ConnexionDécision unanime en SCI : quand tous les associés doivent-ils être d’accord ?
Dernière mise à jour le 10/09/2026
- Qu’est-ce qu’une décision unanime des associés en SCI ?
- Que dit la loi sur l’unanimité des décisions entre associés en SCI ?
- Sur quelle base se calcule l’unanimité des associés en SCI ?
- Dans quels cas faut-il une décision unanime des associés en SCI ?
- Que risque-t-on si une décision n’est pas prise à l’unanimité des associés en SCI ?
- Comment acter une décision unanime des associés en SCI ?
- Peut-on aménager la règle de l’unanimité dans les statuts d’une SCI ?
- L’unanimité s’applique par défaut à toute décision qui dépasse les pouvoirs du gérant de la SCI, selon l’article 1852 du Code civil. Les statuts peuvent toutefois prévoir une autre règle de majorité.
- Une décision unanime des associés de la SCI suppose l’accord de tous les associés, y compris ceux qui sont absents de l’assemblée.
- L’augmentation des engagements d’un associé exige toujours son accord personnel, sans exception statutaire possible.
- Depuis le 1er octobre 2025, une décision votée par les associés sans l’unanimité requise n’est plus annulée de façon automatique.
Dans une SCI, certaines décisions ne peuvent être adoptées qu’avec l’unanimité des associés. Cette règle protège chaque associé de la SCI contre un changement qui lui serait imposé par les autres. Encore faut-il savoir quand une décision unanime des associés d’une SCI est obligatoire, ce qu’elle recouvre exactement, et ce qui se passe lorsqu’elle n’a pas été respectée.
Qu’est-ce qu’une décision unanime des associés en SCI ?
Une décision unanime en SCI est une décision approuvée par l’ensemble des associés de la société civile immobilière (SCI), sans qu’aucun ne s’y oppose ni ne s’abstienne. Elle se distingue de la décision prise à la majorité, où seule une fraction des voix suffit pour valider une résolution.
L’unanimité constitue la protection la plus forte pour les associés. Comme chaque voix compte, aucune décision ne peut être adoptée contre la volonté d’un seul. C’est pourquoi la loi la réserve aux choix qui touchent en profondeur la société ou les droits de ses membres. Dans la gestion d’une SCI, la majorité reste la règle pour les décisions courantes, et l’unanimité l’exception pour les décisions les plus lourdes.
Que dit la loi sur l’unanimité des décisions entre associés en SCI ?
Le régime de l’unanimité des décisions en SCI repose sur deux logiques différentes. Certaines exigences peuvent être adaptées dans les statuts, d’autres non. Bien distinguer les deux évite des erreurs coûteuses au moment de voter.
L’unanimité supplétive de l’article 1852
L’article 1852 du Code civil prévoit que les décisions dépassant les pouvoirs du gérant sont prises selon les statuts ou, à défaut, à l’unanimité des associés. L’unanimité joue donc comme filet de sécurité lorsque les statuts restent silencieux.
Cette règle est dite supplétive. Elle s’applique seulement si rien d’autre n’a été prévu. Vos statuts peuvent parfaitement fixer une majorité différente, par exemple les deux tiers des parts ou la majorité simple. La modification des statuts d’une SCI obéit à la même logique. L’article 1836 du Code civil impose l’accord unanime par principe, sauf clause contraire prévoyant une majorité.
L’unanimité impérative de l’article 1836
L’unanimité impérative vise des décisions qui échappent à toute liberté statutaire. L’article 1836 du Code civil, en son second alinéa, énonce qu’en aucun cas les engagements d’un associé ne peuvent être augmentés sans son consentement. Aucune clause, aucune majorité ne peut passer outre.
Cette unanimité impérative protège l’associé de la SCI contre une aggravation de ses obligations qu’il n’a pas acceptée. Elle vise notamment une décision qui obligerait un associé à effectuer un nouvel apport, ou qui alourdirait sa contribution aux dettes sociales.
Sur quelle base se calcule l’unanimité des associés en SCI ?
L’unanimité se calcule sur la totalité des associés, pas seulement sur ceux présents à l’assemblée. Tous les associés doivent participer au vote, et tous doivent se prononcer en faveur de la décision. Un seul associé absent et non représenté suffit à faire échouer l’unanimité, même si aucune voix ne s’y oppose.
La Cour de cassation a confirmé cette lecture stricte en 2022. Une décision approuvée par les seuls associés présents ne vaut pas décision unanime si un associé manquait à l’appel.
Une SCI familiale compte quatre associés. Lors d’une assemblée, seuls trois sont présents et votent pour. Le quatrième, absent et non représenté, n’a rien signé. La décision n’atteint pas l’unanimité, même sans opposition.
Dans quels cas faut-il une décision unanime des associés en SCI ?
Plusieurs décisions supposent l’unanimité des associés de la SCI, soit par défaut, soit de manière impérative. Le tableau ci-dessous récapitule les principales situations et précise, pour chacune, si les statuts peuvent aménager la règle.
| Décision concernée | Base légale | Unanimité aménageable ? |
|---|---|---|
| Modification des statuts | Article 1836, alinéa 1 | Oui, par une clause de majorité |
| Décision excédant les pouvoirs du gérant | Article 1852 | Oui, par une clause de majorité |
| Agrément d’une cession de parts à un tiers | Article 1861 | Oui, par une clause d’agrément |
| Augmentation des engagements d’un associé | Article 1836, alinéa 2 | Non, jamais |
| Changement de nationalité de la société | Principe général | Non |
| Transformation aggravant la responsabilité des associés | Principe général | Non |
Pour la cession de parts de SCI, l’article 1861 du Code civil impose en principe l’agrément de tous les associés. Vos statuts peuvent assouplir cette exigence par une clause d’agrément fixant une majorité. À l’inverse, aucune règle statutaire ne peut contourner l’accord personnel de l’associé dont on voudrait augmenter les engagements.
Que risque-t-on si une décision n’est pas prise à l’unanimité des associés en SCI ?
Une décision adoptée sans l’unanimité requise des associés de la SCI peut être annulée, mais cette annulation n’a plus rien d’automatique. Depuis le 1er octobre 2025, la réforme du régime des nullités en droit des sociétés a resserré les conditions dans lesquelles une décision sociale peut être remise en cause.
L’ordonnance du 12 mars 2025 a introduit un triple test que le juge applique avant de prononcer la nullité. Trois conditions doivent être réunies :
- L’associé qui conteste doit d’abord justifier d’un grief, c’est-à-dire d’une atteinte réelle à ses intérêts ;
- L’irrégularité doit ensuite avoir influé sur le sens de la décision ;
- Les conséquences de l’annulation ne doivent pas se révéler excessives au regard de l’intérêt de la société.
L’action en nullité se prescrit désormais par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue, contre trois ans auparavant.
Comment acter une décision unanime des associés en SCI ?
Une décision unanime se prépare et se formalise avec soin, car sa validité peut être contestée. La procédure suit plusieurs étapes :
- Convoquer l’ensemble des associés à l’assemblée, ou organiser une consultation écrite si les statuts le permettent ;
- Réunir les associés et procéder au vote, ou recueillir l’accord écrit de chacun ;
- Rédiger le procès-verbal reprenant les résolutions adoptées ;
- Mentionner la date, l’identité des associés, l’objet de la décision et le résultat du vote ;
- Conserver le procès-verbal dans le registre des assemblées générales de la société.
Le procès-verbal constitue la preuve de la décision. Il sert notamment lors d’une formalité au greffe, d’une cession de parts ou d’un contrôle. La génération de statuts adaptés dès la création de la SCI facilite ensuite chaque décision collective. Nos formalistes accompagnent les associés dans ces démarches et dans la mise à jour de leurs statuts de SCI.
Peut-on aménager la règle de l’unanimité dans les statuts d’une SCI ?
Les statuts de la SCI peuvent écarter l’unanimité pour la plupart des décisions et lui substituer une majorité. Cette liberté, prévue par les articles 1836 et 1852 du Code civil, permet d’éviter les blocages, notamment dans les SCI comptant de nombreux associés ou des parts démembrées.
Une clause de majorité bien rédigée fluidifie la vie de la société. Elle fixe, décision par décision, le seuil requis pour valider une résolution. Elle a toutefois ses limites. Les cas d’unanimité impérative restent hors de portée de toute clause. Un associé ne peut jamais se voir imposer une augmentation de ses engagements, quelle que soit la rédaction retenue.
L’unanimité protège chaque associé de SCI contre une décision imposée par les autres. Elle s’applique par défaut aux choix qui dépassent les pouvoirs du gérant et à la modification des statuts, mais les statuts peuvent y substituer une majorité. Elle devient impérative, sans aménagement possible, dès qu’il s’agit d’augmenter les engagements d’un associé. Depuis octobre 2025, une décision prise sans l’unanimité requise n’est annulée que si un associé démontre un grief et une atteinte réelle, dans un délai de deux ans. Une rédaction statutaire soignée reste le meilleur moyen de sécuriser vos décisions collectives.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 10/09/2026
FAQ
Quelle est la différence entre unanimité et majorité en SCI ?
L’unanimité exige l’accord de tous les associés, sans aucune opposition. La majorité se contente d’une fraction des voix définie par les statuts, par exemple la moitié ou les deux tiers des parts. L’unanimité protège chaque associé, la majorité facilite la prise de décision.
Une décision votée par les associés présents est-elle valable si un associé est absent ?
Non, lorsque l’unanimité est requise. La Cour de cassation, dans son arrêt du 5 janvier 2022, a jugé qu’une décision approuvée par les seuls présents ne réunit pas l’unanimité si un associé absent n’a pas donné son accord. La totalité des associés doit consentir.
Peut-on prévoir une majorité au lieu de l'unanimité dans les statuts d'une SCI ?
Oui, pour la plupart des décisions. Les articles 1836 et 1852 du Code civil autorisent les statuts à fixer une majorité en lieu et place de l’unanimité. Cette possibilité ne vaut pas pour les cas d’unanimité impérative, comme l’augmentation des engagements d’un associé.
Quelles décisions exigent obligatoirement l'unanimité des associés en SCI ?
L’augmentation des engagements d’un associé, le changement de nationalité de la société et les transformations aggravant la responsabilité des associés supposent une unanimité impérative. La modification des statuts, l’agrément d’une cession de parts et les décisions excédant les pouvoirs du gérant relèvent d’une unanimité aménageable par les statuts.
Que se passe-t-il si une décision unanime n'a pas été respectée ?
La décision peut être annulée, mais sous conditions depuis la réforme du 1er octobre 2025. L’associé qui conteste doit prouver un grief, démontrer que l’irrégularité a influé sur la décision, et l’annulation ne doit pas nuire de façon excessive à la société. L’action se prescrit par deux ans.
Faut-il un procès-verbal pour une décision unanime en SCI ?
Oui, le procès-verbal formalise la décision et en constitue la preuve. Il précise la date, les associés, l’objet de la résolution et le résultat du vote. Sa conservation dans les registres obligatoires de la SCI sécurise les démarches ultérieures.
Sources de l'article
- Article 1836 du Code civil
- Article 1852 du Code civil
- Article 1861 du Code civil
- Article 1844-10 du Code civil
- Ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025
Rédigé par
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
