ConnexionRompre un bail d’habitation par le propriétaire
Dernière mise à jour le 05/12/2023
- Quels sont les motifs de résiliation du bail par un propriétaire ?
- Comment résilier le bail portant sur un logement acheté loué ?
- Comment le propriétaire peut-il donner congé afin de valablement résilier le bail ?
- Quel est le délai de préavis à respecter ?
- Comment le propriétaire peut-il résilier le bail des locataires protégés ?
- Peut-on contester un congé délivré par un propriétaire ?
- FAQ
La résiliation du bail par un propriétaire n’est possible que dans 3 situations et à de strictes conditions, définies par la loi du 6 juillet 1989. En effet, seul la vente, la reprise ou un motif légitime et sérieux permet de résilier un bail d’habitation.
De plus, la lettre de résiliation doit respecter des règles de forme et de fond et un délai de préavis différent, selon qu’il s’agisse d’un logement meublé ou vide.
Quels sont les motifs de résiliation du bail par un propriétaire ?
A la différence du locataire, la résiliation du bail par le propriétaire doit obligatoirement être motivée par un des 3 motifs ci-après :
- La vente du bien ;
- La reprise du bien ;
- Un motif légitime et sérieux.
La résiliation du bail pour vendre le bien
Si le propriétaire souhaite vendre son logement, il peut résilier le bail d’habitation des locataires.
Dans le cadre d’un bail de location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. En effet, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire d’un droit de priorité sur tout autre potentiel acheteur du bien mis en vente.
Ainsi, pour être valable la lettre de congé doit contenir les mentions obligatoires suivantes :
- La volonté du propriétaire de vendre son logement ;
- Le prix de vente du bien ;
- Les modalités de vente du logement ;
- Une description précise du bien et de ses éventuelles annexes ;
- Les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi n°89-462.
De plus, il doit être annexé à cette lettre de congé la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Néanmoins, l’offre n’est valable que durant les 2 premiers mois du préavis. Elle prend fin si le locataire refuse l’offre ou s’il n’y répond pas.
À l’inverse, si le locataire accepte l’offre, il dispose d’un délai de 2 mois pour signer l’acte authentique chez le notaire, ce délai étant porté à 4 mois lorsque le locataire fait part au propriétaire d’un recours à un prêt immobilier pour l’achat.
En revanche, lorsqu’il s’agit d’un bail de location meublée, le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption.
Le propriétaire est seulement tenu de lui donner congé afin qu’il libère le logement au plus tard à la date d’échéance du bail. Il doit également préciser son intention de vendre le logement.
La résiliation du bail pour reprise du logement
Le propriétaire peut également résilier le contrat de bail s’il souhaite reprendre le logement.
Pour la reprise du logement, il faut comprendre que le bénéficiaire doit habiter le logement à titre de résidence principale (Cass. civ. 3ème 17 octobre 2012, n°11-19.090).
Cette reprise peut également être justifiée par le besoin de loger un proche parent. Les proches parents pouvant être bénéficiaire d’une telle reprise sont limitativement les suivants :
- L’époux(se) ;
- Son/sa concubin(e) depuis au moins 1 an à la date du congé ;
- Son/sa partenaire de PACS ;
- Un ascendant ou celui de son époux(se), concubin(e), ou partenaire de PACS ;
- Un descendant ou celui de son époux(se), concubin(e), ou partenaire de PACS.
La lettre de congé pour reprise du logement doit contenir les mentions obligatoires suivantes :
- Le motif du congé ;
- Le lien entre le bénéficiaire de la reprise et le bailleur ;
- L’adresse et le nom de la personne bénéficiant de la reprise ;
- Une justification du caractère réel et sérieux de la reprise.
La résiliation du bail pour motif légitime et sérieux
Enfin, le dernier motif permettant à un propriétaire de résilier un bail de location est un motif légitime et sérieux.
Au sens de l’article 15 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, il s’agit de l’inexécution par le locataire de l’une des obligations qui lui incombe.
Ce motif s’entend en dehors de toute notion de faute de la part du locataire.
Là encore, le motif de résiliation du bail doit obligatoirement figurer sur le courrier donnant congé au locataire.
Parmi les motifs pouvant donner lieu à une telle procédure on trouve principalement :
- Les impayés ou retards de loyers avérés et répétés ;
- Les troubles de voisinage ;
- La transformation du logement sans autorisation, etc.
Comment résilier le bail portant sur un logement acheté loué ?
Dans l’hypothèse, où un logement est vendu en étant loué par un locataire, les conditions de résiliation par le propriétaire varient légèrement en comparaison à ce qui a été développé ci-dessus.
La résiliation pour vente du logement acheté loué
Si après l’achat du bien, le propriétaire souhaite résilier le bail en cours afin de vendre le logement, cette possibilité varie selon la date d’échéance du bail et la date d’achat du bien :
- La date d’échéance du bail intervient moins de 3 ans après l’achat par le nouveau propriétaire : ce dernier devra attendre le terme du 1er renouvellement ou de la 1ère reconduction du bail en cours ;
- La date d’échéance du bail intervient plus de 3 ans après l’achat par le nouveau propriétaire : ce dernier doit attendre le terme du bail en cours pour donner congé.
La résiliation pour reprise du logement acheté loué
De même, si le logement est acheté loué et que le propriétaire souhaite résilier le bail pour reprendre le logement afin d’en faire sa résidence principale, 2 situations sont à distinguer :
- La date d’échéance du bail intervient moins de 2 ans après l’achat : le nouveau propriétaire peut donner congé pour l’échéance du bail, toutefois le congé prendra effet 2 ans après la date d’achat ;
- La date d’échéance du bail intervient plus de 2 ans après l’achat : le nouveau propriétaire peut délivrer congé pour la date d’échéance du bail.
Comment le propriétaire peut-il donner congé afin de valablement résilier le bail ?
Afin de valablement donner congé à un locataire un courrier doit obligatoirement être envoyé et contenir des mentions obligatoires.
Ainsi, le bailleur peut faire parvenir le congé au locataire grâce à différents moyens :
- Lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Par acte de commissaire de justice (nouvelle appellation des huissiers de justice) ;
- Par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Cette lettre doit être envoyée à tous les signataires du bail.
Ainsi, si un seul des époux a signé le bail mais que le bailleur est informé du mariage alors il doit envoyer la lettre aux 2 époux.
En outre, si un seul des partenaires du Pacs a signé le bail mais que le nom des deux y figure, le propriétaire doit également envoyer la lettre de congé aux deux partenaires.
Ainsi, et logiquement dans le cadre d’une colocation la lettre doit être adressée à tous les colocataires.
De plus, selon le motif de résiliation du bail invoqué par le propriétaire, le congé doit contenir les mentions obligatoires citées au début de l’article (motifs, identité des parties, etc.).
Quel est le délai de préavis à respecter ?
La seconde condition pour valablement résilier un contrat de bail d’habitation est de respecter un délai de préavis fixé par la loi. Pour calculer ce délai de préavis, il faut prendre en considération la date de fin du bail.
Ce délai varie selon que ce contrat porte concerne un logement meublé ou vide :
- 6 mois avant le terme du bail d’habitation pour un logement vide ;
- 3 mois avant le terme du bail d’habitation pour un logement meublé.
Le délai de préavis commence à courir à partir du jour où la lettre est effectivement reçue par le locataire.
Si le locataire se maintient dans le logement à l’expiration du préavis, il devient un occupant sans droit ni titre car il n’y a plus de contrat.
Par conséquent, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire afin de procéder à l’expulsion du locataire.
Comment le propriétaire peut-il résilier le bail des locataires protégés ?
Face aux locataires dit “protégés”, les modalités de résiliation du bail par le propriétaire sont différentes et dans certains cas il n’est pas possible de donner congé.
Tout d’abord, peuvent être considérés comme locataires protégés :
- Des locataires de moins de 65 ans à la date de fin du bail mais ayant à charge une personne âgée de plus de 65 ans ET des revenus en dessous de certains seuils présents sur le site du Service public ;
- Des locataires de plus de 65 ans à la date de fin du bail avec des revenus inférieurs aux seuils fixés.
Voici un tableau récapitulatif des caractéristiques d’un locataire protégé.
| Locataires de moins de 65 ans à la date de fin du bail | Locataires de plus de 65 ans à la date de fin du bail |
| 2 conditions cumulatives :
– a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans ; – a des revenus cumulés avec ceux des personnes à charge inférieurs aux seuils établis. |
Dispose de revenus inférieurs aux seuils établis |
Cependant, il est possible de donner congé à un locataire protégé dans 3 situations :
- Le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans à la date de fin du bail ;
- Le bailleur a lui-même des ressources inférieures aux plafonds mentionnés ;
- Le propriétaire propose une solution de relogement à son locataire dans un périmètre géographique proche et durant le délai de préavis. À ce titre, le logement proposé doit se situer dans les 5 kilomètres autour du logement d’origine.
En outre, si les conditions de protection pour le locataire sont cumulatives, elles sont alternatives pour le bailleur.
En d’autres termes, le bailleur peut résilier le bail de location dès lors qu’il répond au moins à l’une de ces 3 situations exceptionnelles.
Peut-on contester un congé délivré par un propriétaire ?
Enfin, si le locataire constate qu’une des conditions de la résiliation n’est pas respectée, il est possible de contester le congé délivré par le propriétaire.
Les motifs de contestation
Face aux situations ci-dessous, le locataire peut contester la résiliation du bail effectuée par le propriétaire :
- Une mention obligatoire ne figure pas dans la lettre de congé ;
- Le délai de préavis n’est pas respecté ;
- La lettre de congé n’est pas adressée à tous les locataires ;
- Le congé est envoyé par lettre simple ;
- La lettre de congé est à destinée à un locataire protégé ;
- Le congé délivré est frauduleux.
En outre, dans le cadre de la résiliation pour vendre d’un logement loué vide, le locataire peut également contester le congé lorsque :
- Il n’est pas délivré par le bailleur ou son agent immobilier agissant en tant que représentant ;
- Le propriétaire ne lui a pas adressé de proposition de vente à des conditions ou à un prix plus avantageux.
La procédure de contestation
Si le locataire est désireux de contester la résiliation du bail effectuée par le propriétaire, il peut suivre une procédure en 3 temps :
- Envoyer une LRAR au bailleur en expliquant expressément les faits ;
- Si aucun accord n’est établi, il peut se rapprocher de la commission départementale de conciliation gratuitement ou d’un conciliateur de justice ;
- En dernier ressort, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dans le ressort duquel le logement est situé.
FAQ
Comment résilier un bail de 3 ans ?
Quand le locataire peut-il résilier son contrat de bail ?
Est-ce qu'un propriétaire peut vendre avant la fin du bail ?
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Bonjour,
Nous venons de devenir propriétaire d’un immeuble. Un des appartements est encore loué (locataire en place depuis nov 2007) et nous avons de gros travaux à faire. Idéalement, il faudrait que le logement soit vide pour que nous puissions commencer les travaux. Le locataire a demandé un courrier pour accélérer ces recherches HLM qui indique que nous souhaite qu’il libère les lieux néanmoins ce locataire s’est mis en litige avec chaque propriétaire rencontrés. Pourriez vous m’indiquer quel courrier utiliser? Merci d’avance
Bonjour,
En principe, lorsqu’un propriétaire souhaite récupérer un logement loué, il doit respecter les conditions et délais de congé prévus par la loi, notamment l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. En dehors de cette procédure, tout courrier doit être formulé avec prudence pour éviter tout risque de requalification en congé irrégulier.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour… Je vous ai acheté un kit bailleur dont je me suis servi avec des Locataire… J’ai dénoncé le bail au bout de six mois, et je me suis servi de votre courrier type pour dénoncer le bail, le tout en lettre recommandée… Aujourd’hui mes anciens locataire me reproche le fait qu’il n’y avait pas de motif sur la lettre… Quel est mon recours s’il vous plaît ?
Bonjour, Légalement, conformément à l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation d’un bail d’habitation vide par le bailleur impose un motif légitime : reprise pour habiter, vente, ou motif sérieux et légitime, sous peine de nullité du congé. L’absence de motif dans le courrier de congé rend celui-ci irrégulier. D’nciens locataires peuvent donc contester la validité du congé, et éventuellement demander des dommages et intérêts ou le maintien dans les lieux. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous… Lire la suite »
Bonjour, je vous remercie de votre réactivité… Ce n’était pas un bail d’habitation, vide, mais meublé et votre courrier de dénonciation était un courrier type sur lequel il n’apparaissait pas de motif… Pouvez-vous m’en donner la raison s’il vous plaît ? Par avance merci
Bonjour, le congé donné à un locataire pour reprise par le propriétaire est-il valable dans le cadre de la mise en place d’une double résidence?
Dans mon cas, j’habite à 50km de mon lieu de travail et je suis propriétaire d’un locatif à 300m de mon travail. Puis donner congé au locataire afin d’utiliser le bien en double résidence pour y séjourner la semaine et m’éviter de faire la route quotidiennement? Cordialement, Thomas
Bonjour, Le congé pour reprise prévu à l’article 15, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est en principe valable uniquement si le logement est destiné à devenir la résidence principale du bailleur ou de l’un de ses proches. Une utilisation en tant que résidence secondaire ou logement d’appoint, même régulière pour raison professionnelle, ne répond pas à cette condition. Un congé donné pour ce motif pourrait donc être jugé abusif et déclaré invalide. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage. En espérant que notre réponse vous sera utile,… Lire la suite »
Bonjour, Actuellement mes locataires sont en retard d’un loyer avec la garantie visale qui ne paieront qu’à partir de 2 mois de retard. Donc pour l’instant mes locataires sont en retard d’un mois (celui de août), quasiment tous les mois il faut que je les relance pour le paiement du loyer, il y a une clause résolutoire dans mon bail, je leur ai demandé à plusieurs reprises d’entretenir le jardin car manque d’entretien et je leur ai demandé egalement de libérer l’accès commun à un hangar à l’arrière de la maison qui permet à mes autres locataires d’y accéder avec… Lire la suite »
Bonjour, Légalement, la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre qu’en respectant la procédure prévue à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. ll faut faire délivrer un commandement de payer par huissier visant la clause, et attendre un délai de deux mois sans régularisation pour saisir le juge. Avant ce délai, la garantie Visale ne pourra effectivement intervenir. Concernant l’entretien du jardin et l’obstruction de l’accès commun, ces manquements peuvent constituer des troubles au bail, mais ne suffisent pas, seuls, à justifier une résiliation immédiate sans décision judiciaire. Il est cependant possible de les faire constater… Lire la suite »
Bonjour, Je suis propriétaire bailleur d’un appartement. Je souhaite récupérer ce bien en invoquant des travaux de rénovation énergétique (rénovation complète du bien: plomberie, électricité et isolation). Des travaux de rénovation énergétique ou rénovation total du bien, sont-elles des causes légitimes et sérieuses pouvant être invoquées par le propriétaire pour donner congé au locataire?
Merci de votre aide,
Thibaut
Bonjour, Le bailleur ne peut donner congé que pour vendre, reprendre pour habiter, ou pour un motif légitime et sérieux, conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les travaux, même lourds, ne constituent pas en eux-mêmes, en principe, un motif de congé, sauf si leur nature rend le maintien dans les lieux impossible et qu’ils s’inscrivent dans un contexte d’inaction ou de manquement du locataire. À défaut, le congé peut être jugé abusif. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage. En espérant que notre réponse vous… Lire la suite »
Bonjour
j’ai envoyé un courrier en A/R à ma locataire pour résilier le bail 7 mois avant la date de renouvellement du bail de 3 ans mais elle n’a pas été récupérée son A/R du du coup elle n’a pas eu la lettre comment puis-je faire ?
y a t il un recours ? Il me reste 5mois et 28 jours ?
cordialement
Mme BURLOT
Bonjour,
Légalement, si un locataire n’a pas retiré la lettre recommandée, la loi permet de lui faire délivrer le congé par acte d’huissier, ce qui constitue un mode de notification valable au sens de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Dans le délai légal de 6 mois avant l’échéance du bail : il est possible de délivrer le congé par huissier sans attendre pour qu’il soit valable.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Donc je suis encore dans les temps par huissier ? Si on tient compte de la date d’envoi de mon recommandé ?
Bonjour
je loue une chambre meublée dans mon appartement.
puis-je rompre le bail à son échéance pour simple motif que je veux récupérer cette chambre à usage d’atelier ( je suis peintre)
nb je loue 2 chambres dans mon appartement, je ne veux en récupérer qu’une
Bonjour,
Légalement, il est possible de ne pas renouveler le bail de location meublée à son échéance en motivant votre décision par la reprise du logement pour un usage personnel, même partiel.
Le congé doit être notifié au moins 3 mois avant l’échéance, par lettre recommandée ou acte d’huissier, en précisant le motif réel et sérieux, ici l’usage en atelier.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Je suis locataire d’un appartement qui est mis à la vente par les propriétaires. J’ai été notifiée le 19 mai 2025 par courrier chez huissier que je devais libérer le logement le 15/12/2025. Je ne peux pas acheter le logement. Je suis donc en recherche active d’une autre location. Cependant, j’ai trouvé sur internet un document qui laisserait entendre que l’appartement aurait été vendu le 28/05/2025 … Et l’agence immobilière en me relançant ce jour pour me rappeler la date de départ de l’appartement, me parle maintenant d’un congés pour reprise … Est-ce légal de vendre un appartement avant… Lire la suite »
Bonjour,
La vente d’un logement occupé par un locataire est possible, mais le locataire bénéficie en principe d’un droit de préemption si le propriétaire vend son logement. Le propriétaire peut vendre le bien avant d’en avoir informé le locataire, mais le congé pour reprise doit respecter les délais légaux et être notifié correctement. Le fait que le logement soit vendu ne modifie pas l’obligation de respecter le préavis légal et les conditions de congé pour reprise.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.