Créer une SCI seul : Le guide complet 2018

Créer une SCI seul : Le guide complet 2018

Il est légalement impossible de créer une SCI seul. En effet, l’article 1832 du code civil prévoit que, sauf exceptions prévues par la loi, une société est constituée entre deux ou plusieurs personnes. La SCI ne bénéficie pas d’exception contrairement à la SARL (avec l’EURL) ou la SAS (avec la SASU).

Cependant, il est possible qu’en cours de vie sociale le capital de la SCI ne soit plus détenu que par un seul associé, la SCI devenant donc unipersonnelle. Seulement, des risques sont encourus lorsque les parts de la SCI sont réunies en une seule main.

 

Transformation en SCI unipersonnelle

En principe, la création d’une SCI nécessite au moins deux associés. A contrario, la création d’une SCI unipersonnelle (SCI avec un seul associé) empêchera l’immatriculation de cette SCI auprès du greffe du tribunal de commerce et n’aura donc aucune existence légale.

Constitution de la SCI unipersonnelle

Le point de départ de la création d’une SCI seul sera nécessairement la création d’une SCI avec au moins deux associés. Cette SCI pourra être gérée comme si elle avait été créée en tant que SCI seul en divisant le capital social de façon inégalitaire.

Par exemple, une SCI pourra être créée avec un capital de 100 € qui sera divisé en 100 parts sociales de 1 € chacune. Le premier associé, qui souhaite créer une SCI seul, pourra détenir 99 parts du capital, et le second associé pourra ne détenir qu’une seule part.

Pour faciliter la démarche unipersonnelle, le second associé pourra être soit une personne morale soit une personne physique mineure. Dans ce second cas, l’associé mineur de la SCI pourra être l’enfant de l’associé majoritaire.

L’associé majoritaire, en tant que représentant légal de son enfant, devra signer à l’enregistrement des statuts de la SCI, les statuts constitutifs à la place du mineur mais également tous les documents sociaux.

Ainsi, jusqu’à la majorité de l’enfant, la société pourra être gérée comme une SCI seul, la limite de la gestion étant les intérêts de l’enfant dans la SCI.

Attention : l’associé minoritaire détenteur d’une seule part pourra voir son statut être requalifié en « prête-nom ».

Pour que la SCI se rapproche encore plus de la forme unipersonnelle, il sera judicieux de nommer l’associé majoritaire comme gérant de la société.

Il faut noter qu’à défaut de durée prévue dans les statuts, le gérant de la SCI sera nommé à cette fonction pour la durée de la société, soit 99 ans (qui est la durée de vie légale maximale d’une société).

SCI composée d’un seul associé

La SCI pourra devenir totalement unipersonnelle dans les cas suivants :

  • Le décès d’un ou de plusieurs associé(s),
  • Le retrait d’un ou de plusieurs associé(s),
  • La cession de parts sociales du second associé.

Dans le cas du décès du second associé, l’associé restant ou la SCI elle-même pourra racheter les parts du défunt, la condition étant de prévoir une clause d’agrément des héritiers dans les statuts.

Par ailleurs, un associé dispose du droit de se retirer totalement d’une société dans les conditions prévues par les statuts. Ici, comme dans le cas du décès d’un associé, la SCI pourra racheter ses propres parts et les annuler, l’associé sortant aura droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux et l’associé majoritaire gérera effectivement sa SCI seul.

Enfin, dans le cas de la cession de l’intégralité des parts du second associé, l’acheteur pourra être l’associé majoritaire qui verra toutes les parts de la SCI être réunies entre ses mains.

 

Rédaction des statuts en vue de créer une SCI seul

Si la société est constituée avec l’objectif de devenir unipersonnelle, les associés fondateurs devront être vigilants quant à la rédaction des statuts de la SCI.

En principe le décès d’un associé n’entraîne pas la dissolution de la SCI et celle-ci continue avec les héritiers. Cependant, l’article 1870 du code civil dispose que les statuts pourront prévoir que les héritiers seront agréés par les associés.

Ainsi, il est essentiel de prévoir dans les statuts une clause d’agrément des héritiers en cas de décès d’un des associés afin que l’associé majoritaire ait son mot à dire sur l’entrée des héritiers au capital social. Si ces derniers ne sont pas agréés par l’associé restant, ils auront droit à la valeur des parts du défunt qui sera payée par l’acheteur (qui peut être l’associé restant) ou par la SCI elle-même.

En cas de cession de parts sociales, le principe posé par la loi est que celle-ci nécessite l’agrément de tous les associés. A priori aucun problème ne se pose quant à la rédaction des statuts sur ce point. Pour autant, cet agrément ne sera pas imposé dans le cas d’une cession des parts à des membres de la famille de l’associé.

A cet égard il sera donc nécessaire de prévoir dans les statuts une clause d’agrément en cas de cession de parts à des ascendants ou descendants. Cet agrément pourra être donné ou refusé par simple décision du gérant (qui pourra être l’associé dont l’objectif est de créer une SCI seul).

 

Problématique attachées à la création d’une SCI seul

Risques pour l’associé majoritaire

Le risque le plus important pour l’associé majoritaire est la dissolution de la SCI seul. En effet, le principe est que la réunion des parts en une seule main entraîne de fait la dissolution de la société. Mais cette option n’est pas automatique et les statuts peuvent prévoir que la situation sera régularisée par l’intégration d’un nouvel associé au capital, l’associé unique aura un an pour effectuer cette régularisation.

Le tribunal de commerce peut également être saisi d’une demande de dissolution judiciaire de la SCI seul par toute personne ayant un intérêt à agir. Le tribunal pourra accorder un délai de six mois à la SCI pour régulariser la situation, à défaut la société sera dissoute et liquidée, elle n’aura donc plus aucune existence juridique. Mais si aucune personne n’engage de procédure devant le tribunal de commerce, la SCI seul pourra survivre indéfiniment.

Le second risque tient à la cession des parts de l’associé minoritaire. Tout d’abord l’associé minoritaire peut tout simplement refuser de céder ses parts.

Ensuite, si les associés tardent à effectuer la cession alors la valeur des parts pourra augmenter et cela entraînera de facto une augmentation du coût d’enregistrement de l’acte de cession auprès du service des impôts.

Risques pour l’associé minoritaire

L’associé minoritaire qui ne détiendrait qu’une seule part pourrait voir son statut être qualifié de « prête-nom », il n’est alors pas un véritable associé de la SCI au sens de la loi. Dans ce cas, il sera quand même engagé financièrement si un créancier de la SCI arrive à prouver que cet associé a pris part au capital social juste pour la création de la SCI en vue de devenir une SCI seul, et donc qu’une fraude à la loi a été commise.

Pour rappel, les associés de SCI sont responsables du passif de la société et leur responsabilité n’est pas limitée à leurs apports.

Risques pour l’ensemble des associés

Dans tous les cas de figure, il sera impossible pour l’associé créant une SCI seul de revendiquer le statut de SCI familiale et donc des avantages qui y sont liés.

Enfin, la création d’une SCI seul a un coût élevé car elle nécessite la réalisation de plusieurs formalités liées :

  • A la création de la SCI composée d’au moins deux associés (rédaction des statuts, formalités d’immatriculation auprès du greffe, etc),
  • A la cession des parts sociales de l’associé minoritaire en vue de créer une SCI seul (rédaction de l’acte, enregistrement, publication d’une annonce légale, formalités auprès du greffe, etc).