Bail commercial notarié : rôle du notaire et avantages

Le bail commercial peut être rédigé chez le notaire ou sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers. Le bail commercial notarié a la valeur d’un acte authentique, le notaire étant un officier public, ce qui présente un avantage certain pour obtenir l’exécution forcée du contrat.

Le recours à un notaire est-il obligatoire pour rédiger un bail commercial ?

En fonction de la situation des parties, du local commercial à louer et de l’activité qui va y être exercée par le preneur, le bailleur et le locataire seront libres de rédiger elles-mêmes le bail commercial sous signature privée, ou devront au contraire recourir aux services d’un notaire.

Le principe : l’absence de formalisme obligatoire pour le contrat de bail

D’après les dispositions du Code de commerce encadrant le régime des baux commerciaux, le contrat de bail commercial n’est soumis à aucun formalisme particulier. Il peut donc être rédigé sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, ou en passant par l’intermédiaire d’un professionnel (notaire ou avocat).

L’exception : les cas où l’acte authentique est obligatoire

Toutefois, dans certains cas précis, le recours à un notaire est obligatoire pour la rédaction du bail commercial :

• Lorsque le bail commercial porte sur un débit de boissons ou sur des locaux où sont entreposés les boissons du débitant (cellier ou cave par exemple) : cette obligation résulte de l’article 504 du Code général des impôts. Cela permet au propriétaire de se prémunir contre toute action en justice et contre toute pénalité fiscale à son encontre.

• Lorsque le bail commercial est conclu pour une durée supérieure à 12 ans : la durée légale d’un bail commercialest de neuf ans. Toutefois, rien n’interdit aux parties de convenir d’une durée plus longue. Néanmoins, pour un bail commercial conclu pour une durée supérieure à douze ans, il est obligatoire de faire appel à un notaire pour rendre le contrat opposable aux tiers. Par ailleurs, le bail devra faire l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques du lieu de situation des locaux.

Quel est le rôle du notaire dans la rédaction du bail commercial notarié ?

Faire appel à un notaire dans le cadre de la rédaction du bail commercial peut revêtir des avantages considérables. En particulier, le notaire est chargé de :

• Vérifier l’identité des parties au bail commercial, à savoir le bailleur et le ou les locataires : il s’assurera notamment que le bailleur est bien le propriétaire du local à louer. Pour ce faire, le notaire vérifiera que le bailleur dispose d’un titre de propriété portant sur le local commercial, et s’il est représenté par un mandataire (un gestionnaire de biens par exemple),  que celui-ci est bien investi du pouvoir de conclure l’acte en son nom selon les termes du mandat.
• Vérifier les conditions nécessaires à la validité d’un contrat de droit commun : ces conditions sont visées par l’article 1128 du Code civil. Il s’agit de l’intégrité du consentement des parties qui doit être exempt de vice (erreur, dol, qui se définit comme une erreur provoquée par la mauvaise foi de l’autre cocontractant, ou violence), de leur capacité juridique de contracter ainsi que du contenu du contrat qui doit être licite et certain.
• Éviter tout déséquilibre significatif entre les parties : cela permet en particulier de veiller à ce que le contrat de bail commercial ne contienne aucune clause abusive, comme une clause d’échelle mobile ou une clause mettant à la charge du preneur les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil qui incombent obligatoirement au bailleur.
• Veiller au respect de la réglementation en vigueur consacrée par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Il convient par ailleurs de noter que la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, appelée plus communément loi Pinel, a apporté des modifications notables en ce qui concerne le régime des baux commerciaux. Désormais, la rédaction des baux commerciaux doit s’adapter à cette nouvelle réglementation.

Quels sont les documents obligatoires à joindre au bail commercial notarié ?

Le bail commercial notarié ou sous seing privé doit être accompagné d’annexes obligatoires telles que :

• Le dossier de diagnostics techniques (DDT) comprenant, entre autres, un état des risques naturels et technologiques des lieux loués, un diagnostic de performance énergétique (DPE), un constat de risque d’exposition au plomb si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er janvier 1949 ainsi qu’un diagnostic amiante ;
• Le risque d’exposition au radon du logement ;
• L’ état des lieux pour un bail commercial : la loi Pinel rend obligatoire l’état des lieux d’un bail commercial, qui peut être réalisé à l’amiable et de façon contradictoire ou bien par un commissaire de justice. Dans ce dernier cas, les frais sont répartis entre le bailleur et le locataire ;
• Un état récapitulatif des travaux effectués 3 ans avant la date de prise d’effet du bail ainsi qu’un état prévisionnel des travaux restants ;
• Le règlement de copropriété de l’immeuble le cas échéant : celui-ci permet notamment de fixer la destination de l’immeuble. En effet, en cas de changement d’activité, le locataire pourra procéder à un changement de destination du local professionnel en habitation des locaux sauf si une disposition du règlement de copropriété l’interdit ;
• Une note écrite décrivant les sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance en cas de survenance d’une catastrophe naturelle ou technologique.

Quel est le coût du bail commercial notarié ?

Les honoraires des notaires, appelés plus justement émoluments, sont désormais réglementés par la loi en ce qui concerne les actes de la vie courante. C’est le décret n°78-262 du 8 mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, décret qui a subi depuis diverses modifications, qui a posé le principe selon lequel les émoluments des notaires doivent être encadrés par la loi pour éviter les abus.

Le prix du bail commercial notarié : des honoraires libres

Contrairement aux baux à usage d’habitation et aux baux professionnels, le prix de la rédaction du bail commercial notarié n’est pas encadré par la loi. Ainsi, le tarif est librement négocié entre le notaire et les clients (le bailleur et le locataire). Ce principe résulte de l’article R.444-16 du Code de commerce.

La répartition des frais de rédaction d’acte par un notaire

En général, il est d’usage que le bailleur et le locataire se partagent de façon équitable les frais engendrés par la rédaction du bail commercial chez le notaire. Néanmoins, il s’agit seulement de la pratique. Aucune disposition législative n’interdit aux parties de convenir d’une répartition différente des frais de rédaction d’acte.

Quels sont les avantages du bail commercial notarié ?

Le bail commercial notarié a la valeur de titre exécutoire. Cela signifie qu’il a la force d’une décision de justice. Ainsi, un bailleur qui constate des manquements avérés du locataire à ses obligations (défaut de paiement du loyer…) peut, sans ouvrir d’action en justice, obtenir l’exécution forcée et sommer le locataire de pallier ses défaillances.

La mise en oeuvre de ce titre exécutoire requiert simplement qu’il mandate un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) afin que ce dernier procède à des saisies (sur le salaire du locataire par exemple).

La copie exécutoire du bail commercial notarié constitue le principal avantage de faire appel à un notaire pour la rédaction du contrat de bail.

Par ailleurs, le bail commercial notarié est automatiquement enregistré auprès du service des impôts afin de lui conférer une date certaine. L’enregistrement du bail commercial notarié permet également de le rendre opposable aux tiers. Cette formalité a toutefois un coût fixe de 25€.

Enfin, les clauses que comporte le bail commercial notarié sont incontestables. Si l’une ou l’autre des parties souhaite remettre en question une des clauses contenues dans le bail commercial notarié, alors celle-ci devra ouvrir une procédure d’inscription de faux.

Pour rappel, cette procédure est exceptionnelle et doit être entreprise avec une grande prudence. En effet, en cas d’erreur du demandeur (celui qui a ouvert l’action en justice), alors ce dernier pourra être condamné au versement d’une amende civile pour avoir mis en cause l’autorité publique.

FAQ

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 30/06/2025