ?
Les différences entre la société civile transparente et celle translucide sont moins nombreuses que celles observées entre ces formes d’organisation et la SCI opaque. Concernant les points qui permettent de choisir entre SCI transparente ou translucide, le tableau suivant en donne une idée :
| SCI transparente | SCI translucide | |
| Fondement légal | Article 1655 ter du Code général des impôts | Article 8 du Code général des impôts |
| Objet social | Acquisition ou construction d’immeubles destinés à être divisés par fractions et attribués aux associés en propriété ou en jouissance | Détention et location nue de biens immobiliers, sans lien avec la division de l’immeuble |
| Personnalité fiscale | Aucune : la société est réputée ne pas exister fiscalement | Propre à la société, qui détermine son résultat |
| Détermination du résultat | Directement par chaque associé, sur les locaux dont il a la jouissance | Par la société, puis répartition entre les associés |
| Imposition des associés | Revenus fonciers, comme s’ils détenaient le bien en direct | Revenus fonciers, sur la quote-part correspondant à leurs droits |
| Option pour l’IS | Exclue | Possible, avec renonciation jusqu’au cinquième exercice suivant |
Alors que l’objet social oriente le choix du régime, c’est l’activité réellement exercée qui détermine l’imposition de la SCI : une société civile qui se livre à des opérations de caractère commercial bascule à l’IS quel que soit le contenu de ses statuts.
SCI transparente ou translucide, chacune d’elles procure les avantages suivants :
- Éviter la double imposition sur les bénéfices ;
- Profiter d’un abattement en fonction de la durée de détention des droits immobiliers lors de leur cession.
Quelles sont les obligations déclaratives de chaque régime ?
Les deux régimes ne se déclarent pas de la même façon. La SCI translucide souscrit chaque année une déclaration n° 2072-S-SD, transmise par voie dématérialisée, qui présente son résultat foncier et sa répartition entre les associés. La SCI transparente dépose pour sa part une déclaration n° 2071-SD, accompagnée d’une déclaration d’existence.
Dans les deux cas, l’associé reporte ensuite sa part de revenus sur sa déclaration n° 2044, annexée à sa déclaration de revenus. La société déclare, l’associé paie. Cette répartition des rôles traduit concrètement la translucidité fiscale.
Comment choisir entre la SCI transparente et la SCI translucide ?
En principe, aucune fiscalité n’est plus profitable qu’une autre. SCI transparente ou translucide : chacune d’elles se vaut. Le régime fiscal auquel la société sera soumise doit être décidé en fonction du but fixé par les associés.
Il faut aussi que la situation de l’entreprise au moment de sa création (ou du changement de régime) soit prise en considération.
Imposition de la SCI transparente
Lorsque les SCI commencent leur activité, elles choisissent de se soumettre à l’IR afin que le revenu imposable diminue, une fois les charges déduites. Le principal avantage réside dans le régime des plus-values.
Que la SCI soit transparente ou translucide, la cession relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Un abattement pour durée de détention s’applique au-delà de la cinquième année de détention. Il aboutit à une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, mais à une exonération de prélèvements sociaux seulement au bout de 30 ans.
Imposition de la SCI translucide
Qu’il soit question d’une SCI transparente ou translucide, les privilèges fiscaux sont légion. Hormis l’obtention de nombreux avantages fiscaux, le choix de la seconde option peut découler des motivations suivantes :
- Volonté d’échapper à l’indivision ;
- Transmission de la succession de manière graduelle ;
- Différenciation entre la propriété et la gestion des biens immobiliers ;
- Application du droit des sociétés.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 15/09/2026
FAQ
Quels sont les différents types de sociétés civiles immobilières (SCI) ?
Conformément aux articles 1845 à 1870-1 du Code civil, la SCI est une personne morale constituée par des particuliers ou des professionnels. Elle peut prendre de nombreuses formes : structure en jouissance à temps partagé par les occupants de résidences secondaires ; SCI de construction-vente (SCCV) qui permet de revendre les biens acquis ; entité familiale qui facilite la gestion du patrimoine immobilier par les membres d’une même famille.
Quand une société civile est-elle assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) ?
La SCI est soumise de plein droit à l’IS lorsqu’elle se livre à une activité commerciale, notamment la location meublée ou l’achat d’immeubles en vue de la revente, en application de l’article 206, 2 du Code général des impôts. Une tolérance administrative écarte cet assujettissement tant que les recettes commerciales n’excèdent pas 10 % des recettes totales. Le montage reste intéressant lorsque les associés privilégient le rendement locatif sur la plus-value de revente.
Dans quel cas une SCI opte-t-elle pour l’impôt sur le revenu (IR) ?
En règle générale, les bénéfices enregistrés par une SCI sont taxés suivant l’IR, par l’intermédiaire des associés : c’est le régime qui s’applique sans aucune démarche. C’est la solution idoine pour les associés qui espèrent obtenir une plus-value à long terme et se préoccupent moins du rendement encaissé dans les plus brefs délais.
Comment les associés d’une SCI peuvent-ils profiter d’une défiscalisation avec le régime d’imposition à l’IR ?
La loi Malraux ouvre une réduction d’impôt aux propriétaires qui restaurent un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable, la notion qui a remplacé les ZPPAUP et les AVAP. Le taux est de 22 %, porté à 30 % lorsque le site est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, dans la limite de 400 000 euros de dépenses sur quatre années consécutives. En revanche, le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 : seuls les investissements réalisés avant cette date continuent de produire leurs effets.
Sources de l'article
- Article 8 du Code général des impôts
- Article 206 du Code général des impôts
- Article 239 du Code général des impôts
- Article 1655 ter du Code général des impôts
- Article 1857 du Code civil
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris