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Rédiger l’objet social d’une SCI
Dernière mise à jour le 05/11/2025
L’objet social d’une SCI (Société Civile Immobilière) définit les activités que la société peut exercer achat, gestion, location ou transmission de biens immobiliers. Il détermine aussi les pouvoirs du gérant et influence directement la gestion de la SCI.
Bien rédigé, il garantit le bon fonctionnement et la cohérence du projet immobilier. Mal défini, il peut au contraire limiter vos actions ou créer des blocages juridiques.
L’essentiel à retenir :
- L’objet social définit les activités autorisées de votre SCI et encadre les pouvoirs du gérant ;
- Il doit être civil, licite et possible pour être valable juridiquement ;
- Adaptez l’objet selon votre projet : location, SCI familiale, construction-vente ou d’attribution ;
- Évitez les formulations trop vagues ou les activités commerciales qui requalifieraient votre SCI ;
- Prévoyez les opérations annexes (emprunts, travaux, garanties) pour éviter les blocages futurs ;
- Vous pouvez modifier l’objet social en cours de vie sociale via une assemblée générale extraordinaire.
Lorsque vous créez une SCI (Société Civile Immobilière), vous devez définir précisément son objet social, c’est-à-dire les activités que la société pourra exercer.
Concrètement, c’est ce qui fixe le cadre légal de votre projet : acquisition, gestion, location ou transmission de biens immobiliers.
Cet objet social est mentionné dans les statuts dès la création de la société, comme l’exige l’article 1835 du Code civil. Il détermine ce que le gérant a le droit de faire et ce qu’il ne peut pas faire.
Par exemple, si l’objet social mentionne uniquement la “gestion d’un bien immobilier”, le gérant ne pourra pas décider seul de vendre un immeuble ou de se lancer dans la location meublée.
L’objet social n’est donc pas figé : il peut évoluer au fil du temps si les activités de la SCI changent (par exemple, passer d’une SCI de location à une SCI de construction-vente). La modification de l’objet social de la SCI est donc possible en cours de vie de la société.
L’objet social d’une SCI doit être rédigé avec soin, car il encadre toutes les activités autorisées de la société. Pour être valable, il doit répondre à plusieurs conditions légales et de forme.
Une formulation claire et précise
Les fondateurs sont libres de définir l’objet social, mais il doit être explicite et compréhensible.
Évitez les formules vagues comme « toutes opérations de nature civile », qui ne précisent pas réellement les activités exercées.
Par exemple, mieux vaut indiquer : « l’acquisition, la gestion et la mise en location de biens immobiliers » plutôt que des termes trop généraux.
Un objet mal formulé peut créer des incertitudes ou engager la responsabilité du gérant, si celui-ci agit au-delà de ce qui est prévu (article 1849 du Code civil).
Les conditions de validité
Pour être conforme à la loi, l’objet social d’une SCI doit remplir trois conditions essentielles :
| Condition | Description |
|---|---|
| Civil | L’objet doit être de nature civile : acquisition, gestion, location ou construction de biens immobiliers. Une activité commerciale (ex. location meublée, achat-revente) pourrait entraîner une requalification en société commerciale et une imposition à l’IS. |
| Licite | L’activité doit respecter la loi et ne pas être contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs. |
| Possible | L’activité envisagée doit pouvoir être effectivement exercée. Si elle devient impossible, la SCI peut continuer uniquement si d’autres activités sont prévues dans les statuts. |
Quels sont les différents objets sociaux selon le type de SCI ?
L’objet social d’une SCI dépend directement de son but et de la nature du projet immobilier. Chaque type de SCI possède ses propres spécificités et doit adapter son objet social en conséquence.
La SCI de location : gérer et louer un patrimoine
C’est la forme la plus courante. Son objet social consiste à acquérir, gérer et louer des biens immobiliers.
Elle permet de percevoir des loyers, d’entretenir les biens et de répartir les revenus entre les associés.
Exemple : « l’acquisition, la gestion et la mise en location de biens immobiliers à usage d’habitation ou professionnel ».
La SCI familiale : organiser la gestion et la transmission
La SCI familiale est utilisée par les membres d’une même famille pour gérer collectivement un bien et préparer sa transmission aux héritiers.
Son objet social mentionne généralement la détention, la gestion et la transmission du patrimoine immobilier familial.
Exemple : « la détention, l’administration et la transmission du patrimoine immobilier familial ».
La SCI d’attribution : construire pour se répartir les biens
L’objet social d’une SCI d’attribution est de construire ou acquérir un bien immobilier pour ensuite l’attribuer aux associés.
Chaque membre devient propriétaire d’un lot en fonction de sa participation.
Exemple : « la construction d’un immeuble et son attribution en propriété ou en jouissance aux associés ».
La SCI de construction-vente : construire pour revendre
La SCI de construction-vente a pour objet de construire des immeubles en vue de leur revente.
Cependant, cette activité étant commerciale, la société est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Exemple : « la construction d’immeubles en vue de leur revente à des tiers ».
Cette forme est souvent temporaire, car la société est dissoute après la vente.
| Type de SCI | Objet social principal | Particularité |
|---|---|---|
| SCI de location | Acquisition, gestion et location de biens | Activité civile, fiscalité à l’IR |
| SCI familiale | Gestion et transmission du patrimoine familial | Transmission facilitée entre proches |
| SCI d’attribution | Construction et attribution de lots aux associés | Attribution en propriété ou en jouissance |
| SCI de construction-vente | Construction et revente de biens immobiliers | Activité commerciale, soumise à l’IS |
La rédaction de l’objet social d’une SCI est une étape essentielle, car elle détermine les activités que vous êtes autorisé à exercer. Une erreur dans sa formulation peut bloquer vos démarches, compliquer la gestion ou même modifier la fiscalité de votre société. Voici les principales erreurs à éviter, illustrées par des exemples concrets.
1. Être trop vague ou trop large
Un objet social imprécis, comme « gestion d’immeubles » ou « toute activité immobilière », risque d’être rejeté par le greffe ou considéré comme dépassant le cadre civil de la SCI.
Par exemple, si vous indiquez simplement « gestion immobilière », le greffe peut estimer que l’activité s’apparente à une activité de syndic, considérée comme commerciale, et donc incompatible avec une SCI.
2. Mentionner une activité commerciale
La SCI est une société civile : elle ne peut pas exercer d’activité à but commercial.
Cela signifie que vous ne pouvez pas indiquer dans l’objet social des activités comme :
- la location meublée, car elle relève du commerce ;
- la construction en vue de la revente, réservée à la SCI de construction-vente ;
- l’achat-revente rapide de biens immobiliers pour générer un profit.
Exemple : Si vous écrivez « achat et revente d’immeubles », votre SCI pourra être requalifiée en société commerciale et soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), avec des conséquences fiscales importantes.
3. Oublier les activités annexes indispensables
L’objet social ne doit pas seulement mentionner l’achat ou la gestion d’immeubles. Il doit aussi prévoir les opérations accessoires nécessaires à la gestion de la société.
Exemple : Si votre SCI prévoit uniquement « l’acquisition et la location de biens », elle ne pourra pas contracter de prêt bancaire ou effectuer des travaux sans risquer d’agir en dehors de son objet.
Il est donc utile d’inclure des mentions comme :
« et, plus généralement, toutes opérations civiles pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social. »
4. Ne pas anticiper l’évolution du projet
Votre SCI peut évoluer avec le temps : vous pourriez acheter un nouveau bien, le mettre en location ou décider de le vendre.
Si votre objet social est trop restreint, vous devrez modifier les statuts.
Exemple : Vous créez une SCI pour loger votre résidence principale et mentionnez « acquisition et gestion d’un immeuble à usage d’habitation principale ». Si, quelques années plus tard, vous décidez de le louer, cette activité sera en dehors de l’objet social.
5. Rédiger un objet incohérent avec les autres clauses des statuts
L’objet social doit rester cohérent avec la nature civile de la SCI, les pouvoirs du gérant de la SCI et les modalités de gestion.
Exemple : Si vos statuts limitent le rôle du gérant à la gestion locative, mais que l’objet social mentionne aussi la vente de biens, cette incohérence pourra poser problème lors d’une cession immobilière.
Les objets sociaux doivent être rédigés de manière suffisamment large pour anticiper au mieux l’évolution de vos SCI et des différentes activités qu’elles peuvent exercer (SCI familiale, SCI de construction-vente, SCI de location, etc.).
Les deux exemples suivant vous aideront à mieux comprendre les situations susceptibles de se présenter au cours de la vie de votre société :
Exemple de clause d’objet social pour une SCI familiale :
La société a pour objet l’acquisition, la gestion, l’administration, la mise en valeur, l’entretien, la rénovation et la location non meublée de tous biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, dont elle pourrait devenir propriétaire, que ce soit par achat, apport, échange ou tout autre moyen.
Elle pourra également, à titre accessoire, accorder des garanties hypothécaires ou des prêts à ses associés, contracter les emprunts nécessaires à la réalisation de son objet et effectuer toutes opérations civiles liées directement ou indirectement à cet objet, sans que cela ne modifie son caractère civil.
En d’autres termes, cet objet social permet à votre SCI :
- d’acheter, gérer, louer ou rénover n’importe quel bien immobilier ;
- de contracter un emprunt ou garantir un prêt pour financer un projet ;
- de réaliser toutes les opérations nécessaires à sa gestion, tant qu’elles restent civiles (et non commerciales).
Exemple de clause d’objet social pour une SCI d’investissement locatif :
La société a pour objet l’acquisition, la détention, la gestion et la mise en location, par bail ou autrement, de biens immobiliers à usage d’habitation, professionnel ou mixte, à l’exclusion de toute activité commerciale.
Elle pourra également réaliser toutes opérations financières, mobilières ou immobilières directement ou indirectement liées à cet objet, dès lors qu’elles conservent un caractère civil. À ce titre, elle pourra emprunter, accorder des garanties, effectuer des travaux d’entretien ou d’amélioration, et plus généralement accomplir toutes les opérations nécessaires à la réalisation de son objet.
En pratique, cette rédaction convient parfaitement à une SCI de gestion patrimoniale :
- elle couvre à la fois la détention et la location de biens (habitation ou locaux professionnels) ;
- elle autorise les opérations indispensables (emprunts, travaux, garanties) sans transformer la société en entité commerciale ;
- elle reste compatible avec le régime fiscal de la location nue, ce qui évite une requalification en société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Comment modifier l’objet social d’une SCI en 2025 ?
Au fil du temps, l’objet social de votre SCI peut ne plus correspondre à la réalité de vos activités : changement de stratégie, évolution du patrimoine, nouvelle orientation (par exemple, passer d’une gestion locative à un projet de construction). Dans ce cas, il est tout à fait possible de modifier l’objet social, à condition de respecter une procédure précise.
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les démarches de modification statutaire doivent être effectuées en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises. Les anciens formulaires papier, comme le M2, sont désormais intégrés et remplis directement sur ce portail.
Étapes à suivre pour modifier l’objet social d’une SCI
- Convoquez une assemblée générale extraordinaire (AGE)
Le gérant doit réunir tous les associés afin de voter la modification des statuts. La décision est en général prise à l’unanimité, sauf clause contraire. - Rédigez un procès-verbal (PV)
Ce document doit mentionner l’ancienne rédaction et la nouvelle version de l’objet social, ainsi que la date d’effet de la modification. - Mettez à jour les statuts
Les statuts doivent être actualisés avec la nouvelle clause d’objet social, signés et certifiés conformes par le gérant. - Publiez un avis de modification dans un journal d’annonces légales (JAL)
Cette publication est obligatoire dans le mois suivant la décision, afin d’informer les tiers du changement. - Déposez le dossier complet via le guichet unique
Le dépôt s’effectue directement en ligne et doit comprendre :- le PV d’AGE signé ;
- les statuts mis à jour ;
- l’attestation de parution au JAL ;
- et les informations requises dans le formulaire numérique (remplaçant le M2).
Coût estimé en 2025 :
| Nature des frais | Montant moyen |
|---|---|
| Publication au journal d’annonces légales | ≈ 150 € (156 € à Mayotte et La Réunion) |
| Frais administratifs via le guichet unique (ex-greffe) | ≈ 200 € |
| Honoraires éventuels d’un professionnel (avocat, notaire, legaltech…) | 500 à 1 000 € HT |
FAQ
Quel est l'objet social d'une SCI familiale ?
Il est tout à fait possible qu'une SCI familiale ait le même objet social qu'une SCI classique. Cependant, il faut garder à l'esprit qu'elle est instituée pour faciliter la transmission des biens qui la composent aux héritiers.
Quelles sont les activités d'une SCI ?
Par définition, une SCI doit avoir une activité civile. En d'autre termes, elle ne peut pas effectuer une activité commerciale. Une telle société est instituée pour acquérir, posséder et gérer des biens immobiliers.
Quelle est la raison sociale d'une SCI ?
La raison sociale d’une SCI correspond à son nom officiel inscrit dans les statuts et utilisé dans tous les actes juridiques. Elle est librement choisie par les associés, sous réserve de ne pas porter atteinte à une marque ou dénomination existante. Elle permet d’identifier légalement la SCI auprès des tiers et figure au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
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Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 05/11/2025
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Bonjour, Nous recherchons un domaine à acheter en SCI. Les activités sur ce domaine : en plus de certains associés qui seront locataires de la SCI, il y aura de l’hébergement et de la location de salle(s) de courte durée pour des stages ou autres évènements. Comme nous supposons que ces activités sont considérées comme commerciale (à part les locations avec bail), avons nous 2 possibilités : soit passé au régime fiscal IS au lieu de l’IR, soit location pour la partie hébergement et salle(s) d’activités avec bail entre la SCI et les structures* qui animeront les stages. Structures associatives… Lire la suite »
Bonjour, Pour rendre la gestion fiscale de votre SCI plus efficace avec les locations, l’hébergement et les salles d’événements, deux choix s’offrent à vous. Si des revenus importants sont prévus, vous pouvez opter pour l’IS au lieu de l’IR. Sinon, une option plus simple serait de signer des contrats de location entre la SCI et les structures (associatives ou avec des membres de la SCI). Cela permet de bien séparer les activités commerciales des locations classiques. Il est recommandé de consulter un professionnel en la matière afin d’obtenir des conseils spécifiques à votre situation. En espérant que cette réponse vous… Lire la suite »
Bonjour, pouvez-vous me dire si l’objet ci dessous me permet de vendre un bien de notre SCI à l’IS ? Merci – La Société a pour objet la propriété, la gestion et plus généralement l’exploitation par bail, location ou tout autre forme d’un immeuble que la société se propose d’acquérir (ou apporté à la société) et toutes opérations financières, mobilières ou immobilières de caractère purement civil et se rattachant à l’objet social. – La participation de la Société, par tous moyens, directement ou indirectement dans toutes opérations pouvant se rattacher à son objet par voie de création de sociétés nouvelles, d’apport, de… Lire la suite »
Bonjour, En principe, l’objet social que vous mentionnez autorise la SCI à vendre un bien immobilier, même si la vente n’est pas expressément indiquée. En effet, la clause « toutes opérations financières, mobilières ou immobilières de caractère purement civil et se rattachant à l’objet social » permet d’englober la cession d’un bien, à condition que celle-ci conserve le caractère civil de la société. Toutefois, pour sécuriser juridiquement l’opération, il est recommandé d’obtenir l’accord des associés selon les modalités prévues par les statuts. En cas de doute, nous vous invitons à prendre contact avec un avocat qui saura vous renseigner sur… Lire la suite »