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Le préavis en location non meublée
Dernière mise à jour le 16/04/2024
En cas de location d’un logement, les règles varient selon que ce logement est meublé ou non meublé, en particulier quant au préavis applicable lorsque le bailleur ou le locataire souhaite donner congé. Ainsi, le préavis de droit commun en cas de résiliation d’un bail de location non meublée est fixé à 3 mois avant l’échéance du bail lorsqu’il est délivré par le locataire, et 6 mois lorsque le propriétaire décide de la résiliation du bail. Outre ce délai particulier, une procédure spécifique doit être suivie afin de garantir la régularité du congé.
Cependant lorsqu’il s’agit de la résidence principale d’une personne âgée, il est important de garder en tête les conditions de résiliation du bail de location de la personne âgée, qui est très encadrée.
Toutefois, il existe certains cas dans lesquels la durée du préavis est raccourcie, notamment du fait de la situation particulière du locataire :
| Contexte du congé | Délai de préavis |
| Accord certain et non équivoque du bailleur | Choisi par les parties |
| Obtention d’un premier emploiMutation professionnelle
Perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi Etat de santé du locataire constaté par un certificat médical Bénéficiaires du RSA ou de l’AAH Logement situé dans une zone tendue Logement ouvrant droit à l’Aide personnalisée au logement (APL) |
1 mois |
| Autres cas | 3 mois |
Les caractéristiques de la location non meublée
La location non meublée se définit par opposition à la location meublée, dont une définition est apportée par l’alinéa 1er de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi Alur du 24 mars 2014 : “Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.”
Ainsi, le logement non meublé est vide, et ne comporte aucun des équipements mentionnés dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 : literie, four à micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, matériel d’entretien…
La location non meublée, lorsqu’elle vise à accueillir la résidence principale du locataire, est soumise à la réglementation applicable aux baux d’habitation telle qu’établie par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. A ce titre, le logement ne peut être utilisée à des fins professionnelles, même partiellement : il serait alors nécessaire de conclure un bail mixte ou un bail professionnel, ce qui écarterait l’application du délai de préavis de droit commun en cas de résiliation d’un bail d’habitation.
Le principe : le préavis de droit commun en cas de location non meublée
Le délai de préavis de droit commun applicable en cas de résiliation d’une location non meublée est de 3 mois. Le bailleur ou le locataire qui souhaite mettre fin au bail portant sur un logement non meublé doit alors adresser son congé à l’autre partie en respectant ce préavis avant l’échéance du contrat de location, dont la durée minimale est fixée par l’article 13 de la loi de 1989 :
- Lorsque le bailleur est une personne physique : le contrat de location ne peut être conclu pour une durée inférieure à 3 ans. Est assimilée à une personne physique la Société civile immobilière (SCI) familiale dont les associés sont membres de la même famille. La SCI constituée par un couple de concubins est donc exclue de ce champ d’application.
- Lorsque le bailleur est une personne morale : le contrat de location ne peut être conclu pour une durée inférieure à 6 ans.
Le bailleur ou le locataire qui souhaite résilier le bail doit donner son congé à l’autre partie en respectant un formalisme précis. 3 techniques sont admises :
- Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
- Délivrance par voie d’huissier
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement : cette technique de communication du congé est introduite par la loi Macron du 6 août 2015.
Les exceptions : les cas de réduction du préavis en cas de location non meublée
La durée du préavis de droit commun peut toutefois être réduite à 1 mois dans certains cas bien spécifiques :
- Résiliation du bail situé en zone tendue
- Accord entre les parties
- Obtention d’un premier emploi
- Mutation professionnelle
- Perte d’un emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
- Etat de santé du locataire
- Locataire disposant de revenus limités
- Logement ouvrant droit à l’Aide personnalisée au logement (APL)
Logement situé dans une zone tendue
La notion de zone tendue est introduite par la loi Alur et est définie au I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 : il s’agit des “zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.”
Il ressort donc de cette définition que les caractéristiques des zones tendues, qui correspondent très fréquemment aux grandes agglomérations françaises (Paris, Lyon, Marseille…), sont :
- Des loyers élevés
- Des prix d’achat de logement élevés
- Une forte demande de logements à caractère sociaux par rapport aux places disponibles
Ces zones, dont la liste est établie par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013, font l’objet d’une réglementation particulière, notamment sur le plan de l’encadrement du loyer mais également de la durée de préavis dont le seuil est fixé à 1 mois. Il s’agit de la cause la plus fréquemment avancée afin de bénéficier d’une réduction du préavis de droit commun.
Accord entre les parties
Le bail peut déroger à la durée minimale du préavis en cas de résiliation d’un bail de location non meublée lorsque le bailleur accepte le congé du locataire délivré à tout moment au cours du bail. La renonciation du bailleur au délai légal peut être tacite, notamment lorsqu’il entame d’importants travaux après la restitution des clés par le locataire bien que le bail ne soit pas encore arrivé à échéance, conformément à l’arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 19 mai 2010 (pourvoi n°09-13.426).
De manière générale, il convient que la renonciation du bailleur, pour être admissible, soit certaine et non équivoque.
Obtention d’un premier emploi
La notion de premier emploi est appréciée sans considération de la nature du contrat de travail. La date de référence utilisée est celle de la date d’affiliation au régime de Sécurité sociale.
Mutation professionnelle
Afin de bénéficier d’une réduction du délai légal de préavis pour cause de mutation, la loi se refuse de prendre en compte 2 éléments relatifs à la mutation elle-même :
- Personne à l’initiative de la mutation : le fait que la mutation soit de l’initiative de l’employeur ou du locataire est indifférente.
- Lieu de la mutation : afin de bénéficier d’une réduction du délai de préavis, il n’est pas nécessaire d’apporter la preuve d’un éloignement géographique conséquent.
Toutefois, une attention toute particulière sera portée à la date à laquelle la mutation doit intervenir : il est en effet indispensable que le congé soit délivré très rapidement après la mutation afin que la réduction du délai de préavis se justifie.
Perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
Il convient d’identifier la cause de la perte d’emploi afin de déterminer si le locataire concerné peut prétendre à la réduction de la durée légale du préavis, toutes n’étant en effet pas acceptées :
| Causes acceptées | Causes exclues |
| Licenciement
Non-reconduction d’un CDD Rupture conventionnelle d’un CDI |
Démission
Radiation du répertoire des métiers Cessation d’une activité libérale ou commerciale |
Au même titre que la mutation, la notification du congé doit intervenir rapidement après la perte d’emploi afin que le locataire puisse bénéficier d’une réduction du délai de préavis.
Etat de santé du locataire
Le locataire peut prétendre à une réduction du délai légal de préavis lorsque son état de santé, ou celui de son conjoint cotitulaire du bail, requiert un changement de logement. La preuve de l’état de santé du locataire doit être apportée par un certificat médical justifiant le départ prompt du logement.
Locataire disposant de faibles ressources
Peuvent bénéficier d’un délai de préavis réduit les locataires qui perçoivent certaines aides de l’Etat. Sont ainsi concernés les locataires percevant :
- Le Revenu minimum d’insertion (RMI)
- Le Revenu de solidarité active (RSA)
- L’Allocation adulte handicapé (AAH)
Logement ouvrant droit à l’Aide personnalisée au logement (APL)
Le locataire qui perçoit l’Aide personnalisée au logement (APL) du fait des caractéristiques de ce logement peut prétendre à une réduction du délai légal de préavis.
Le respect du préavis par les auteurs du congé en cas de location non meublée
En fonction de l’auteur du congé, la durée ne sera pas la même selon qu’il s’agit du locataire ou du bailleur. En effet, le locataire bénéficie d’une protection plus étendue du fait de sa situation vulnérable, ce qui lui permet de résilier le bail plus facilement que le bailleur.
Le préavis applicable au locataire
Pour quitter le logement non meublé loué, le locataire doit respecter le préavis de 3 mois lorsqu’il adresse son congé au bailleur, qu’il n’est pas tenu de motiver sauf s’il souhaite bénéficier d’une réduction du délai de préavis. Toutefois, lorsque le bailleur est d’accord, le locataire peut donner congé à n’importe quel moment du bail, et ainsi quitter le logement avant l’échéance du bail de location.
La responsabilité de donner congé incombe au titulaire du bail. Plusieurs situations particulières peuvent être distinguées :
- Locataires en concubinage : lorsque le bail de couple est à un seul nom, seule la personne dont le nom figure sur le contrat de location dispose du pouvoir de donner congé.
- Locataires mariés : lorsqu’un des époux donne congé, cette décision n’est pas opposable à son conjoint qui demeure donc toujours titulaire du bail. Le congé doit donc émaner de chaque conjoint afin de mettre définitivement fin au bail.
- Locataires pacsés : de la même manière que le mariage, lorsque les partenaires de PACS ont fait la demande d’être conjointement titulaires du bail, le congé doit émaner de chacun d’entre eux afin de mettre définitivement fin au bail.
- Locataires en contre de colocation : en l’absence de clause de solidarité, le bail se poursuit entre les autres colocataires même lorsque l’un d’eux donne congé. En présence d’une clause de solidarité, il convient que l’ensemble des colocataires donnent congé afin de mettre fin au bail, le locataire auteur du congé demeurant astreint du paiement du loyer même après son départ.
Le préavis applicable au bailleur
Les règles applicables au bailleur afin de mettre fin au contrat de location non meublé ne sont pas les mêmes que celles auxquelles est soumis le locataire :
- Obligation d’attendre la fin du bail avant de donner congé au locataire
- Obligation de respecter un préavis d’au moins 6 mois
- Obligation de justifier d’une raison particulière pour donner congé au locataire
Ainsi, le bailleur ne peut librement donner congé au locataire, même à l’arrivée de l’échéance du bail. Seuls certains motifs énoncés par la loi peuvent être avancés :
- Propriétaire souhaitant récupérer son logement avant la fin du bail pour y habiter ou pour y loger un proche
- Reprise du logement pour vente
- Motifs légitimes et sérieux incombant au locataire
- Motifs légitimes et sérieux étrangers au locataire (travaux de rénovation nécessitant le départ des lieux…)
La forme du congé est identique à celle exigée du locataire, et doit donc être communiqué, alternativement :
- Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
- Par voie d’huissier
- En main propre contre récépissé ou émargement
Le point de départ du préavis en cas de location non meublée
Le préavis court à compter de la date de réception du congé par l’autre partie. Selon la forme du congé, il peut donc s’agir :
- De la date de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
- De la remise du congé par l’huissier
- De la remise en main propre
Les obligations du bailleur et du locataire pendant le préavis
Lorsque le locataire ou le bailleur donne congé, chaque partie est tenue de respecter les obligations qui lui incombent pendant toute la durée du préavis, et ce jusqu’à l’échéance du bail :
- Obligations du bailleur : garantir la jouissance paisible du logement par le locataire jusqu’à l’échéance du bail. En cas de logement insalubre, le locataire sera libre de résilier le bail sans attendre la fin du préavis.
- Obligations du locataire : payer le loyer jusqu’à l’échéance du bail. Même après la remise des clés, lorsque le préavis n’a pas expiré, le locataire est tenu du paiement du loyer jusqu’à l’échéance du bail. Au cours du dernier mois d’exécution, le loyer sera toutefois dû au prorata du nombre de jours pendant lesquels le logement est occupé par le locataire.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 16/04/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Bonjour,
Je suis étonné : vous indiquez qu’un bénéficiaire de l’Aide personnalisée au logement (APL) peut bénéficier d’une réduction du préavis de résiliation du bail non meublé ?
Souhaitant résilier mon bail actuel et étant bénéficiaire de cette allocation, votre réponse m’intéresse au plus haut point !
Merci
Bonsoir, je suis dans une situation délicate. Je suis en pleine séparation, mon ex compagnon a signé un autre logement três vite. Le bailleur accepte de réduire le préavis en trouvant un autre locataire. seulement les visites sont interdites avec le confinement. nous avons quitté le logement, jé suis hébergé chez mon père. mon ex compagnon paie déjà son nouvel appart, et sans reprise de bail, je ne peux pas assumer seule le loyer et les factures de cette maison. Ai je un recours en cette période de confinement?
Merci
Bonjour,
Face à la crise sanitaire que nous connaissons actuellement et aux circonstances exceptionnelles, vous pouvez trouver un arrangement directement avec votre bailleur ou passer par un conciliateur gratuit afin de trouver une solution amiable à votre situation.
Nous espérons que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonsoir,
J’ai donné congé à mon locataire pour vente le 08/12/2020, cela concerne une location non meublée. Le bail arrive à échéance le 30/09/2021. Le locataire refuse l’offre d’achat et part le 03/02/2021 de l’appartement (avant le préavis de 6 mois de la fin de bail).
Le locataire a t’il toujours son droit de préemption pour l’achat de l’appartement?
Merci,
Cordialement,
Thibault
Bonjour,
Le locataire dispose de deux mois pour répondre à l’offre faite par le propriétaire. Si le locataire ne répond pas dans un délai de deux mois, il est déchu de son droit de préemption. De même, s’il refuse l’offre, il ne peut plus jouir de son droit de préemption.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace
BONJOUR
pouvez vous m’aidez mon propriétaire m’oblige a payer le loyer du mois de juin 2022 alors que je ne suis plus locataire car la maison est en vente mon bail fini le 31 juillet 2022 j’ai retrouvé un autre logement le 1 juin 2022, je remet les clefs de l’ancien logement le 1 juillet 2022
je vous remercie de votre réponse
Bonjour, En cas de résiliation du bail à l’initiative du locataire, ce dernier est tenu au paiement du loyer et des charges locatives jusqu’à la fin du délai de préavis, y compris si ce dernier a quitté le logement avant le terme du préavis. Il est possible de ne pas être tenu au paiement du loyer et des charges locatives après le départ du locataire si le propriétaire donne son accord. A l’inverse, si la résiliation du bail intervient à l’initiative du bailleur, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges locatives seulement pour la durée du… Lire la suite »
Bonjour,
Nous sommes locataires d’un bien meublé (signé début septembre 2021) et nous avons reçu la lettre de congé pour vente en nous invitant à partir maximum à la fin du bail.
Y a-t-il un préavis temporel de notre part si nous trouvons un logement avant la fin du bail?
En vous remerciant de votre temps et de votre aide.
Bonjour,
En cas de congé délivré par le propriétaire vous disposez de toute la période du préavis pour quitter le logement.
Toutefois, dans la situation où vous trouvez un autre logement avant la fin dudit préavis, rien ne vous interdit de quitter le logement avant la fin du préavis et donc du bail.
Dans une telle situation, puisque le congé est à l’initiative du propriétaire, vous ne serez redevable du paiement du loyer et des charges locatives qu’au prorata de la durée du préavis effectué.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour Tous les sites d’information légale parlent de la durée de préavis, mais il reste une question jamais abordée : la facturation. Exemple concret : je donne congé (lettre remise en main propre, émargée) le 11 mars, pour un préavis de 3 mois, mon préavis finit donc le 11 juin. Je restitue les clés après état des lieux le 10 juin dans la journée. Or les textes disent que : le préavis finit le 11 juin à 00:00 je suis tenu de payer le loyer pendant toute la durée du préavis Le préavis étant échu dès le commencement du 11… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Nous sommes en Juin, ma fille est partie au pair en Septembre dernier, y a t’il un préavis limité à un mois dans ce cas ? Sinon quel motif invoquer ? Quel article mentionner ?
Merci d’avance
Bonjour,
Le locataire d’une logement peut résilier le contrat de bail et quitter le logement sans justification à n’importe quel moment.
A cette fin, il doit seulement envoyer une lettre de congé par LRAR, remise en main propre contre récépissé ou émargement ou par acte de commissaire de justice en respectant un préavis de 3 mois pour un logement vide (1 mois si le logement est situé en zone tendue) et 1 mois pour un logement meublé.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace