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Créer une SCI en 2026 : le guide complet
Dernière mise à jour le 30/03/2026
- La SCI permet de gérer un bien à plusieurs et organiser sa transmission ;
- Vous devez être au moins 2 associés avec un objet civil et des statuts encadrés ;
- La création suit 4 étapes clés : statuts, capital, annonce légale, immatriculation ;
- Le coût est d’environ 300 € à 500 €, avec une imposition par défaut à l’IR (option IS possible).
Créer une Société Civile Immobilière permet de gérer un bien immobilier à plusieurs tout en organisant sa transmission. Toutefois, cette structure implique des règles précises qu’il est essentiel de maîtriser.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Avant de constituer une SCI, il est important d’en connaître sa définition, les différents types de SCI ainsi que ses principaux avantages.
Définition de la SCI
La Société Civile Immobilière est une forme juridique qui permet à plusieurs personnes d’acquérir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
Là où dans le cas de la détention en nom propre le bien est la propriété de l’associé lui-même, dans la société, le bien est la propriété de la société elle-même, et chaque associé est titulaire de parts sociales proportionnelles à son apport.
La SCI offre donc un cadre sécurisé et structuré pour organiser la gestion d’un patrimoine immobilier.
Les différents types de SCI
Il existe différentes formes de SCI, chacune répondant à un objectif spécifique.
Tout d’abord, la SCI de gestion, également appelée SCI classique, permet de détenir et de louer un bien immobilier. Elle est la plus courante et convient aussi bien à des associés sans lien familial qu’à des proches.
Ensuite, la SCI familiale est particulièrement utilisée pour gérer un patrimoine au sein d’une même famille. Elle facilite notamment la transmission et peut, dans certains cas, permettre à un associé d’exercer une activité au sein de la société.
Par ailleurs, la SCI d’attribution est utilisée pour construire ou acquérir un bien afin de le répartir ensuite entre les associés, que ce soit en pleine propriété, en nue-propriété ou en jouissance.
De son côté, la SCI de construction-vente permet de réaliser des opérations immobilières avec un objectif de revente. Toutefois, ce type de structure doit être utilisé avec prudence.
Enfin, la SCI de jouissance à temps partagé permet de répartir l’usage d’un bien entre plusieurs associés, par exemple pour une résidence secondaire.
Pourquoi créer une SCI ?
La SCI séduit de nombreux investisseurs et familles, car elle permet avant tout de structurer efficacement un projet immobilier. En pratique, elle répond à plusieurs besoins concrets, notamment en matière de gestion, de transmission et d’organisation patrimoniale.
Tout d’abord, le premier avantage de la SCI c’est qu’elle facilite la gestion d’un bien détenu à plusieurs. Contrairement à l’indivision, souvent rigide, la SCI permet d’organiser librement les règles de décision dans les statuts. Vous pouvez ainsi prévoir un fonctionnement plus souple et éviter les blocages.
Ensuite, la SCI constitue un outil particulièrement efficace pour préparer la transmission d’un patrimoine. En effet, vous pouvez transmettre progressivement des parts sociales à vos proches, tout en conservant la maîtrise du bien.
Par ailleurs, elle offre une certaine souplesse dans son organisation, notamment grâce à la possibilité d’adapter les règles de fonctionnement à votre situation. Cette liberté permet de sécuriser les relations entre associés sur le long terme.
Enfin, la SCI permet de distinguer clairement le patrimoine immobilier du patrimoine personnel des associés. Le bien appartient à la société, ce qui permet d’encadrer sa gestion, notamment en cas de désaccord ou d’événement familial.
Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?
La création d’une SCI est une démarche accessible à condition de respecter quelques règles fondamentales.
Le nombre d’associé
Il faut au moins deux associés pour créer une SCI. Ces derniers doivent être juridiquement capables, c’est-à-dire être majeurs ou mineurs sous certaines conditions avec l’accord d’un représentant légal.
La constitution du capital social
Chaque associé doit mettre un apport qui constitue le capital social. Celui-ci peut être en espèce ou en nature, notamment lorsque la société reçoit un bien immobilier.
Bien qu’aucun montant minimum ne soit requis, il est conseillé de disposer d’un capital adapté à votre projet afin de rassurer les partenaires, et notamment les banques.
Les obligations légales à respecter
La SCI doit respecter certaines règles fondamentales. En particulier, l’objet social de la SCI doit être exclusivement civil, ce qui signifie qu’elle ne peut pas exercer d’activité commerciale.
Par ailleurs, le capital social peut être fixe ou variable, ce qui offre une certaine souplesse dans l’évolution de la société.
Quelles sont les 5 étapes à suivre pour créer une SCI ?
Créer une SCI est une démarche accessible, à condition de suivre les étapes clés de la création d’une SCI. Concrètement, il s’agit de poser les bases juridiques, de constituer le capital, d’officialiser la création en ligne ou non et enfin d’immatriculer la société.
Voici notre vidéo pour réussir cette démarche :
Étape 1 : Rédiger les statuts de la SCI
Les statuts de la SCI constituent le document fondateur de celle-ci. En effet, ils définissent l’ensemble des règles de fonctionnement entre les associés, notamment la répartition des parts, les pouvoirs du gérant ou encore les modalités de prise de décision.
Plusieurs mentions obligatoires doivent obligatoirement y figurer. Vous devez ainsi préciser la dénomination sociale, l’adresse du siège, l’objet social, la durée de la société (dans la limite de 99 ans), ainsi que le montant du capital et sa répartition.
Ensuite, vous devez choisir entre un capital fixe et un capital variable. Le capital variable offre davantage de souplesse, puisqu’il permet de faire entrer ou sortir des associés plus facilement, sans modifier les statuts à chaque fois. Cette option est particulièrement adaptée aux projets familiaux.
Par ailleurs, vous devez désigner un gérant de la SCI, qui peut être un associé ou une personne extérieure. Il est alors essentiel de définir clairement ses pouvoirs afin d’éviter tout risque de conflit par la suite.
Étape 2 : Déposer le capital social
Une fois les statuts rédigés et signés, vous devez déposer les apports en numéraire sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI en formation. La banque vous remet alors une attestation de dépôt, indispensable pour la suite des démarches.
En parallèle, vous pouvez également réaliser des apports en nature, c’est-à-dire des biens comme un terrain ou un immeuble. Dans ce cas, une évaluation peut être nécessaire afin de déterminer leur valeur.
Étape 3 : Publier l’annonce légale
Ensuite, vous devez publier un avis de création dans un journal d’annonces légales. Cette formalité permet d’informer les tiers de la création de votre SCI.
L’annonce doit contenir plusieurs informations essentielles, telles que la dénomination, la forme juridique, le capital, l’adresse du siège, l’objet social et l’identité du gérant.
En pratique, cette publication coûte environ 150 €. Une attestation de parution vous est ensuite remise, et devra être intégrée à votre dossier.
Étape 4 : Déposer le dossier au Guichet unique INPI
Toutes les démarches se réalisent en ligne via le guichet unique de l’INPI.
De ce fait, vous devez constituer un dossier complet comprenant notamment les statuts signés, l’attestation de dépôt du capital, l’attestation de publication, un justificatif de siège social ainsi que les documents relatifs au gérant.
Une fois votre dossier déposé, il est automatiquement transmis aux organismes compétents.
Étape 5 : Obtenir le Kbis et le numéro SIREN
Enfin, après validation du dossier, vous recevez un extrait Kbis de la SCI. Ce document officiel atteste de l’existence juridique de votre SCI.
Dans le même temps, un numéro SIREN vous est attribué. Il permet d’identifier votre société auprès des administrations.
En pratique, ce processus prend généralement entre 5 et 10 jours ouvrés. Une fois votre SCI immatriculée, vous pouvez commencer votre activité.
Voici un schéma récapitulant les étapes de création d’une SCI :
Quel est le coût de création d’une SCI en 2026 ?
La création d’une SCI implique plusieurs frais, qui varient selon que vous réalisez les démarches seul ou avec un professionnel. Voici un récapitulatif des principaux coûts de création d’une SCI à anticiper :
| Poste de dépense | Coût estimé |
|---|---|
| Rédaction des statuts | 0 € (en autonomie) à 2 500 € (avec professionnel) |
| Publication d’une annonce légale | environ 189 € HT (221 € HT outre-mer) |
| Déclaration des bénéficiaires effectifs | 20 € à 50 € |
| Frais d’immatriculation (RCS) | 70 € à 90 € |
| Dépôt du capital social | 0 € à 300 € selon l’établissement |
Quelles aides pour créer une SCI ?
Il n’existe pas d’aides publiques spécifiques pour la création d’une SCI, contrairement à la création d’entreprise, car il s’agit avant tout d’un outil de gestion patrimoniale et non d’une structure d’activité économique.
Toutefois, la SCI peut indirectement vous aider dans votre projet, notamment sur le plan du financement. En effet, la réunion de plusieurs associés permet d’augmenter la capacité d’emprunt et de rassurer les banques grâce à la mutualisation des garanties.
En outre, votre projet immobilier peut dans certains cas faire l’objet d’aides liées au bien lui-même, notamment pour des travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique. Ces aides, cependant, sont accordées sous conditions et bénéficient au projet, et non à la SCI elle-même.
Enfin et surtout, la SCI est un outil d’organisation et d’optimisation patrimoniale. Elle permet de structurer un investissement immobilier, de sécuriser la gestion à plusieurs et d’anticiper la transmission dans un cadre juridique adapté.
FAQ
Comment créer une SCI simplement en 2026 ?
La création d’une SCI passe par plusieurs étapes clés : rédaction des statuts, dépôt du capital, publication d’une annonce légale puis immatriculation via le guichet unique. Un accompagnement permet de simplifier ces démarches et d’éviter les erreurs.
Quel budget prévoir pour créer une SCI ?
Le coût dépend du mode de création. En autonomie, il se situe généralement entre 300 € et 500 €, incluant les frais administratifs. Avec un professionnel, le coût est plus élevé mais la création est juridiquement sécurisée.
Quelles conditions faut-il respecter pour créer une SCI ?
La SCI doit compter au minimum deux associés, disposer d’un objet civil et prévoir un capital social. Les statuts doivent également organiser le fonctionnement de la société et désigner un gérant.
Quand faut-il créer une SCI dans un projet immobilier ?
La SCI est souvent créée avant l’achat du bien afin d’acquérir directement au nom de la société et d’éviter des formalités supplémentaires par la suite.
Pourquoi créer une SCI plutôt qu’acheter en indivision ?
La SCI permet d’organiser les règles de gestion dès le départ et d’éviter les blocages, tout en facilitant la transmission du patrimoine grâce aux parts sociales.
Dans quelles situations la SCI est-elle la plus adaptée ?
La SCI est particulièrement utilisée pour investir à plusieurs, gérer un bien familial ou organiser une transmission progressive dans un cadre juridique sécurisé.
Créer ma SCI en 5mn
Xavier de Labarrière
Xavier de Labarrière est Expert-comptable spécialisé dans l’accompagnement des petites entreprises et entreprises à forte croissance. Xavier a accompagné plus de 3000 entrepreneurs dans la création et gestion de leur entreprise en tant qu’expert comptable. Il est président de ComptaPlace, la filiale d’expertise comptable de LegalPlace.
Dernière mise à jour le 30/03/2026
Rédigé par
Xavier de Labarrière
Xavier de Labarrière est Expert-comptable spécialisé dans l'accompagnement des petites entreprises et entreprises à forte croissance. Xavier a accompagné plus de 3000 entrepreneurs dans la création et gestion de leur entreprise en tant qu'expert comptable. Il est président de ComptaPlace, la filiale d'expertise comptable de LegalPlace.
Ma mère possède un bien immobilier avec son frère : comment peut-elle racheter sa part puis créer une SCI pour le partager entre ma sœur et moi ?
Bonjour,
Un bien indivis peut faire l’objet d’un rachat de quote-part avec l’accord des indivisaires (art. 815 et 815-14 C. civ.). Le transfert de propriété requiert un acte authentique publié (art. 710-1 C. civ.). La création d’une SCI suppose un contrat de société (art. 1832 C. civ.) et son immatriculation via le guichet unique (art. L123-33 C. com.).
Nous vous invitons à prendre contact avec un notaire afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J’envisage de créer une SCI familiale avec ma fille pour acheter un bien et le mettre en location. Ma fille travaille et vit en Allemagne et paie donc ses impôts dans ce pays. Pourra t-on créer cette SCI?
Bonjour,
En principe, aucune disposition ne s’oppose à la constitution d’une SCI entre personnes physiques résidentes ou non-résidentes fiscales. Conformément à l’article 1832 du Code civil, la nationalité ou la résidence fiscale des associés n’est pas une condition de validité. La SCI ayant son siège en France sera en principe soumise aux obligations fiscales françaises.
Nous vous invitons à prendre contact avec un notaire afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Je désire créer une SCI d’une résidence secondaire avec ma concubine.
Cet appartement a été acheté en 2015 par moi-même et je voudrais que ma compagne et moi-même soyons membre de cette SCI afin qu’elle puisse conserver mes parts en cas de décès. Pour information, ce bien se situe en France alors que notre adresse fiscale est en Suisse. Quelle est la meilleure solution ? Merci.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
J’envisage de créer une SCI à l’IR. Si j’ai bien compris, seuls les associés seront relevables de l’impôt et des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers qui leur seront versés par cette dernière. Si je ne me trompe pas, c’est également la SCI qui paie l’impôt sur la plus-value (et les PS!) lors de la vente d’un actif immobilier. Mais quelle est la fiscalité applicable à la distribution du produit de la vente aux associés? Ce ne sont pas des revenus fonciers (pas des loyers), ni des dividendes (car à l’IR). Est-ce juste une récupération du capital investi? Auquel cas… Lire la suite »
Bonjour,
En principe, dans une SCI à l’IR, les associés sont imposés directement sur les revenus fonciers et les plus-values, proportionnellement à leur part (articles 8 et 150 U du CGI). La SCI elle-même n’est pas imposée.
Lors de la distribution du produit de vente, aucune imposition supplémentaire n’est due, car la plus-value a déjà été taxée. Il s’agit d’un simple reversement de capital, non assimilable à un revenu.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Merci pour cette prompte réponse!
Bonjour est-il possible de créer une SCI afin de racheter son propre bien, et ensuite d’en devenir locataire ?
Bonjour,
Actuellement au chômage, j’aimerais créer une SCI à l’IS afin d’acheter un appartement et percevoir des loyers. Est-ce que cela risque d’avoir un impact sur mes allocations ? L’objectif est de continuer à percevoir mes ARE.
Merci
Bonjour, La création d’une SCI soumise à l’IS peut avoir un impact sur vos allocations chômage (ARE) si Pôle emploi considère que vous exercez une activité professionnelle effective au sein de la société. Si vous êtes simplement associé et percevez des dividendes, cela n’affecte pas vos ARE. En revanche, si vous êtes gérant et que votre gestion est jugée active, même sans rémunération, Pôle emploi pourrait requalifier votre situation et suspendre vos allocations. Il est conseillé de déclarer la création de la SCI à Pôle emploi et, si nécessaire, de solliciter un avis auprès de votre agence pour éviter tout… Lire la suite »
Bonjour,
Avec une amie, nous allons acheter un terrain à 50/50, elle fera un prêt bancaire, moi financement de la totalité de ma part.
Est ce que ses parents peuvent se porter garants de rembourser les mensualités si elles ne sont pas honorées de sa part sans qu’ils fassent partie de la Sci ?
Je ne souhaite pas prendre en charge ses mensualités.
Merci Valérie
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J’ai une SASU et je souhaite transférer une somme d’argent vers une SCI que je souhaite créer pour acheter ma maison.
Quelle est la meilleur façon de faire selon vous ?
Merci
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos comptables partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Question sur nos services » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné (en l’occurrence “comptabilité et domiciliation”) puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour dans le cadre d’une SCI familiale à 2, qui a pour but un achat immobilier avec vente a terme, si l’un des 2 acheteurs meurt, que se passe t’il?
Bonjour,
Dans une telle situation, l’achat peut se poursuivre avec les héritiers ayant reçu les parts de la société du défunt.
En revanche, dans une telle situation nous vous conseillons de contacter votre notaire.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
est il possible de créer une sci en faisant un apport en nature de résidences principales et des emprunts qui ont été contractes à l’achat de ce bien
si oui combien coute cette opération Taxe dtrs d’enregistrement..
Bonjour,
Les apports en nature sont possibles en sci, nul besoin d’apporter un emprunt, il vous suffit de contracter l’emprunt avec la SCI.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Dans le cadre de l’acquisition à deux familles d’un immeuble, est-ce que les associés peuvent apporter le montant de leurs emprunts en nom propre de deux banques différentes ?
Bonjour, si la SCI est formée, celle-ci est censé disposer d’une compte bancaire qui doit servir d’achat avec la SCI. Si vous n’achetez pas en SCI, il est possible pour les individus d’apporter leur montant séparément.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour.
Je suis Français habitant en Suisse et je désire racheter 4 appartements (dans un même immeuble) de mon père et continuer de lea louer(les locataires y étant déjá).
Je pense devoir ouvrir une SCI mais je ne comprend pas si je dois ouvrir une IS ou une IR, et des taxes que je devrais payer et sur quelle base serais je imposé(impossible sur mon propre revenu si j habite en Suisse non?).
Merci
Bonjour, Il semble que dans votre cas, la SCI soit soumise automatiquement à l’IS. En effet, dans le cadre de la location meublée d’une SCI immobilière, l’activité est commerciale par détermination de la loi. Or, les sociétés exercent une activité commerciale représentant au moins 10% de leur chiffre d’affaires sont soumises automatiquement à l’IS. Ainsi, la société se verra appliquer le barème de l’IS avec un taux réduit à 15% si le bénéfice n’excède pas 38 120 euros. De plus, en ce qui concerne les associés, ceux ci ne sont imposés que sur les dividendes perçus, avec un possible abattement… Lire la suite »
Bonjour,
en créant une SCI en famille il est possible d’acquérir un bien à rénové mais comment s’effectue la répartition des parts sur ce bien entre deux associés?
Est il possible d’acheter des matériaux hors taxe pour effectuer ces travaux de rénovation si on fait les travaux soi même?
Bonjour,
Votre situation nécessite l’avis d’un professionnel.
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Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Personne n’ a répondu à mes interrogations ?
Merci de le faire.
Cela conditionne les choses.
Bonjour,
Est-il possible de créer une SCI en France pour invertir en Allemagne ?
La SCI peut-elle comporter des personnes de différentes nationalités (en l’occurrence une française -moi- et une personne allemande )?
Sinon, existe-t-il un équivalent de la SCI en Allemagne ?
Merci de vos réponses
Marie-Hélène Lachaud
Bonjour,
Afin d’investir en Allemagne, il convient de créer une société en France, mais également d’immatriculer une société en Allemagne. Les impôts sur les revenus tirés de l’investissement immobilier seront en effet payés en Allemagne.
La nationalité des associés d’une SCI immatriculée en France est indifférente.
Il existe effectivement une société civile de droit allemand dont le fonctionnement s’assimile à celui d’une SCI française.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Dans le cas d’une constitution d’une SCI pour 4 associés avec un emprunt bancaire fait au nom de la SCI dont 10 000€ (divisé à part égale) pour le capital de cet emprunt. Devons nous inscrire ce montant au capital social de la SCI ou est-il juste lié à l’emprunt bancaire ? Le remboursement des mensualités se fera par apport en compte courant d’associés, ce qui veut dire que la valeur de ce compte courant ne vas faire qu’augmenter pendant la durée de l’emprunt ? et si l’un des associés quitte la SCI il peut réclamer le montant de… Lire la suite »
Bonjour, Le capital social étant exclusivement constitué d’apports effectués par chaque associé, un emprunt réalisé au nom de la SCI n’est pas comptabilisé dans le capital de la société. Lorsqu’un compte courant d’associé est ouvert pour prendre en charge des dépenses pour le compte des associés, l’associé concerné affecte la somme qu’il souhaite à ce compte, dont la valeur n’accroît qu’en fonction des versements effectués. L’associé peut exiger à tout moment le remboursement d’un compte courant d’associé ouvert au bénéfice de la société. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches. L’équipe… Lire la suite »
Je suis étonnée de votre réponse sur le remboursement du compte courant associé: il me semble qu’il est possible d’avoir des comptes courants bloqués pour éviter cette éventualité. Est-ce correct?
Bonjour,
Il s’agit d’une disposition supplétive qui s’applique dans le silence des statuts. Les statuts de la SCI peuvent toutefois établir les modalités de fonctionnement des comptes courants d’associés et définir un régime beaucoup plus encadré.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace