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La résiliation amiable du bail commercial : conditions, procédure, effets
Dernière mise à jour le 11/05/2025
La résiliation amiable du bail commercial permet de mettre fin de façon anticipée au contrat de bail en cours. Pour être valable et efficace juridiquement, il est nécessaire de réaliser certaines démarches, notamment pour formaliser l’accord trouvé entre le bailleur et le preneur.
Peut-on résilier un bail de location commerciale à l’amiable avant son terme ?
En principe, la durée minimale du bail commercial est de 9 ans. Toutefois, des possibilités sont offertes au preneur et au bailleur afin de résilier de façon anticipée le bail commercial en cours d’exécution.
Le principe de résiliation triennale du bail commercial
En premier lieu, sous certaines conditions, les parties disposent d’une faculté de résiliation triennale. Cela signifie qu’à l’expiration d’une période de 3 ans minimum, les parties pourront mettre fin au bail commercial en respectant certaines formalités. En particulier, le bailleur et le locataire devront respecter un délai de préavis de 6 mois avant que le congé soit effectif.
Une lettre de résiliation du bail commercial devra également être rédigée par la partie désirant mettre fin au contrat comme pour tous les modèles de lettre de résiliation de bail avec 1 mois de préavis ou plus.
Le principe de résiliation à l’échéance
De surcroît, les parties peuvent mettre fin au bail commercial à l’issue du contrat, en refusant l’offre de renouvellement. En particulier, conformément au régime des baux commerciaux encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, le preneur bénéficie de la propriété commerciale au titre de laquelle il a droit au renouvellement du bail commercial.
Le cas échéant, si le bailleur refuse cette offre, alors il sera tenu au versement d’une indemnité d’éviction dont le montant servira à couvrir l’intégralité du préjudice subi, incluant :
- Les frais de déménagement ;
- Le droit au bail ;
- Les frais liés au transfert ou à la disparition du fonds de commerce, etc.
Le calcul de l’indemnité d’éviction dans un bail commercial doit respecter un principe fixé par une jurisprudence constante. En cas de litige, il peut être défini judiciairement.
La possibilité de résilier le bail commercial à l’amiable à tout moment
Néanmoins, il est possible de résilier le bail commercial d’un commun accord à n’importe quel moment du bail, c’est-à-dire sans attendre l’expiration d’une période triennale ou l’issue du bail. En pratique, la résiliation amiable du bail commercial intervient si le locataire souhaite cesser l’exploitation de son fonds de commerce sans chercher à vendre le droit au bail ou encore s’il souhaite déménager.
Même si ces possibilités ne sont pas précisées dans le régime encadrant les baux commerciaux, une jurisprudence constante pose le principe selon lequel la résiliation amiable du bail commercial est admise.
Pour ce faire, le propriétaire et le locataire doivent se mettre d’accord de façon conventionnelle. Ils devront, de plus, s’assurer qu’aucune disposition légale ne s’oppose à la résiliation amiable du bail commercial. En pratique, toutefois, peu de textes législatifs privent les parties d’une telle décision.
Comment résilier un bail commercial à l’amiable ?
Comme vu précédemment, la résiliation amiable du bail commercial est possible si les deux parties parviennent à un accord conventionnel.
Étape 1 : Formaliser la résiliation amiable du bail commercial par écrit
Le régime des baux commerciaux n’évoque pas la résiliation amiable du bail commercial. C’est pourquoi, aucun formalisme n’est exigible s’agissant de la résiliation amiable du bail commercial. Celle-ci doit néanmoins résulter d’une rencontre entre une offre et une acceptation.
Les parties sont entièrement libres de préciser les modalités de la résiliation amiable du bail commercial. Celles-ci peuvent notamment prévoir :
- Un délai octroyé au locataire avant que celui-ci soit sommé de quitter les locaux ;
- Une éventuelle indemnité versée au locataire par le propriétaire à titre de compensation financière.
C’est pourquoi, il est tout de même recommandé aux parties souhaitant trouver un accord de formaliser leur consentement mutuel par écrit en rédigeant un acte de résiliation amiable. Cet acte devra être clair et non équivoque. Ainsi, en cas de litige, les parties pourront rapporter la preuve juridique de leur accord conventionnel.
Étape 2 : Notifier la résiliation amiable du bail commercial aux créanciers inscrits et subrogés
La résiliation amiable du bail commercial devra être obligatoirement notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, c’est-à-dire ceux bénéficiant d’un nantissement du fonds de commerce. Il s’agit d’une sûreté.
La résiliation amiable doit être également notifiée aux créanciers subrogés dans les droits du locataire. Pour rappel, la subrogation permet au créancier (le bailleur) qui se fait payer par une tierce personne de transmettre ses droits à celle-ci afin qu’elle puisse récupérer la somme due auprès du débiteur (le locataire).
Cette notification n’est pas soumise à un formalisme particulier. Toutefois, il est d’usage de faire appel à un commissaire de justice afin que celle-ci soit soumise à moins de contestations.
Il n’existe aucun texte législatif précisant le moment auquel la résiliation amiable du bail commercial doit être notifiée aux créanciers inscrits et subrogés. Néanmoins, en pratique, la notification devra intervenir juste avant ou juste après la concrétisation de la résiliation amiable du bail commercial.
L’obligation de signification de la résiliation amiable du bail commercial incombe pleinement au bailleur.
S’agissant des conditions de fond, la notification aux créanciers doit mentionner de façon non équivoque la résiliation amiable du bail commercial. Toutefois, les parties n’ont pas besoin de justifier d’un motif légitime de résiliation anticipée.
Quels sont les effets de la résiliation amiable du bail commercial ?
Une fois l’accord conventionnel emportant la résiliation amiable du bail commercial conclu, les parties sont tenues de respecter les termes de leur accord ainsi que le principe de bonne foi.
En particulier, le locataire devra quitter le local commercial en respectant le délai mentionné dans l’accord de résiliation amiable s’il en existe. Il est d’ailleurs recommandé d’établir un état des lieux de sortie lors duquel le locataire restituera les clés du local au propriétaire bailleur.
Par la même occasion, la résiliation amiable du bail commercial met fin aux droits et obligations de chacune des parties. Le locataire est déchu de la propriété commerciale sur le local commercial visé au contrat. En contrepartie, il n’est plus tenu au paiement du loyer et des charges locatives.
Le bailleur, quant à lui, est exempt d’exécuter les gros travaux tels que mentionnés à l’article 606 du Code civil, tant qu’il n’aura pas conclu un nouveau bail avec le successeur du locataire sortant.
De la même façon, si dans la convention, les parties ont convenu du versement d’une indemnité, alors le bailleur sera tenu d’honorer le paiement de celle-ci.
D’après un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 8 février 1989, la notification aux créanciers inscrits vaut mise en demeure. Ainsi, elle autorise les créanciers inscrits sur le fonds de commerce à se retourner contre leur débiteur afin de les sommer d’exécuter leurs obligations.
Il est possible que les créanciers inscrits ou subrogés décident la mise en vente du fonds de commerce. Dans ce cas, cette décision n’affecte pas la résiliation amiable du bail commercial décidée entre le bailleur et le locataire.
Résiliation amiable du bail commercial non effective, quels recours ?
Comme vu précédemment, la résiliation amiable du bail commercial peut être contestée par l’une ou l’autre des parties. Dans ce cas, une action en justice pourra être ouverte devant le tribunal judiciaire du ressort dans lequel se situe le local commercial.
La délivrance d’un congé avec un préavis de 6 mois avant la fin de chaque période triennale
Si les tribunaux jugent que la convention de résiliation amiable du bail commercial est nulle, alors le bail commercial sera considéré comme n’ayant jamais cessé. Dans ce cas, si le locataire avait suspendu l’exécution de ses obligations contractuelles (le paiement du loyer et des charges locatives notamment), il sera tenu de régler ses dettes auprès du bailleur.
Aussi, le bail commercial continuera de produire ses effets juridiques tant que le bailleur ou le locataire n’aura pas délivré son congé par acte extrajudiciaire à l’issue de chaque période triennale en respectant un délai de préavis de 6 mois.
La mise en oeuvre de la clause résolutoire par le bailleur
L’insertion d’une clause résolutoire dans le bail commercial au moment de sa rédaction permet au bailleur de mettre fin au contrat de manière unilatérale et à tout moment, dès lors qu’il constate un manquement du locataire à l’une des obligations contractuelles visées dans la clause.
La mise en oeuvre de la clause résolutoire peut être utile à l’encontre du locataire de mauvaise foi qui se maintient dans les lieux après l’annulation de la convention de résiliation amiable, à condition que l’infraction au bail qu’il commet soit précisément visée dans la clause.
Pour ce faire, le bailleur doit tout d’abord mettre en demeure le locataire de cesser ses manquements contractuels. Le commandement doit lui être adressé par commissaire de justice.
Ce n’est que si le preneur persiste dans ses manquements à l’expiration d’un délai d’1 mois suivant la signification par acte extrajudiciaire que la clause résolutoire est acquise. Le propriétaire peut alors valablement procéder à l’expulsion du locataire.
FAQ
Quel est le tribunal compétent pour la résiliation d'un bail commercial ?
Tous les litiges relatifs à la formation, à l'exécution ou à la résiliation du bail commercial sont de la compétence du tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe le local commercial.
Quels sont les motifs pour résilier un bail commercial 3-6-9 avant son terme ?
À la fin de chaque période triennale et sous réserve de respecter un délai de préavis de 6 mois, le locataire peut mettre fin au contrat pour tout motif. Le bailleur, quant à lui, dispose de la même faculté de résiliation triennale, et peut donner congé au preneur pour reprendre son bien pour le transformer en local d'habitation, pour y exécuter des travaux recommandés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ou encore pour reconstruire l'immeuble.
Comment mettre fin à un bail commercial de manière anticipée en cas de cessation d'activité ?
Le locataire qui cesse son activité et qui souhaite en conséquence mettre fin au bail commercial de manière anticipée peut convenir avec le propriétaire d'une résiliation amiable du contrat sans avoir à attendre l'échéance de chaque période triennale.
Résilier son bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 11/05/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour , voici en résumé mon cas : je suis propriétaire d’ un local commercial .Mon locataire m’ a envoyé par voie d’ huissier la résiliation du bail à la fin de la période triennale , dans les délais légaux 6 mois avant .Donc tout est OK. Je trouve un nouveau locataire mais l’ ancien locataire se met en liquidation judiciaire pratiquement la veille de faire l’ état des lieux et me dit que maintenant je dois attendre le bon vouloir du liquidateur judiciaire avant de me rendre les clefs car il reste des marchandises dans le local. Que puis… Lire la suite »
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, est -il obligatoire de notifier aux créanciers inscrits, la résiliation d’un bail commercial, à l’amiable, avant dépôt de bilan de la commerçante. L’huissier dit que non, la résiliation à l’amiable n’étant pas encadrée par la loi. De plus, le créancier inscrit, sa banque, a opéré un nantissement sur le fonds de commerce, alors qu’elle n’était pas, à cette date là, propriétaire du fonds de commerce, puisque en bail dérogatoire.Merci de votre réponse Benoit Guy.
Bonjour,
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Bonjour,
pour les documents de résiliation amiable du bail commercial, signés par les deux parties, est-il nécessaire de passer par un avocat ou un huissier ?
Bonjour,
La résiliation amiable du bail n’exige pas de forme particulière. En effet, il suffit que le locataire accepte l’offre amiable de résiliation du propriétaire.
Il est conseillé d’avoir une preuve écrite, telle qu’une lettre.
Si besoin, cet écrit peut être réalisé par un professionnel sans que cela ne soit obligatoire pour autant.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, merci pour votre article !
Est-il possible d’intégrer dès la rédaction du bail commercial une clause encadrant à l’avance les critères d’une résiliation à l’amiable ? Permettant de sécuriser un départ en dehors des périodes triennales ?
Merci pour votre réponse et bonne journée.