Lettre de résiliation de bail

Modèle de lettre de résiliation du bail

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A propos du congé donné par le bailleur

Définition de la lettre de résiliation du bail de location

La lettre de résiliation du bail de location (bail d’habitation) est juridiquement appelée lettre de congé du bail. Il s’agit d’une lettre adresser par une partie à l’autre partie en vue de mettre un terme au contrat de location portant sur l’habitation principale du locataire.

Elle prend deux formes différentes selon que l’auteur du congé est le bailleur ou le locataire. Dans chaque cas, son contenu ainsi que son régime juridique sont strictement encadrés par la loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi Alur et son décret d’application.

Si elle est adressée par le bailleur, il s’agit d’une lettre de congé pour vente ou d’une lettre de congé pour reprise (pour habiter dans le logement) qui est un document régi par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 s'agissant d'un bail de location vide ou 25-8 de ladite loi s'agissant d'un bail de location meublée.

Si elle est adressée par le locataire, il s’agit simplement d’une lettre de congé pouvant être émise à tout moment, sous réserve de respecter un certain préavis légal, conformément aux mêmes dispositions respectives de la loi, selon qu’il s’agit d’un bail vide ou d’un bail meublé.

Lettre de résiliation du bail de location par le locataire

Principe

Contrairement au bailleur, dans le cadre d’un bail de location portant sur un logement d’habitation principale (soumis à la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur), le locataire peut mettre fin au bail à tout moment (sans devoir attendre la fin du bail). Il devra simplement respecter un délai de préavis qui diffère selon que le logement est loué vide ou meublé et qui dépend (si le logement est loué vide, de savoir si le bien est en zone tendue ou si le locataire bénéficie de justes motifs de résiliation).

Contenu de la lettre de résiliation

Le contenu de la lettre de résiliation adressée par le locataire n’est pas imposé par la loi. Toutefois, pour que la résiliation soit efficace, les mentions suivantes doivent figurer dans la lettre :

- identité du locataire

- identité du bailleur

- identification du contrat de bail

- identification du logement loué

- indication non ambigüe de l’intention de résiliation du bail

- indication du délai de préavis et du motif permettant le cas échéant au locataire de se prévaloir d’un délai de préavis réduit

- date et signature de la lettre.

Délai de préavis

En vertu des dispositions légales applicables, le délai de préavis de résiliation par le locataire diffère selon les situations suivantes :

Si le bail de location est un bail vide (non meublé), alors le délai de préavis est en principe de 3 mois.

Toutefois, le délai est réduit à un mois si le locataire est dans l’une des situations suivantes :

- Dans les communes figurant dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (à savoir dans les zones tendues) ;

- En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

- Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

- Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation adulte handicapé (Aah) ;

- Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation (globalement habitat à loyer modéré (HLM) ou encore logement-foyer de jeunes travailleurs).

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis ci-dessus mentionnés précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Si le bail de location est un bail meublé, alors le délai de préavis est d’un mois.

Attention : le locataire peut bien entendu se prévaloir d’un délai de préavis plus long que les délais minimum légaux. Il lui suffira de le préciser dans la lettre de résiliation.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Formalisme du congé

Le congé doit être notifié :

- par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,

- ou signifié par acte d'huissier

- ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Il est important que le locataire conserve un exemplaire signé de la lettre de résiliation et le récépissé de dépôt afin de prouver qu’il a bien résilié le bail en cas de litige avec le bailleur.

Présence de plusieurs locataires

S’il y a plusieurs locataire au titre du bail de location (colocation) et s’ils souhaitent tous résilier le bail, alors il est recommandé que chacun d’entre eux adresse une lettre de résiliation au bailleur.

Lettre de résiliation du bail de location par le bailleur

Principe

La lettre de résiliation du bail de location (lettre de congé) matérialise la demande faite par le bailleur (au titre d'un contrat de location d'habitation vide ou meublée) de donner congé au locataire au terme de la durée du contrat de location et d'empêcher ainsi son renouvellement pour une durée identique.

Motifs du congé

Le bailleur n'a en principe pas le droit de s'opposer au renouvellement du bail d'habitation (que ce soit une location vide ou meublée).

Ce principe connaît des exceptions, parmi lesquelles les suivantes sont les plus courantes (et sont couvertes par le modèle de lettre de congé proposé ici).

Ces motifs sont, ainsi :

- soit la reprise du logement par le propriétaire bailleur pour y habiter personnellement ou y installer son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ;

- soit la volonté de vendre le logement.

Il est également possible de donner congé pour motif légitime et sérieux (le présent modèle ne couvre pas ce cas de figure).

Attention : si le locataire est un locataire protégé, alors le bailleur ne pourra pas s'opposer au renouvellement du bail, sauf si le bailleur lui-même :

- a plus de 65 ans,

- ou a des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources,

- ou trouve une solution de relogement au locataire.

Délai de préavis

Le délai de préavis n'est pas le même selon que le bail porte sur un logement vide ou un logement meublé.

- S'agissant d'un bail d'habitation vide, le délai de préavis est de 6 mois avant l’échéance du bail ou de son renouvellement.

- S'agissant d'un bail d'habitation meublée, le délai de préavis est de 3 mois avant l’échéance du bail ou de son renouvellement.

Attention : il faut retenir la date de prise d’effet indiquée dans la clause relative à la durée du bail et non la date de signature du contrat.

Si le bailleur ne respecte pas ce préavis, alors le contrat de location parvenu à son terme est renouvelé pour la même durée que le bail initial.

Formalisme du congé

Le congé répond à un formalisme lourd. Si ce formalisme n'est pas respecté, alors le congé est nul.

Le congé doit être adressé :

- soit par lettre recommandée avec accusé de réception

- soit par acte extra-judiciaire (acte d'huissier)

- soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé

Il doit être effectivement être reçu par le locataire plus de 3 mois avant la fin du bail meublé ou plus de 6 mois avant la fin du bail non meublé.

En cas d’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception, seule la date de la réception compte. Ainsi, ce n’est ni la date d’envoi du courrier, ni la date de présentation du courrier si le pli n’a pas été réclamé.

En cas de pluralité de locataire, la lettre de congé doit être remise à chacun d'entre eux.

Le droit de préemption du locataire en cas de vente d'un logement loué vide

Dans le cas d'un bail d'habitation vide, si le congé est motivé par la volonté du propriétaire de vendre le logement, alors le locataire bénéficie d'un droit de préemption. Concrètement, cela veut dire qu'il a le droit d'acheter en priorité le logement, pour le prix proposé par le bailleur à la vente.

Une offre de vente doit alors être délivrée au locataire en même temps que la lettre de congé (donc 6 mois avant le congé effectif). Le locataire disposera alors d'un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption (le délai peut alors être porté à quatre mois si un prêt est sollicité pour l’achat du bien). Le locataire peut soit exercer son droit de préemption, soit y renoncer, soit laisser passer le délai sans s'exprimer, ce qui équivaudra à une renonciation à son droit de préemption.

Attention : si le locataire n'a pas exercé son droit de préemption et si le bailleur décide de vendre le logement à des conditions plus avantageuses (notamment un prix moins élevé) que celles qu'il avait proposées au locataire, alors le locataire bénéficie à nouveau d'un droit de préemption dans le cadre d'un nouveau préavis d'un mois.

Si le droit de préemption du locataire n'est pas respecté, alors ce dernier peut faire annuler la vente qui a eu lieu en faveur d’un tiers, notamment en cas de vente à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire.

La lettre de résiliation du bail de location (bail d’habitation) est juridiquement appelée lettre de congé du bail. Il s’agit d’une lettre adresser par une partie à l’autre partie en vue de mettre un terme au contrat de location portant sur l’habitation principale du locataire.

Elle prend deux formes différentes selon que l’auteur du congé est le bailleur ou le locataire. Dans chaque cas, son contenu ainsi que son régime juridique sont strictement encadrés par la loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée par la loi Alur et son décret d’application.

Si elle est adressée par le bailleur, il s’agit d’une lettre de congé pour vente ou d’une lettre de congé pour reprise (pour habiter dans le logement) qui est un document régi par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 s'agissant d'un bail de location vide ou 25-8 de ladite loi s'agissant d'un bail de location meublée.

Si elle est adressée par le locataire, il s’agit simplement d’une lettre de congé pouvant être émise à tout moment, sous réserve de respecter un certain préavis légal, conformément aux mêmes dispositions respectives de la loi, selon qu’il s’agit d’un bail vide ou d’un bail meublé.

Principe

Contrairement au bailleur, dans le cadre d’un bail de location portant sur un logement d’habitation principale (soumis à la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur), le locataire peut mettre fin au bail à tout moment (sans devoir attendre la fin du bail). Il devra simplement respecter un délai de préavis qui diffère selon que le logement est loué vide ou meublé et qui dépend (si le logement est loué vide, de savoir si le bien est en zone tendue ou si le locataire bénéficie de justes motifs de résiliation).

Contenu de la lettre de résiliation

Le contenu de la lettre de résiliation adressée par le locataire n’est pas imposé par la loi. Toutefois, pour que la résiliation soit efficace, les mentions suivantes doivent figurer dans la lettre :

- identité du locataire

- identité du bailleur

- identification du contrat de bail

- identification du logement loué

- indication non ambigüe de l’intention de résiliation du bail

- indication du délai de préavis et du motif permettant le cas échéant au locataire de se prévaloir d’un délai de préavis réduit

- date et signature de la lettre.

Délai de préavis

En vertu des dispositions légales applicables, le délai de préavis de résiliation par le locataire diffère selon les situations suivantes :

Si le bail de location est un bail vide (non meublé), alors le délai de préavis est en principe de 3 mois.

Toutefois, le délai est réduit à un mois si le locataire est dans l’une des situations suivantes :

- Dans les communes figurant dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 (à savoir dans les zones tendues) ;

- En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

- Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

- Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation adulte handicapé (Aah) ;

- Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation (globalement habitat à loyer modéré (HLM) ou encore logement-foyer de jeunes travailleurs).

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis ci-dessus mentionnés précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Si le bail de location est un bail meublé, alors le délai de préavis est d’un mois.

Attention : le locataire peut bien entendu se prévaloir d’un délai de préavis plus long que les délais minimum légaux. Il lui suffira de le préciser dans la lettre de résiliation.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Formalisme du congé

Le congé doit être notifié :

- par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,

- ou signifié par acte d'huissier

- ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Il est important que le locataire conserve un exemplaire signé de la lettre de résiliation et le récépissé de dépôt afin de prouver qu’il a bien résilié le bail en cas de litige avec le bailleur.

Présence de plusieurs locataires

S’il y a plusieurs locataire au titre du bail de location (colocation) et s’ils souhaitent tous résilier le bail, alors il est recommandé que chacun d’entre eux adresse une lettre de résiliation au bailleur.

Principe

La lettre de résiliation du bail de location (lettre de congé) matérialise la demande faite par le bailleur (au titre d'un contrat de location d'habitation vide ou meublée) de donner congé au locataire au terme de la durée du contrat de location et d'empêcher ainsi son renouvellement pour une durée identique.

Motifs du congé

Le bailleur n'a en principe pas le droit de s'opposer au renouvellement du bail d'habitation (que ce soit une location vide ou meublée).

Ce principe connaît des exceptions, parmi lesquelles les suivantes sont les plus courantes (et sont couvertes par le modèle de lettre de congé proposé ici).

Ces motifs sont, ainsi :

- soit la reprise du logement par le propriétaire bailleur pour y habiter personnellement ou y installer son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire ;

- soit la volonté de vendre le logement.

Il est également possible de donner congé pour motif légitime et sérieux (le présent modèle ne couvre pas ce cas de figure).

Attention : si le locataire est un locataire protégé, alors le bailleur ne pourra pas s'opposer au renouvellement du bail, sauf si le bailleur lui-même :

- a plus de 65 ans,

- ou a des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources,

- ou trouve une solution de relogement au locataire.

Délai de préavis

Le délai de préavis n'est pas le même selon que le bail porte sur un logement vide ou un logement meublé.

- S'agissant d'un bail d'habitation vide, le délai de préavis est de 6 mois avant l’échéance du bail ou de son renouvellement.

- S'agissant d'un bail d'habitation meublée, le délai de préavis est de 3 mois avant l’échéance du bail ou de son renouvellement.

Attention : il faut retenir la date de prise d’effet indiquée dans la clause relative à la durée du bail et non la date de signature du contrat.

Si le bailleur ne respecte pas ce préavis, alors le contrat de location parvenu à son terme est renouvelé pour la même durée que le bail initial.

Formalisme du congé

Le congé répond à un formalisme lourd. Si ce formalisme n'est pas respecté, alors le congé est nul.

Le congé doit être adressé :

- soit par lettre recommandée avec accusé de réception

- soit par acte extra-judiciaire (acte d'huissier)

- soit par remise en main propre contre émargement ou récépissé

Il doit être effectivement être reçu par le locataire plus de 3 mois avant la fin du bail meublé ou plus de 6 mois avant la fin du bail non meublé.

En cas d’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception, seule la date de la réception compte. Ainsi, ce n’est ni la date d’envoi du courrier, ni la date de présentation du courrier si le pli n’a pas été réclamé.

En cas de pluralité de locataire, la lettre de congé doit être remise à chacun d'entre eux.

Le droit de préemption du locataire en cas de vente d'un logement loué vide

Dans le cas d'un bail d'habitation vide, si le congé est motivé par la volonté du propriétaire de vendre le logement, alors le locataire bénéficie d'un droit de préemption. Concrètement, cela veut dire qu'il a le droit d'acheter en priorité le logement, pour le prix proposé par le bailleur à la vente.

Une offre de vente doit alors être délivrée au locataire en même temps que la lettre de congé (donc 6 mois avant le congé effectif). Le locataire disposera alors d'un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption (le délai peut alors être porté à quatre mois si un prêt est sollicité pour l’achat du bien). Le locataire peut soit exercer son droit de préemption, soit y renoncer, soit laisser passer le délai sans s'exprimer, ce qui équivaudra à une renonciation à son droit de préemption.

Attention : si le locataire n'a pas exercé son droit de préemption et si le bailleur décide de vendre le logement à des conditions plus avantageuses (notamment un prix moins élevé) que celles qu'il avait proposées au locataire, alors le locataire bénéficie à nouveau d'un droit de préemption dans le cadre d'un nouveau préavis d'un mois.

Si le droit de préemption du locataire n'est pas respecté, alors ce dernier peut faire annuler la vente qui a eu lieu en faveur d’un tiers, notamment en cas de vente à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire.