ConnexionÊtre locataire de sa SCI
Dernière mise à jour le 25/08/2026
- Est-il possible d’être locataire de sa propre SCI ?
- SCI et mise à disposition du bien de la société au profit des associés
- Quelles sont les conséquences de se louer un bien de sa propre SCI ?
- Comment fixer le loyer pour éviter la requalification en abus de droit ?
- Quelles sanctions en cas de location d’un bien de sa SCI ?
- Se louer à soi-même via sa SCI est légal : un associé peut occuper un bien de la société comme résidence principale, à titre gratuit ou moyennant un loyer.
- Le loyer doit correspondre au prix du marché : un loyer sous-évalué ou une gratuité injustifiée expose à une requalification en abus de droit.
- L’abus de droit fiscal entraîne une majoration de 80 % des droits éludés (40 % si l’associé n’en est pas l’initiateur principal ou le principal bénéficiaire), en plus des intérêts de retard.
Pour les propriétaires d’une SCI, se louer à soi-même est possible dès la création de la SCI. Devenir locataire d’un bien immobilier de sa société civile immobilière n’est cependant pas sans conséquence. En louant une maison ou un appartement de la SCI en résidence principale, il n’est plus possible de profiter de l’abattement de 30% sur l’impôt sur la fortune immobilière, la déduction de 20% sur les droits de succession et du droit d’occupation en tant que conjoint survivant.
Est-il possible d’être locataire de sa propre SCI ?
Être locataire de sa propre SCI est tout à fait possible, mais engendre des conséquences sur le plan fiscal. En effet, les associés d’une SCI peuvent occuper un bien immobilier de la société en tant que résidence principale à titre gracieux ou onéreux. Il faut cependant faire attention à l’abus de droit. Afin de comprendre le fonctionnement de la location de sa propre SCI ou de sa SCI familiale, il faut bien connaître ce type de société et son fonctionnement dans l’investissement locatif.
SCI : Société civile immobilière
Une SCI est une Société Civile Immobilière créée par plusieurs personnes souhaitant mettre en commun leurs biens immobiliers pour ensuite se partager les bénéfices. La création d’une SCI constitue une solution efficace pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier et sa transmission. La société civile immobilière permet également d’effectuer un investissement locatif prometteur.
Louer à travers une SCI
Créer une SCI pour louer ou réaliser un investissement locatif est possible. Cela permet de développer le projet entre plusieurs personnes afin d’augmenter les revenus et la rentabilité des investissements.
Louer à travers une SCI permet d’avoir une relation moins personnelle avec les locataires. En effet, la location se fait entre la société et les locataires. Les décisions reviennent à l’ensemble des associés. Grâce à l’investissement locatif en SCI, les associés peuvent optimiser la fiscalité de leurs revenus fonciers, notamment en imputant un déficit foncier en SCI lorsque les charges déductibles dépassent les revenus locatifs perçus sur une année.
Être locataire de sa propre SCI
Les associés d’une SCI peuvent occuper un appartement ou une maison de la société comme résidence principale en tant que locataire. La location se fait généralement selon les mêmes conditions qu’une location en SCI par un tiers. Elle doit être formalisée par la signature d’un bail entre l’associé locataire et le gérant de la SCI. La durée du contrat doit se conformer au délai légal prévu par la loi pour la location en SCI. La location du bien peut aussi se faire à titre gracieux, mais cela présente des risques, surtout sur le plan fiscal.
SCI et mise à disposition du bien de la société au profit des associés
La SCI peut mettre à disposition le bien de la société au profit d’un ou plusieurs associés à titre gratuit ou onéreux.
SCI et mise à disposition gratuite du bien de la société au profit des associés
La mise à disposition gratuite du bien de la société au profit des associés présente des avantages et des inconvénients. Les conséquences de cette opération dépendent du régime fiscal de la SCI.
SCI soumise à l’IR (impôt sur le revenu)
Une SCI qui met à disposition gratuitement le bien de la société au profit des associés ne perçoit pas de revenus, selon l’article 15-II du CGI. Dans ce cas, la SCI ne peut pas déduire les charges et présente un résultat fiscal nul. L’établissement d’une déclaration des résultats n’est donc plus nécessaire. Autrement dit, les associés ne sont plus concernés par l’impôt sur le revenu. Ils peuvent par ailleurs bénéficier de crédits d’impôt pour l’acquisition d’une résidence principale et les travaux à y effectuer. Ils seront répartis proportionnellement entre les associés selon leur quote-part dans la SCI.
SCI soumise à l’IS (impôt sur les sociétés)
Dans le cas d’une SCI soumise à l’IS, l’avantage en nature du bien mis à la disposition de l’associé sera évalué. Le montant sera ensuite imposable dans la catégorie de revenus mobiliers à l’associé qui occupe le bien. La SCI doit ensuite le comptabiliser comme un produit imposable. Les charges de la SCI seront par ailleurs déductibles et ses résultats imposables à l’IS.
SCI et mise à disposition à titre onéreux du bien de la société au profit des associés
La mise à disposition à titre onéreux du bien de la SCI au profit d’un ou plusieurs de ses associés est possible dans le cadre d’une location. L’associé qui occupe le bien verse un loyer à la société en contrepartie de l’occupation du bien. Dans ce cas, les produits sont imposables dans la SCI et les charges de la société sont déductibles. En ce qui concerne le résultat, l’imposition se fera dans la catégorie des revenus fonciers aux associés selon leur quote-part de capital de la SCI.
Quelles sont les conséquences de se louer un bien de sa propre SCI ?
Les conséquences de la location d’un bien de sa propre SCI s’observent surtout sur le plan fiscal. Elles dépendent des termes de la location.
Location du bien de sa SCI à titre gratuit : les conséquences
Un associé de la SCI qui occupe un bien de sa société civile immobilière comme résidence principale sans verser de loyer ne peut plus :
- Bénéficier de l’abattement de 30 % sur l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ;
- Invoquer la déduction de 20 % sur les droits de succession ;
- Profiter des droits d’occupation en qualité de conjoint survivant ;
- Déduire les charges correspondant à la location sur les revenus fonciers.
Location du bien de sa SCI à titre onéreux : les conséquences
Un associé de la SCI qui occupe un bien de sa SCI comme résidence principale et paie un loyer ne profite plus de la plus-value immobilière en cas de vente du bien ou des parts sociales de la société civile immobilière. Toutefois, la déduction des charges relatives à l’entretien, à l’intérêt d’emprunt et aux travaux est possible. L’associé louant un appartement ou un bien de sa propre SCI à titre onéreux doit cependant faire attention à l’abus de droit.
Voici une vidéo pour mieux comprendre comment louer en SCI ou en nom propre :
Comment fixer le loyer pour éviter la requalification en abus de droit ?
Sécuriser la location d’un bien de sa SCI à soi-même repose sur deux points que l’administration contrôle en priorité : le montant du loyer et la réalité économique de l’opération.
Appliquer un loyer conforme au marché
Le loyer versé par l’associé occupant doit correspondre à la valeur locative réelle du marché local. Un loyer manifestement sous-évalué, ou une gratuité non prévue par les statuts, peut être requalifié en avantage en nature ou en acte anormal de gestion. Lorsque l’associé ne détient qu’une partie du capital, le loyer peut être minoré à proportion de sa quote-part, si cette minoration reflète une réalité économique. Un bail écrit, des quittances et un loyer déclaré chaque année en revenus fonciers permettent de justifier la sincérité de l’opération.
Justifier la réalité économique du montage
Le principal risque tient à la création d’un déficit foncier artificiel. En finançant le bien à crédit, l’associé pourrait déduire les intérêts d’emprunt et les charges déductibles dans le seul but de générer un déficit imputable sur ses autres revenus. Si le montage ne poursuit qu’un objectif fiscal, sans justification patrimoniale, l’administration peut invoquer l’abus de droit prévu à l’article L.64 du Livre des procédures fiscales. L’opération doit donc répondre à un besoin concret et ne porter que sur des charges réellement engagées.
Quelles sanctions en cas de location d’un bien de sa SCI ?
Si la création de la SCI et la location de ses biens au profit des associés de la société sont effectuées dans le seul but d’alléger les charges fiscales, l’administration fiscale peut le qualifier d’abus de droit. Dans ce cas, les sanctions en cas de location d’un bien de la SCI peuvent être des intérêts de retard. De manière générale, le contribuable doit verser une majoration de 80 % des impôts normalement dus. Une procédure de redressement pour abus de droit peut aussi être décidée.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 25/08/2026
FAQ
Peut-on louer à un membre de sa famille via la SCI ?
Oui, c’est possible, mais les mêmes règles s’appliquent : le bail doit être authentique, justifié par un loyer normal et effectivement payé. Sinon, l’administration fiscale peut requalifier le contrat et remettre en cause la déductibilité des charges.
Le locataire associé peut-il bénéficier d’aides au logement ?
En principe, non, les aides personnelles au logement (APL) sont exclues si le propriétaire est une SCI dont le locataire ou un membre de son foyer fiscal est associé (article R.351-12 du Code de la construction et de l’habitation).
Que se passe-t-il si la SCI est à l’IS ?
Lorsque la SCI est à l’IS, les loyers versés par l’associé sont imposés comme des produits d’exploitation. En contrepartie, la SCI peut amortir l’immeuble, mais l’occupation doit rester conforme aux prix de marché, sous peine de rectification fiscale.
Peut-on légalement louer à soi-même un bien détenu par sa SCI ?
On ne peut pas être à la fois bailleur et locataire du même bien, mais la SCI change la donne : le bailleur est la société (personne morale) et le locataire l’associé (personne physique), deux personnes juridiquement distinctes. Un associé peut donc louer un logement appartenant à sa SCI, à condition qu’un bail soit signé et qu’un loyer conforme au marché soit réellement versé.
Quelle est la fiscalité quand un associé loue le logement de sa SCI comme résidence principale ?
Dans une SCI à l’impôt sur le revenu, les loyers versés par l’associé sont imposés entre les mains des associés au titre des revenus fonciers, au prorata de leurs parts. L’associé se verse donc un loyer qu’il paie de sa poche tout en étant imposé dessus, sans avantage fiscal réel. Une opération montée dans le seul but de créer un déficit foncier artificiel peut par ailleurs être requalifiée en abus de droit par l’administration.
Vaut-il mieux occuper gratuitement ou louer le bien de sa SCI ?
L’occupation à titre gratuit par un associé n’génère aucun loyer imposable, mais interdit en contrepartie la déduction des charges liées au bien. La location fait entrer des loyers imposables tout en permettant de déduire les charges. Pour une résidence principale occupée par l’associé, la mise à disposition gratuite est généralement plus simple et plus neutre fiscalement.
Sources de l'article
Rédigé par
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour je voudrais savoir si je peu créer une sci avec ma fille afin d’acheter un appartement et de pourvoir la mettre en temps que location.
Et si elle pourra toucher les apl car elle a vraiment de trop petit revenu pour assumer seule un bien maman solo avec 1 enfant a charge.
Bonjour, À titre général, une SCI peut être constituée entre plusieurs personnes en vue de détenir et gérer un bien immobilier (art. 1832 et 1845 C. civ.). Les conditions d’attribution des aides au logement relèvent du Code de la construction et de l’habitation et dépendent notamment de la situation du locataire et du bail (art. L821-1 et s.). Certaines situations de location intrafamiliale peuvent être encadrées. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit immobilier ou un conseiller CAF afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous… Lire la suite »
Une holding a l’is détient 5% d’une sci à l’ir. les 95% restants de la sci sont détenus par des personnes physiques. Est ce que les associés personnes physiques peuvent beneficier à titre gratuit pour se loger dans un bien immobilier détenu par la sci ou faut il obligatoirement que les associés personnes physique payent un loyer conforme au marché? Les statuts de la sci indique clairement que le logement à titre gracieux des associés personnes physiques est autorisé. Est ce que cette détention de 5% par une personne moral a l’is change le paradigme? merci
Bonjour,
À titre général, la mise à disposition gratuite d’un bien social au profit d’un associé peut constituer un avantage en nature ou un acte anormal de gestion au regard du droit fiscal (art. 39 CGI). En SCI à l’IR, les revenus sont imposés entre les mains des associés (art. 8 CGI). La présence d’une personne morale à l’IS peut entraîner des conséquences fiscales spécifiques.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat fiscaliste afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, j’aimerai acheter une maison avec mon père via une SCI que nous détenons à 50% chacun, dans le but d’en faire la RP de mon père. Pour fixer le loyer du bail puisqu’il possède 50% de la SCI est-ce que le loyer doit être à 100% du prix de marché ou minoré du % qu’il possède ? (ici prix de marché minoré de 50%) Merci
Bonjour,
En principe, lorsqu’un associé d’une SCI occupe un bien en tant que locataire, le loyer peut être minoré proportionnellement à ses parts sociales, à condition que cela reflète une réalité économique et ne constitue pas un abus de droit. La pratique courante consiste à appliquer un loyer minoré en fonction de la quote-part détenue dans la SCI, comme dans votre exemple (50 %).
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
Nous avons une sci. Un des associés est séparé de sa compagne (non marié et non pacse). La Sci peut-elle louer à la mère des enfants de l’associé ?
Merci
Cordialement
Bonjour,
En principe, une SCI peut louer un bien à toute personne, y compris à la mère des enfants d’un associé, même si elle n’est ni mariée ni pacsée avec lui. Il n’existe pas d’interdiction spécifique à ce sujet dans les textes, sauf clause statutaire contraire ou situation de conflit d’intérêts à éviter.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
J’envisage de créér une sci avec mes enfants pour le rachat de ma résidence principale. J’ai bien compris que se louer à soi même via une sci à l’ir peut être considéré comme un abus de droit. Mais qu’en est-il si la sci loue une partie de la résidence principale à la SASU détenu à 100% par un associé de la sci
Bonjour, En principe, la revente d’une résidence principale à une SCI constituée avec ses enfants, puis sa mise en location, peut soulever un risque d’abus de droit si l’objectif est uniquement fiscal (article L.64 du Livre des procédures fiscales). Lorsque la SCI loue une partie du bien à une SASU détenue par l’un des associés, la validité de l’opération dépend de la réalité de la location. Si la location correspond à un besoin professionnel réel de la SASU, elle est en principe admise. En revanche, si la mise en location n’a pas de substance économique et vise uniquement à créer… Lire la suite »
Bonjour,
Merci pour votre retour. Actuellement, je loue ma résidence principale pour ma société. La location est réelle.
J’envisageais également d’être locataire de ma sci mais vu qu’il y a un risque d’abus de droit, ma société sera le seul locataire. Et pour le remboursement du crédit, je pourrais avoir le faire en apport en compte courant d’associé.
Bonjour
je suis propriétaire d une maison que j envisage d entrer dans une SCI familiale. Pourrais-je toujours occuper ma maison sans payer de loyer et qui doit payer les charges de la maison (électricité eau assurance…) ?
Bonjour,
En principe, un associé d’une SCI peut occuper gratuitement un bien appartenant à celle-ci si les statuts ou une décision unanime des associés le prévoient. Dans ce cas, l’associé doit en principe assumer les charges liées à l’usage personnel du logement (eau, électricité, assurance), pour éviter toute requalification fiscale.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je souhaite créer une sci avec mon fils afin de racheter sa propre maison qu’il a acheté avec son ex compagne. La maison est en cours de travaux, tout le crédit travaux n’est pas de débloqué. Il ne peut pas la racheter seule. Le but est de créer une sci et que lui devienne locataire de cette maison soit à titre gracieux ou onéreux de la sci. Le but est que la maison lui appartienne dans le futur.
Bonjour,
En principe, une SCI peut acquérir un bien en indivision appartenant à l’un des futurs associés. Le fils peut ensuite occuper le bien en tant que locataire à titre gratuit ou onéreux, selon les modalités décidées par la SCI.
L’opération doit respecter les règles de fonctionnement des sociétés prévues aux articles 1832 et suivants du Code civil.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je désire acheter un appartement secondaire pour me rapprocher de mon travail. J’hésite à faire une SCI et déduire le loyer de mes impôts ou l’acheter à titre particulier et déduire les frais annexes à la location ? Que me conseillez vous ?
Bonjour, Le choix entre acheter un bien immobilier via une SCI ou en nom propre dépend principalement de vos objectifs patrimoniaux, fiscaux et de gestion. L’acquisition en nom propre permet généralement de bénéficier du régime réel d’imposition, avec la déduction des charges liées à la location (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, etc.). En revanche, une SCI peut offrir une meilleure souplesse pour la gestion à plusieurs ou la transmission du patrimoine, tout en permettant, si elle est soumise à l’impôt sur le revenu, la déduction des charges locatives également. Toutefois, les implications fiscales, comptables et juridiques diffèrent selon le… Lire la suite »