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Investir dans l’immobilier en SCI
Dernière mise à jour le 02/12/2025
- Qu’est-ce qu’une SCI et quels types de SCI correspondent à votre projet ?
- Comment choisir entre IR et IS pour optimiser votre investissement immobilier ?
- Dans quels cas investir via une SCI offre-t-il un véritable avantage ?
- Les inconvénients à connaître avant d’investir en SCI
- Quels sont les coûts, démarches et risques à connaître avant d’investir via une SCI ?
- Comment réussir votre investissement : stratégie, simulation et transmission ?
- Quelles bonnes pratiques pour réussir votre projet d’investissement ?
- FAQ
Investir dans l’immobilier via une SCI est devenu une solution de plus en plus prisée pour optimiser la gestion d’un patrimoine, mutualiser des moyens financiers ou préparer la transmission à vos proches.
Que vous souhaitiez acheter à plusieurs, protéger votre famille ou structurer un investissement locatif, ce guide vous explique clairement comment fonctionne l’investissement en SCI et comment l’utiliser efficacement une fois la SCI créée.
À retenir
- La SCI permet d’investir seul ou à plusieurs tout en détenant un bien sous forme de parts sociales plutôt qu’en indivision ;
- Elle offre une grande souplesse de gestion, notamment grâce aux statuts qui encadrent le rôle du gérant, les règles de décision et la répartition des pouvoirs ;
- Elle constitue un outil puissant d’optimisation fiscale et successorale, particulièrement en location nue ou pour transmettre progressivement un patrimoine ;
- Le choix du régime fiscal (IR ou IS) influence fortement la rentabilité de votre investissement ;
- La création se fait désormais exclusivement via le Guichet unique INPI ;
- LegalPlace peut vous accompagner comme alternative au Guichet unique pour générer vos statuts, déposer votre dossier et sécuriser votre projet.
Qu’est-ce qu’une SCI et quels types de SCI correspondent à votre projet ?
Une SCI (société civile immobilière) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes d’acheter, gérer ou transmettre un bien immobilier de manière organisée. Au lieu de détenir le bien directement, vous détenez des parts sociales représentant une fraction du patrimoine.
Le type de SCI que vous choisissez dépend avant tout de votre objectif : gérer un bien en famille, organiser une répartition entre associés, construire un immeuble pour le revendre… Chaque forme répond à un besoin précis.
Ce que vous devez retenir : une SCI reste une société civile, quelle que soit sa forme. Elle n’a pas vocation à exercer une activité commerciale. La seule exception concerne la SCI de construction-vente, qui permet d’acheter ou de construire un bien pour le revendre.
La SCI de construction-vente : pour construire et revendre
La SCI de construction-vente permet à plusieurs associés d’acheter un bien immobilier en SCI ou de construire un bien immobilier dans l’objectif de le revendre et d’en tirer un bénéfice. Elle est particulièrement pertinente pour des projets proches de la promotion immobilière.
Vous pouvez constituer cette SCI sans capital minimum, et tous les apports sont admis. Si vous effectuez des apports en nature (terrain, matériaux…), il vous appartient d’en fixer la valeur.
Une fois le bien vendu et le projet terminé, la SCI peut cesser son activité. Sa dissolution est possible uniquement si les statuts le prévoient.
Régime fiscal : cette forme relève de l’impôt sur le revenu (IR). Chaque associé doit déclarer à titre personnel la part de bénéfices correspondant à ses droits dans la société.
Exemple : Vous et votre frère souhaitez acheter un terrain, construire deux maisons et les vendre. Une SCI de construction-vente est adaptée, car elle sécurise la gestion, répartit les bénéfices et permet d’organiser clairement les rôles de chacun.
La SCI de jouissance à temps partagé : utiliser un bien à tour de rôle
La SCI de jouissance à temps partagé permet à plusieurs associés d’acquérir ensemble un bien destiné à être utilisé à tour de rôle, selon un calendrier défini dans les statuts.
Elle est souvent choisie pour une résidence principale ou secondaire ou un logement de vacances partagé entre plusieurs familles.
Même si la SCI n’a pas pour vocation principale de produire des revenus locatifs, chaque associé peut décider de louer le bien pendant sa période d’usage.
Exemple : Vous achetez un chalet en famille. Vous convenez que chacun pourra l’utiliser quatre semaines par an. La SCI de jouissance organise cette répartition en toute transparence.
La SCI d’attribution : pour répartir un immeuble entre associés
La SCI d’attribution a pour objectif d’acheter ou de construire un immeuble pour ensuite attribuer chaque lot aux associés. L’attribution peut se faire :
- en pleine propriété,
- en nue-propriété,
- ou en simple droit de jouissance.
Cette forme de SCI convient lorsque les associés souhaitent acheter ensemble, mais détenir chacun une partie bien déterminée du bien immobilier.
Exemple : Trois cousins achètent un immeuble divisé en trois logements. La SCI d’attribution permet de répartir chaque lot à long terme, tout en facilitant les démarches d’acquisition et de financement.
La SCI classique (ou SCI de gestion) : la forme la plus courante
La SCI classique, également appelée SCI de gestion, est celle qu’on retrouve le plus souvent dans les projets familiaux. Elle sert à acheter, gérer, louer et transmettre un bien immobilier commun.
Les revenus locatifs sont perçus par la SCI, puis répartis entre les associés selon leurs parts. Ce type de structure est particulièrement utilisé pour :
- investir à plusieurs dans un appartement ou un immeuble ;
- organiser la transmission d’un patrimoine ;
- éviter l’indivision.
Exemple : Vous souhaitez acheter un appartement avec vos enfants pour organiser votre succession. La SCI de gestion vous permet de transmettre progressivement des parts, tout en conservant la maîtrise du bien.
| Type de SCI | Fonction | Pertinence pour l’investissement |
|---|---|---|
| SCI classique | Achat, gestion, location nue | Idéal pour investir en famille, entre amis ou avec associé |
| SCI familiale | Gestion d’un bien entre membres d’une même famille | Parfait pour préparer la transmission |
| SCI d’attribution | Attribution d’un logement à chaque associé | Adaptée aux opérations immobilières à plusieurs |
| SCI de construction-vente | Construction d’un immeuble pour revente | Usage professionnel, mais risque fiscal plus élevé |
| SCI de jouissance | Mise à disposition d’un bien | Plus rare, souvent liée à la gestion patrimoniale |
Comment choisir entre IR et IS pour optimiser votre investissement immobilier ?
Le choix du régime fiscal est l’un des éléments majeurs d’un investissement en SCI. Il détermine la rentabilité, la trésorerie disponible et la fiscalité future en cas de revente.
Comparatif clair entre l’IR et l’IS
| Critère | SCI à l’IR (par défaut) | SCI à l’IS (sur option) |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Imposés chez chaque associé | Imposés à la société |
| Déductions | Intérêts d’emprunt, charges | Amortissement du bien + charges |
| Complexité | Faible | Plus technique |
| Revente | Plus-value des particuliers (favorable) | Plus-value professionnelle (taxation plus forte) |
| Pertinence | Location nue, petit budget, transmission | Travaux importants, projet de long terme |
Dans une SCI à l’IR, vous bénéficiez d’une fiscalité simple, mais les déductions restent limitées.
Tandis que dans une SCI à l’IS, l’amortissement comptable du bien peut améliorer fortement la rentabilité à court terme, mais la revente devient moins avantageuse.
Exemple concret
Vous achetez un appartement de 250 000 € financé par emprunt. Avec des loyers de 1 000 € par mois et 12 000 € de charges annuelles, le régime IS peut réduire votre imposition les premières années grâce à l’amortissement. En revanche, si vous revendez au bout de dix ans, la taxation IS pourrait absorber une partie significative de votre plus-value.
Le choix doit donc tenir compte de votre horizon d’investissement, du niveau de travaux envisagé et de votre objectif patrimonial.
Dans quels cas investir via une SCI offre-t-il un véritable avantage ?
Investir en SCI est pertinent lorsque vous recherchez une structure flexible qui vous permet d’organiser la gestion du bien selon vos propres règles. C’est souvent le cas si vous investissez à plusieurs, si vous souhaitez préparer une transmission ou si vous envisagez une détention longue de votre bien.
La SCI vous permet de clarifier les décisions (travaux, financement, revente), d’éviter les blocages de l’indivision et de protéger chaque associé en attribuant bien les responsabilités.
Elle devient particulièrement intéressante si vous souhaitez transmettre le bien à vos enfants de manière progressive. Grâce à la donation de parts sociales, vous conservez la maîtrise du patrimoine tout en l’organisant sur plusieurs années.
Les inconvénients à connaître avant d’investir en SCI
Investir en SCI présente de nombreux avantages, mais cette structure comporte aussi des limites qu’il est important d’anticiper avant de vous lancer. Certaines concernent la fiscalité, d’autres la gestion ou encore la responsabilité des associés. Voici ce que vous devez garder en tête.
Une fiscalité parfois moins avantageuse (surtout à l’IS)
Le choix du régime fiscal de la SCI influence directement l’imposition de la plus-value immobilière en cas de revente.
Dans une SCI à l’IS, il y a un risque de double imposition. À l’impôt sur les sociétés, la plus-value est calculée à partir de la valeur comptable du bien, diminuée par les amortissements. Ce mécanisme peut augmenter artificiellement la plus-value imposable.
La SCI paie alors l’IS sur le bénéfice (jusqu’à 25 %), puis les associés sont à nouveau imposés lorsqu’ils perçoivent des dividendes.
Exemple : Vous achetez un bien 200 000 €. Après 10 ans d’amortissements, sa valeur comptable n’est plus que de 130 000 €. Si vous le revendez 250 000 €, la plus-value fiscale sera calculée sur 120 000 €, et non sur 50 000 € comme en SCI à l’IR.
Une incompatibilité avec la location meublée (sauf exceptions)
La location meublée est considérée comme une activité commerciale et relève du régime BIC. Or, une SCI est une société civile : elle n’a pas vocation à exercer une activité commerciale.
Vous pouvez toutefois louer en meublé dans une SCI à l’IR si cette activité reste marginale, c’est-à-dire :
- moins de 10 % des recettes totales ;
- ou une activité meublée ponctuelle et non régulière.
Au-delà de ces seuils, la SCI est automatiquement requalifiée en société commerciale et bascule à l’IS.
Exemple : Votre SCI encaisse 20 000 € de loyers par an. Si vous percevez 3 000 € de revenus meublés, vous restez sous le seuil des 10 %.
En revanche, 4 000 € feraient basculer la SCI dans le régime commercial.
Une responsabilité illimitée des associés
Contrairement à des structures comme la SARL ou la SAS, la SCI ne protège pas le patrimoine personnel des associés.
Vous êtes responsables indéfiniment, à proportion de vos parts, des dettes de la société.
Si la SCI ne peut plus rembourser un prêt, les créanciers peuvent se retourner directement contre vous.
Exemple : Vous détenez 40 % d’une SCI. En cas de dette de 50 000 € non couverte par les comptes de la société, vous pourriez être sollicité pour régler 20 000 € sur vos biens propres.
Une gestion plus lourde qu’une détention directe
La SCI impose un certain formalisme qui demande du temps et de la rigueur :
- assemblées générales à organiser ;
- rédaction de procès-verbaux ;
- tenue d’une comptabilité ;
- respect des obligations déclaratives (2072 ou liasse fiscale).
Pour des petits projets immobiliers, cette charge administrative peut sembler disproportionnée.
Quels sont les coûts, démarches et risques à connaître avant d’investir via une SCI ?
Investir en SCI implique certaines obligations et une gestion rigoureuse. Même si la structure offre une grande souplesse, elle demande des démarches plus encadrées que l’achat en nom propre.
Coûts de création (2025)
| Poste | Coût moyen |
|---|---|
| Annonce légale | Environ 185 € |
| Immatriculation via Guichet unique | Environ 65 € |
| Rédaction des statuts | Variable selon accompagnement |
| Acte notarié (si apport d’un bien) | Selon valeur du bien |
Les banques exigent souvent des statuts précis et une cohérence dans la répartition des parts. L’emprunt est possible, mais peut nécessiter une caution personnelle des associés.
Risques et contraintes
La SCI impose une responsabilité indéfinie des associés vis-à-vis des dettes sociales, proportionnellement à leurs parts.
Elle demande également la tenue de certaines formalités :
- assemblées ;
- décisions écrites ;
- mise à jour des statuts.
En cas de mésentente entre associés, la gestion du bien peut devenir difficile si les statuts ne prévoient pas clairement les règles.
Comment réussir votre investissement : stratégie, simulation et transmission ?
Pour réussir un investissement en SCI, il est essentiel de définir votre stratégie dès le départ. Il convient d’analyser votre horizon d’investissement, votre capacité d’emprunt, la fiscalité souhaitée et votre objectif de revente ou de transmission.
Simulation simplifiée (2025)
Voici un exemple pour comprendre les effets d’un investissement via SCI.
| Scénario | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Loyer annuel | 12 000 € | 12 000 € |
| Charges + intérêts | 10 000 € | 10 000 € |
| Amortissement | — | 7 000 € |
| Résultat imposable | 2 000 € | 0 € |
| Fiscalité immédiate | Imposée chez associés | Imposition société (très faible) |
| Revente | Plus-value avantageuse | Taxation plus forte |
Dans cet exemple, l’IS permet une fiscalité immédiate faible.
Mais la revente, elle, devient fiscalement plus lourde.
Transmission du patrimoine
La SCI simplifie la transmission. Vous pouvez donner progressivement des parts sociales tout en conservant le contrôle grâce à l’usufruit. Les donations bénéficient de l’abattement de 100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans.
Exemple : Vous détenez un immeuble locatif. En donnant chaque année des parts sociales à vos enfants, vous anticipez la succession tout en continuant à gérer l’immeuble via l’usufruit.
Quelles bonnes pratiques pour réussir votre projet d’investissement ?
Un investissement en SCI fonctionne bien lorsque les statuts sont précis, que les associés se mettent d’accord sur la stratégie (rentabilité, durée, transmission) et qu’une comptabilité claire est tenue.
Il est utile de prévoir des règles en cas de désaccord ou de sortie d’un associé afin d’éviter de bloquer la gestion du bien.
FAQ
Peut-on mettre sa résidence principale dans une SCI ?
Mettre sa résidence principale en SCI n'est généralement pas recommandé car vous perdez l'abattement de 30% sur la valeur du bien pour l'IFI et certains avantages fiscaux. De plus, les banques sont plus réticentes à financer ce type de montage.
Quelle est la différence entre investir en SCI ou en SCPI ?
La SCPI est un placement financier où vous achetez des parts d'un portefeuille immobilier géré par des professionnels. La SCI vous permet de réaliser directement des investissements immobiliers avec une gestion plus active et personnalisée.
Comment créer une SCI immobilière ?
Pour créer une SCI immobilière, il faut rédiger les statuts, constituer le capital social, publier une annonce légale, puis déposer une demande d’immatriculation via le Guichet unique (INPI). Vous pouvez effectuer ces démarches vous-même ou opter pour LegalPlace, qui sécurise la procédure en vous accompagnant à chaque étape.
A quoi sert une SCI dans l'investissement immobilier ?
Une SCI permet d’acheter, gérer ou transmettre un bien immobilier à plusieurs, tout en facilitant l’organisation entre associés. Elle offre une structure souple pour répartir les parts, optimiser la fiscalité, et protéger le patrimoine personnel. C’est une solution privilégiée pour investir en famille ou entre associés.
Comment créer une SCI en couple ?
Créer une SCI en couple implique de rédiger des statuts, définir le capital social, publier une annonce légale, puis immatriculer la société via le Guichet unique ou une plateforme comme LegalPlace. Chacun des conjoints devient associé selon ses apports. Cela permet d’acheter et gérer un bien immobilier à deux, dans un cadre juridique sécurisé.
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 02/12/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris