Assurance location : quelles garanties prévoir quand on loue un logement ?

Quand vous mettez un logement en location, l’assurance location se répartit entre le locataire, tenu de couvrir les risques locatifs, et vous, propriétaire bailleur, qui protégez le bien et vos loyers. Selon le type de bail, la copropriété, la détention du bien en SCI ou l’assurance professionnelle de votre gestionnaire, les garanties obligatoires et les recours en cas de défaut d’assurance du locataire changent sensiblement.

Quelle assurance location est obligatoire pour le locataire ?

Le locataire d’un logement loué comme résidence principale doit souscrire une assurance qui couvre au minimum les risques locatifs. C’est l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 qui lui impose de s’assurer contre les dommages dont il doit répondre envers le propriétaire. Cette obligation court pendant toute la durée du bail, et pas seulement à l’entrée dans les lieux.

La plupart des locataires choisissent en pratique une assurance multirisque habitation (MRH). Le contrat multirisque va au-delà du minimum légal, puisqu’il protège en général aussi les biens personnels et la responsabilité civile de l’assuré. De son côté, le bailleur vérifie simplement que la garantie des risques locatifs figure bien sur l’attestation remise.

Que couvre l’assurance location du locataire ?

La garantie des risques locatifs couvre en principe les dommages causés au logement loué par un incendie, un dégât des eaux ou une explosion. Ainsi, lorsqu’un sinistre de ce type abîme le bien, l’assureur du locataire prend en charge les réparations dont le locataire est responsable, dans les limites prévues au contrat.

Le socle minimal de l’assurance des risques locatifs laisse en revanche plusieurs risques de côté :

• Les dommages causés aux voisins ou à la copropriété, appelés « recours des voisins et des tiers » ;
• Le vol et le vandalisme ;
• Les meubles et objets personnels du locataire ;
• Le bris de glace.

Les garanties absentes du socle minimal relèvent d’options ou d’un contrat multirisque, dont le contenu varie selon les assureurs. Par ailleurs, lorsque le bail inclut un parking ou un box, il reste à vérifier que l’assurance du garage annexé au logement loué est bien prévue.

Quand le locataire doit-il fournir son attestation d’assurance location ?

Le locataire remet son attestation d’assurance habitation au bailleur lors de la remise des clés. Ensuite, le locataire doit la fournir chaque année, mais uniquement si le bailleur la lui demande. Le renouvellement du justificatif dépend donc d’une demande du bailleur. Il revient au propriétaire de le réclamer, de préférence par écrit, à chaque date anniversaire du bail.

La demande annuelle d’attestation protège surtout le bailleur en cas de sinistre. En effet, un locataire qui laisse expirer son contrat sans prévenir expose le propriétaire à un sinistre non couvert par l’assurance du locataire.

Que faire si le locataire n’a pas d’assurance location ?

Le bailleur dont le locataire n’a pas d’assurance location dispose de deux recours. Il peut souscrire lui-même un contrat pour le compte du locataire, ou bien demander la résiliation du bail si celui-ci contient une clause résolutoire, c’est-à-dire une clause qui met fin au bail en cas de manquement du locataire. Dans les deux cas, la démarche commence par une mise en demeure, une relance officielle adressée en général par lettre recommandée avec accusé de réception.

Comment souscrire une assurance location pour le compte du locataire ?

La souscription d’une assurance pour le compte du locataire suit une procédure en cinq temps, encadrée par la loi :

1. Le bailleur adresse au locataire une mise en demeure de fournir son attestation, en précisant qu’à défaut, il souscrira une assurance à sa place ;
2. Le bailleur patiente un mois après la réception de ce courrier ;
3. Faute de réponse, le bailleur souscrit un contrat limité aux risques locatifs ;
4. Le bailleur transmet une copie du contrat au locataire lors de la souscription, puis à chaque renouvellement ;
5. Le bailleur récupère la prime par douzièmes, c’est-à-dire en douze fractions mensuelles, avec chaque loyer.

La réglementation autorise par ailleurs le bailleur à majorer la prime annuelle de 10 % au maximum, pour couvrir ses frais de gestion. Si le locataire transmet finalement sa propre attestation, ou s’il quitte le logement, le bailleur résilie le contrat souscrit pour son compte dans les meilleurs délais. La prime de la période déjà couverte reste toutefois, en principe, à la charge du locataire.

Peut-on résilier le bail pour défaut d’assurance location ?

La résiliation du bail pour défaut d’assurance est possible, à condition que le bail contienne une clause résolutoire visant expressément ce manquement. La clause reste facultative, y compris dans le nouveau contrat type applicable aux baux signés ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Concrètement, elle produit ses effets un mois après une mise en demeure restée sans effet.

La résiliation pour défaut d’assurance n’a pourtant rien d’automatique. Le bailleur doit saisir le juge pour faire constater l’application de la clause résolutoire du bail d’habitation et obtenir, le cas échéant, le départ du locataire. Le juge conserve d’ailleurs un pouvoir d’appréciation, notamment si le locataire régularise sa situation en cours de procédure. Cette voie prend donc en général plus de temps que la souscription pour compte.

L’assurance location change-t-elle selon le type de bail ?

L’obligation d’assurance du locataire s’applique à toutes les locations de résidence principale, vides ou meublées. Elle ne s’applique pas, en revanche, à la location saisonnière, qui sort du champ de la loi de 1989. Le tableau suivant récapitule les règles selon le bail signé.

Le bail de location meublée et le bail mobilité suivent donc, pour l’assurance du locataire, les mêmes règles que la location vide.

Qui souscrit l’assurance location en colocation ?

En colocation, chaque colocataire est tenu de s’assurer au moins contre les risques locatifs. Un contrat unique peut couvrir tout le logement si l’assureur l’accepte et que tous les colocataires y sont nommés. La loi permet aussi au bailleur de souscrire lui-même l’assurance pour le compte des colocataires, à condition que le bail le prévoie. Le bailleur récupère alors la prime chaque mois, en même temps que le loyer.

La souscription par le bailleur évite de réclamer plusieurs attestations, surtout quand les colocataires changent souvent. Par ailleurs, la question de la caution solidaire en colocation se règle de préférence dès la signature du bail.

Quelle assurance location prévoir pour une location saisonnière ?

La loi n’impose aucune assurance pour une location saisonnière ou un meublé de tourisme. Le contrat de location peut néanmoins exiger que le vacancier soit assuré. Plusieurs solutions permettent de couvrir le logement, selon ce que proposent les assureurs :

• Une PNO, qui protège le bien entre les séjours et couvre la responsabilité du propriétaire ;
• Un contrat « pour le compte de qui il appartiendra », qui couvre aussi les dommages causés par les occupants successifs ;
• Une clause d’abandon de recours, par laquelle l’assureur du propriétaire renonce à se retourner contre le vacancier pour les dommages au logement ;
• La garantie villégiature du vacancier, souvent incluse dans sa propre assurance habitation, sous réserve des limites de son contrat.

Le propriétaire qui loue en courte durée doit en principe en informer son assureur, car ce changement d’usage peut modifier le risque couvert. Certains contrats excluent ou limitent d’ailleurs ce type de location.

Comment organiser l’assurance location d’un logement détenu en SCI ?

Lorsque le logement appartient à une société civile immobilière, c’est la SCI qui a la qualité de bailleur. La SCI souscrit donc à son propre nom la PNO et, le cas échéant, la GLI. Les règles d’assurance du locataire restent, quant à elles, identiques à celles d’une location consentie par un particulier.

Pour une SCI bailleresse, la principale différence porte sur la caution demandée au locataire. Une SCI familiale, constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, peut demander une caution personne physique comme un particulier. Une SCI non familiale ne peut en revanche accepter qu’une caution apportée par un organisme agréé, comme Visale, sauf si le logement est loué à un étudiant non boursier.

Une SCI créée pour louer un bien situé en copropriété doit être assurée en responsabilité civile dès qu’elle devient copropriétaire, avant même l’arrivée du premier locataire.

L’assurance location est-elle déductible des revenus fonciers ?

Les primes d’assurance location payées par le bailleur se déduisent de ses revenus fonciers lorsqu’il est imposé au régime réel, qui permet de déduire les charges pour leur montant exact. L’article 31 du Code général des impôts vise notamment les primes PNO et les primes de garantie loyers impayés. Seules les primes réellement supportées par le propriétaire sont concernées. Une assurance souscrite pour le compte du locataire, puis refacturée à celui-ci, n’ouvre donc en principe droit à aucune déduction.

Le régime micro-foncier ne permet pas de déduire les primes d’assurance. Ce régime, ouvert à la location nue lorsque les loyers ne dépassent pas 15 000 € par an, applique un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir toutes les charges, primes d’assurance comprises. La fiscalité de la location vide détaille le choix entre ces deux régimes.

Pour un bailleur qui perçoit 9 600 € de loyers par an et paie une PNO à 150 € et une GLI à 3 % des loyers, soit 288 €, l’écart entre les deux régimes se chiffre facilement. Au régime réel, les 438 € de primes réduisent le revenu foncier imposable. Au micro-foncier, le revenu imposable s’établit à 6 720 €, quel que soit le montant des primes.

En location meublée, les primes d’assurance relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elles sont déductibles au régime réel et considérées comme incluses dans l’abattement forfaitaire du micro-BIC, un point à intégrer dans la comptabilité LMNP.

Quelle assurance location souscrire en tant que propriétaire bailleur ?

L’assurance habitation du locataire ne protège pas le bailleur contre tous les risques. Elle ne couvre ni les périodes où le logement reste vide, ni les dommages dont le propriétaire est responsable, ni les loyers impayés. C’est pourquoi beaucoup de propriétaires souscrivent en complément une assurance bailleur, la PNO, et, s’ils le souhaitent, une garantie contre les impayés.

L’assurance location PNO est-elle obligatoire pour le bailleur ?

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire dès que le logement loué se situe dans une copropriété. Depuis la loi ALUR, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 oblige chaque copropriétaire, occupant ou non, à s’assurer en responsabilité civile.

Pour une maison individuelle louée, aucune loi n’impose en revanche la PNO. Cette assurance reste pourtant utile au propriétaire bailleur. Selon les contrats, la PNO prend le relais pendant la vacance locative, c’est-à-dire les périodes sans locataire. Elle couvre aussi la responsabilité du propriétaire si un défaut d’entretien cause un dommage au locataire ou à un tiers, et peut intervenir lorsque l’assurance du locataire est insuffisante ou a expiré.

GLI ou Visale : quelle assurance location contre les loyers impayés choisir ?

Contre les loyers impayés, le bailleur peut s’appuyer sur deux dispositifs, la GLI et Visale. La garantie loyers impayés (GLI) est un contrat d’assurance privé, payé par le bailleur. Visale est à l’inverse une garantie gratuite d’Action Logement, réservée à certains profils de locataires. Pour les baux signés depuis le 6 janvier 2026, Visale ne couvre plus que les trois premières années du bail dans le parc privé.

Visale convient en général aux jeunes actifs et aux étudiants dont le loyer reste sous les plafonds. La GLI s’adresse plutôt aux loyers élevés ou aux locataires qui ne remplissent pas les critères de Visale. Dans les deux cas, les conditions exactes (plafonds, profils éligibles, exclusions) évoluent régulièrement et doivent être vérifiées au moment de la signature du bail.

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 22/10/2026

Sources de l'article

• Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
• Article 31 du Code général des impôts
• Article 1733 du Code civil
• Article L113-2 du Code des assurances
• Article L113-15-2 du Code des assurances