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Les différents types de SCI
Dernière mise à jour le 06/03/2026
Les différentes SCI répondent à des objectifs patrimoniaux distincts. En effet, la forme de société civile immobilière la plus adaptée dépend avant tout du but poursuivi par les associés lors de la création de la SCI. Découvrez les spécificités de chaque type de SCI pour déterminer le statut juridique qui correspond le mieux aux besoins de votre projet foncier.
SCI de location
Créer une SCI pour louer est le montage le plus répandu en France pour les investisseurs qui envisagent d’acheter un bien immobilier à plusieurs pour en tirer des revenus locatifs.
Cette forme de société civile immobilière peut acquérir différents types d’immeubles :
- Local à usage professionnel ou à usage d’habitation ;
- Location permanente ou saisonnière ;
- Logement loué nu ou aménagé.
Cependant, ses revenus fonciers sont obligatoirement taxés à l’impôt sur les sociétés (IS) si la SCI opte pour la location sous le statut LMNP.
SCI familiale
Parmi les différentes SCI, la SCI familiale s’adresse aux membres d’une même famille qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier tout en s’affranchissant des règles de l’indivision.
En plus de simplifier la gestion des immeubles détenus par la société, la création d’une SCI familiale exclut le risque de vente forcée des biens immobiliers en cas de désaccord entre les différents associés.
Par ailleurs, investir dans l’immobilier sous ce statut juridique facilite la transmission du patrimoine aux héritiers. En effet, les détenteurs de parts sociales peuvent organiser leur succession :
- Démembrer la propriété de l’immeuble ;
- Exonérer la transmission de droits de mutation grâce aux abattements sur les donations entre les parents et les enfants.
SCI de construction-vente
La SCI de construction-vente (SCCV) se distingue des différentes SCI évoquées dans cet article. En effet, cette forme de société civile immobilière admet un seul objet social : la construction d’un immeuble en vue de le revendre dès l’achèvement.
Bien que cette activité soit de nature commerciale, la SCI relève de plein droit de l’impôt sur le revenu (IR) en vertu de l’article 239 ter du Code général des Impôts (CGI). Par conséquent, la taxation des bénéfices se réalise directement au niveau des associés.
SCI d’attribution
À l’instar de la SCCV, la SCI d’attribution possède un objet social qui la distingue des différentes SCI. En effet, ce statut juridique se destine à une activité bien précise : bâtir ou acheter des immeubles en vue de les distribuer par fractions à ses associés.
Ce type de structure convient particulièrement aux projets de grande envergure tels que la construction d’un ensemble immobilier. Les associés mettent en commun leurs moyens financiers et effectuent le suivi du chantier.
Dès lors que les lots ont été répartis entre les associés selon la proportion de parts sociales qu’ils détiennent, le gérant de la SCI d’attribution peut procéder à sa dissolution.
SCI de jouissance à temps partagé
La SCI de jouissance à temps partagé désigne une forme de société civile immobilière qui convient parfaitement à l’acquisition d’une SCI en résidence secondaire entre amis.
En effet, l’objet social de cette SCI vise à répartir la jouissance du bien immobilier entre les associés et non pas la propriété.
Sauf modalités contraires prévues dans les statuts de la SCI, la durée d’occupation de l’immeuble se calcule en fonction des parts sociales détenues. Par conséquent, l’associé qui a effectué le plus gros apport peut jouir du logement plus souvent.
SCI agricole
La constitution d’une SCI agricole offre une alternative aux formes juridiques classiques pour les agriculteurs qui rencontrent des difficultés à financer le lancement ou le développement de leur exploitation.
En effet, l’ensemble des associés mettent en commun leurs moyens :
- Matériels ;
- Financiers ;
- Humains.
De plus, la SCI agricole apparaît comme un excellent montage financier pour optimiser la transmission de son patrimoine immobilier à ses héritiers.
SCI à capital variable
La SCI à capital variable ne désigne pas une forme spécifique de société civile immobilière, mais une particularité sur le fonctionnement du capital social.
Pour créer une SCI à capital variable, les associés doivent inclure une clause de variabilité au sein des statuts de la SCI qui comprend :
- Le montant du capital souscrit ;
- La somme plancher ;
- La somme plafond.
La variabilité du capital présente plusieurs avantages pour la SCI et les associés :
- Limiter les formalités à accomplir lors de la modification du capital social de l’entreprise ;
- Éviter la réalisation de démarches coûteuses ;
- Faciliter la sortie d’un associé de la SCI.
Tableau récapitulatif des différents types de SCI
| Type de SCI | Objectif | Activité principale | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|---|---|
| SCI de location | Investir à plusieurs dans l’immobilier locatif | Achat et mise en location de biens immobiliers | Forme la plus répandue. Achat-revente interdit. Fiscalité à l’IR en principe, mais passage possible à l’IS notamment en cas de location meublée. |
| SCI familiale | Gérer un patrimoine immobilier entre membres d’une même famille | Acquisition et gestion de biens immobiliers | Permet d’éviter l’indivision et facilite la transmission du patrimoine (donation de parts, démembrement). |
| SCI de construction-vente (SCCV) | Construire un immeuble pour le revendre | Construction puis revente après achèvement | Les bénéfices sont imposés directement chez les associés (IR). Utilisée pour des opérations immobilières ponctuelles. |
| SCI d’attribution | Répartir un immeuble entre associés | Construction ou achat puis attribution de lots | Les associés deviennent propriétaires de lots selon leurs parts. La SCI est souvent dissoute après la répartition. |
| SCI de jouissance à temps partagé | Partager l’usage d’un bien (souvent résidence secondaire) | Répartition du droit d’occupation | Chaque associé utilise le bien selon ses parts sociales. Des conflits peuvent apparaître sur les périodes d’occupation. |
| SCI agricole | Détenir des biens immobiliers agricoles | Mise en commun de moyens pour une exploitation | Solution pour financer et transmettre un patrimoine agricole. Alternative possible : le GFA. |
| SCI à capital variable | Faciliter la gestion du capital de la SCI | Gestion immobilière classique | Le capital peut évoluer entre un minimum et un maximum prévus dans les statuts, avec moins de formalités. |
L’alternative aux différentes SCI : la Société Civile Patrimoniale
La création d’une Société Civile Patrimoniale (SCPat) constitue une alternative aux différentes SCI évoquées précédemment pour les associés qui souhaitent gérer et transmettre un patrimoine qui ne se limite pas à l’immobilier.
En effet, la SCPat peut se diversifier et exercer les activités suivantes :
- Prise de participation au capital de sociétés tierces ;
- Acquisition de valeurs mobilières ;
- Placements et investissements.
En revanche, l’objet social de la Société Civile Patrimoniale ne peut en aucun cas prévoir l’exercice d’une activité commerciale.
FAQ
Quelles sont les principales formes de SCI en France ?
Les formes les plus courantes sont la SCI de location, la SCI familiale, la SCI de construction-vente (SCCV), la SCI d’attribution et la SCI de jouissance à temps partagé. Chaque structure répond à un objectif précis : investir, transmettre un patrimoine ou réaliser une opération immobilière.
Quelle SCI choisir pour investir dans l’immobilier locatif ?
La SCI de location reste la structure la plus utilisée pour acheter un bien immobilier à plusieurs et percevoir des loyers. Elle permet d’organiser la gestion entre associés et d’optimiser la détention du patrimoine immobilier.
Quelle est la différence entre une SCI familiale et une SCI classique ?
La SCI familiale fonctionne comme une SCI classique mais les associés appartiennent à la même famille. Cette forme facilite la gestion d’un bien commun et la transmission du patrimoine grâce à la donation progressive de parts sociales.
Peut-on faire de l’achat-revente avec une SCI ?
Une SCI classique ne peut pas exercer une activité habituelle d’achat-revente, car cela constitue une activité commerciale. Pour ce type de projet, la SCI de construction-vente (SCCV) permet de construire un bien immobilier pour le revendre après son achèvement.
Une SCI peut-elle être créée pour une résidence secondaire entre amis ?
La SCI de jouissance à temps partagé permet à plusieurs associés d’acheter un bien et d’en répartir l’usage. Chaque associé occupe le logement selon la proportion de parts sociales qu’il détient.
Créer ma SCI en 5mn
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 06/03/2026
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
J’ai l’intention de vendre mon SASU avec un bon capitale (compte professionnel) vers un Holding; dont sera appartient à moi-même afin de créer un SCI, la SCI achètera un bien immobilier dont sera louer par moi-même pour mon activité libéral (domaine de santé)….Est ce qu’il y a du risque dans ce modalité….si non quel est la forme de SCI conseillé….Merci par avance.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.