ConnexionL’assemblée générale de la SCI
Dernière mise à jour le 16/09/2026
- Qu’est-ce qu’une assemblée générale de SCI ?
- Quelles sont les compétences et les pouvoirs de l’assemblée générale de SCI ?
- Comment convoquer une assemblée générale de SCI ?
- Quelles informations doivent être transmises aux associés avant la tenue de l’assemblée générale ?
- Comment se déroule l’assemblée générale d’une SCI ?
- Qui vote en assemblée générale de SCI lorsque les parts sont démembrées ?
- Qu’est-ce qu’un procès-verbal d’assemblée générale de SCI ?
- Convocation par lettre recommandée, quinze jours au moins avant la réunion, avec un ordre du jour assez précis pour être compris sans se reporter à un autre document (article 40 du décret du 3 juillet 1978).
- Dans le silence des statuts, les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant se prennent à l’unanimité de tous les associés, et non des seuls présents (article 1852 du Code civil) ; la révocation du gérant reste acquise à plus de la moitié des parts.
- Depuis le 1er octobre 2025, la seule violation des statuts ne suffit plus à faire annuler une délibération : trois conditions cumulatives sont exigées (article 1844-12-1 du Code civil).
L’assemblée générale d’une société civile immobilière (SCI) est le principal mode de consultation des associés de la société pour sa gestion. La réunion de l’ensemble des associés dans le respect des règles fixées par les statuts de la SCI permet au gérant de soumettre au vote les décisions qu’il n’est pas habilité à prendre seul. La convocation et la tenue des assemblées générales de SCI sont assorties d’un important formalisme qu’il convient de respecter, au risque d’encourir la nullité des résolutions soumises au vote.
Qu’est-ce qu’une assemblée générale de SCI ?
L’assemblée générale d’une SCI se définit comme une réunion convoquant l’ensemble des associés dans le but de statuer sur un certain nombre de résolutions figurant à son ordre du jour.
Le Code civil ne comportant que peu de règles impératives encadrant le fonctionnement de la SCI, les associés sont donc libres de déterminer les règles relatives à la tenue des assemblées générales au moment de la création de la SCI, incluant :
- La nature des décisions qui doivent obligatoirement être votées en assemblée générale et que le gérant de la SCI ne peut prendre seul ;
- Le quorum requis pour chaque décision, correspondant au nombre d’associés dont la présence est requise pour que l’assemblée soit valablement tenue ;
- Le nombre de voix nécessaire au vote de chaque décision
L’assemblée générale permet aux associés de la SCI de débattre d’un certain nombre de questions relatives au fonctionnement et à la gestion de la société. Il s’agit également d’une opportunité d’exercer les droits dont ils bénéficient en tant qu’associés, et notamment de s’informer sur les actions entreprises par le gérant au cours de l’exercice social.
On distingue 2 types d’assemblées générales de SCI :
- Assemblée générale ordinaire : convoquée au minimum une fois par an par le gérant pour l’approbation des comptes annuels
- Assemblée générale extraordinaire : convoquée afin de soumettre au vote des décisions exceptionnelles affectant la vie sociale de la SCI (modification des statuts…)
Quelles sont les compétences et les pouvoirs de l’assemblée générale de SCI ?
Les décisions pouvant être votées par les associés diffèrent selon le type d’assemblée générale de SCI réunie. Selon la nature de la décision, le quorum et le nombre de voix requis ne seront pas les mêmes en fonction des stipulations des statuts.
| Type d’assemblée | Compétences (non exhaustives) |
| Assemblée générale ordinaire |
|
| Assemblée générale extraordinaire |
|
Dans les SCI ayant de nombreux associés, il est important que les statuts prévoient une majorité plus souple pour décider d’éventuelles modifications statutaires (en général les trois-quarts ou les deux tiers).
Comment convoquer une assemblée générale de SCI ?
Il est indispensable de convoquer les associés dans le respect du formalisme prévu par le décret du 3 juillet 1978 et par les statuts. Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 12 mars 2025, le 1er octobre 2025, la seule violation d’une clause statutaire ne constitue plus une cause de nullité des délibérations (article 1844-10 du Code civil) : seule la violation d’une disposition impérative du droit des sociétés reste sanctionnée.
À ce titre, il est nécessaire de s’interroger sur plusieurs points :
- Qui peut convoquer une assemblée générale ?
- Quelle forme doit prendre la convocation ?
- Dans quels délais la convocation doit-elle être transmise aux associés ?
- Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect de ces règles ?
Qui peut convoquer une assemblée générale ?
En principe, il incombe au gérant de la SCI de convoquer l’assemblée générale. En présence de plusieurs co-gérants, les statuts doivent préciser si cette décision doit être prise collectivement, ainsi que la procédure à suivre en cas de désaccord.
Tout associé dispose toutefois du droit de demander la convocation d’une assemblée générale afin de soumettre à délibération une question précise. Il doit alors adresser sa demande au gérant par lettre recommandée. Celui-ci se chargera de consulter les associés à ce sujet, en inscrivant notamment la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
Quelle forme doit prendre la convocation ?
La convocation à l’assemblée générale d’une SCI peut prendre 2 formes :
- Convocation par lettre recommandée avec accusé de réception : l’article 40 du décret du 3 juillet 1978 impose la lettre recommandée, sans exiger l’avis de réception, qui reste vivement conseillé pour se ménager une preuve. Il incombe alors aux associés d’informer le gérant de tout changement d’adresse pouvant perturber l’acheminement de la convocation. Ainsi, en cas de retour de courrier comportant la mention “N’habite plus à l’adresse indiquée”, la convocation demeure valable dès lors que l’associé concerné n’a pas informé le gérant de son changement d’adresse.
- Convocation verbale : la convocation verbale n’est pas une forme prévue par le décret. En pratique, une assemblée peut toutefois se tenir sans délai lorsque tous les associés sont présents ou représentés, aucun d’eux ne pouvant alors justifier du grief exigé par l’article 1844-12-1 du Code civil.
Lorsque la convocation est transmise aux associés par lettre recommandée, celle-ci doit être accompagnée de l’ordre du jour de l’assemblée générale de la SCI. Le document doit comporter de manière claire et précise l’ensemble des questions qui sont amenées à être discutées au cours de la réunion. Dans le cas contraire, l’assemblée générale est susceptible d’être annulée.
Dans quels délais la convocation doit-elle être transmise aux associés ?
Le gérant doit adresser les convocations aux associés au minimum 15 jours avant la date prévue de la réunion. La date de réception de la convocation n’a aucune incidence sur la validité de son acheminement.
Les statuts peuvent prévoir un délai plus long, mais ils ne peuvent pas raccourcir le minimum de quinze jours fixé par l’article 40 du décret du 3 juillet 1978.
Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-respect des règles de convocation ?
Le défaut de convocation d’un associé est une irrégularité, mais il n’entraîne plus automatiquement l’annulation des délibérations. Depuis le 1er octobre 2025, l’article 1844-12-1 du Code civil subordonne la nullité d’une décision sociale à trois conditions cumulatives :
- l’associé demandeur justifie d’un grief résultant d’une atteinte à l’intérêt protégé par la règle dont la violation est invoquée ;
- l’irrégularité a eu une influence sur le sens de la décision ;
- les conséquences de la nullité pour l’intérêt social ne sont pas excessives au regard de cette atteinte.
L’article 1844-10 du Code civil ajoute que la nullité d’une décision sociale ne peut résulter que de la violation d’une disposition impérative du droit des sociétés ou d’une cause de nullité des contrats en général. Sauf disposition légale contraire, la violation des statuts n’est donc pas une cause de nullité.
Deux règles encadrent enfin l’action : elle se prescrit par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue (article 1844-14 du Code civil) et elle s’éteint lorsque la cause de nullité a cessé d’exister le jour où le tribunal statue sur le fond en première instance (article 1844-11 du Code civil).
Quelles informations doivent être transmises aux associés avant la tenue de l’assemblée générale ?
En vertu de leur droit de communication, le gérant est tenu de transmettre aux associés un certain nombre de documents dont la nature diffère selon le type d’assemblée générale :
| Type d’assemblée générale | Documents à fournir |
| Assemblée générale ordinaire | Doivent être transmis à chaque associé dans un délai de 15 jours avant la date de la réunion :
|
| Assemblée générale extraordinaire | Doivent être mis à la disposition des associés au siège social de la SCI :
|
Comment se déroule l’assemblée générale d’une SCI ?
Tout associé est en droit de participer aux assemblées générales d’une SCI. Lorsqu’il ne peut se présenter à la réunion, il lui est en principe possible de se faire représenter dès lors que les statuts le permettent.
L’établissement d’une feuille de présence
Afin de conserver la preuve de la présence des associés ou de leurs représentants au cours de l’assemblée générale, il est possible d’établir une feuille de présence comportant les informations suivantes :
- Nom et prénom de l’associé présent ou représenté
- Adresse de l’associé présent ou représenté
- Nombre de parts détenues par chaque associé (en cas de cession de part de SCI)
- Le cas échéant, identité des mandataires
La feuille de présence permet également de prouver que le quorum et la majorité requise pour l’adoption de la décision ont bien été atteints. Cette pratique demeure toutefois peu fréquente au sein des petites sociétés civiles comme les SCI familiales.
Le quorum et le vote des délibérations
La loi ne prévoyant aucun quorum nécessaire à la validité de l’assemblée générale d’une SCI, il incombe aux statuts de déterminer le nombre minimum d’associés présents ou représentés nécessaire au vote d’une décision. Le nombre de parts sociales détenues par chaque associé permet de déterminer le nombre de voix dont ils disposent, chaque part sociale équivalant à une voix.
Le quorum peut différer en fonction de l’importance des décisions débattues. Lorsque celui-ci n’est pas atteint, les associés ne sont toutefois pas en mesure de délibérer.
| Type d’assemblée générale | Nombre de voix habituellement requis |
| Assemblée générale ordinaire | Majorité des voix des associés présents ou représentés |
| Assemblée générale extraordinaire | Majorité des 2/3 des voix des associés présents ou représentés
Majorité des 3/4 des voix des associés présents ou représentés Unanimité des voix |
Qui vote en assemblée générale de SCI lorsque les parts sont démembrées ?
Lorsqu’une part sociale est grevée d’un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices, réservées à l’usufruitier (article 1844 du Code civil). Le nu-propriétaire et l’usufruitier ont tous deux le droit de participer aux décisions collectives : ils sont convoqués et assistent à l’assemblée générale, y compris lorsqu’ils ne votent pas sur la résolution en cause.
Cette répartition n’est pas figée. Pour les décisions autres que l’affectation des bénéfices, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent convenir que le droit de vote sera exercé par l’usufruitier, et les statuts peuvent écarter cette faculté.
Le démembrement des parts est fréquent dans les SCI familiales, notamment après une donation de la nue-propriété aux enfants. Convoquer le seul nu-propriétaire, ou le seul usufruitier, prive l’autre de son droit de participation : c’est le type d’irrégularité susceptible de causer un grief au sens de l’article 1844-12-1 du Code civil. Les parts indivises suivent une règle distincte : les copropriétaires sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi eux ou en dehors d’eux.
Qu’est-ce qu’un procès-verbal d’assemblée générale de SCI ?
Les décisions d’assemblées générales de SCI sont reportées dans un procès-verbal (PV) consignant le déroulement de l’assemblée, les résolutions soumises au vote et le résultat des votes.
Le procès-verbal d’assemblée générale de SCI est établi et signé par les gérants et, s’il y a lieu, par le président de l’assemblée (article 44 du décret du 3 juillet 1978). Il est ensuite reporté sur un registre spécial tenu au siège social, coté et paraphé sans frais par un juge du tribunal de commerce ou du tribunal judiciaire, ou par le maire ou un adjoint au maire de la commune du siège. Des feuilles mobiles numérotées sans discontinuité et paraphées dans les mêmes conditions peuvent remplacer le registre.
Depuis le 1er janvier 2020, le registre peut être tenu et les procès-verbaux établis sous forme électronique, à condition que ces derniers soient signés au moyen d’une signature électronique avancée et horodatés par un procédé offrant toute garantie de preuve (article 45 du décret du 3 juillet 1978).
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 16/09/2026
FAQ
Quand faire une assemblée générale de SCI ?
Le gérant d’une SCI doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, au moyen d’un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société (article 1856 du Code civil). Cette reddition de compte prend en principe la forme d’une assemblée générale, au cours de laquelle les associés votent l’approbation des comptes.
Comment faire une assemblée générale dans une SCI familiale ?
L’organisation des assemblées générales d’une SCI familiale suit les règles fixées par les statuts et par le décret du 3 juillet 1978. La convocation verbale n’est pas une forme prévue par les textes : l’assemblée se convoque par lettre recommandée, quinze jours au moins avant la réunion. En pratique, lorsque tous les associés sont présents ou représentés, l’irrégularité de la convocation ne suffit pas à faire annuler les décisions prises, faute de grief et d’influence sur leur sens.
Comment savoir qui fait partie d'une SCI ?
L’identité des associés d’une SCI figure dans une clause des statuts de la société.
Qui peut convoquer l'assemblée générale d'une SCI ?
La convocation relève du gérant, par lettre recommandée adressée au moins 15 jours avant la réunion, sauf délai différent prévu par les statuts (article 40 du décret du 3 juillet 1978). Tout associé peut demander au gérant de provoquer une délibération et, en cas de refus, saisir le tribunal pour faire désigner un mandataire chargé de la convoquer.
Quelles sont les règles de majorité en assemblée générale de SCI ?
Les statuts fixent librement les conditions de quorum et de majorité, ce qui explique les écarts importants d’une SCI à l’autre. À défaut de clause statutaire, l’article 1852 du Code civil impose l’unanimité des associés pour toute décision excédant les pouvoirs du gérant, notamment la modification des statuts ou la vente d’un immeuble.
Sources de l'article
Rédigé par
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
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Bonjour,
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En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
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En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
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Bonjour,
Un associé peut effectivement être accompagné d’un conseiller juridique, notamment lors des assemblées générales ou de réunions importantes relatives à la vie de la société. Cette présence est permise tant qu’elle ne perturbe pas le bon déroulement des échanges et sous réserve de l’accord préalable de la société ou du respect des statuts si ceux-ci prévoient des modalités particulières. Le conseiller juridique agit uniquement en qualité d’accompagnant et ne dispose d’aucun droit de vote ou de décision.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
super merci pour votre réponse rapide
didier
Bonjour
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Bonjour,
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En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
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