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Contrat de location - Gratuit

Bail de location non meublée

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A propos des contrats de location

Un contrat de location doit être rédigé minutieusement selon le bien immobilier concerné et les raisons qu’a le locataire de louer ce bien. En effet, les mentions du bail diffèrent selon qu’il ait pour but de louer un local d’habitation ou un local commercial. De même il existe des biens loués à titre de garage ou de stockage de biens meubles.

Ainsi, l’objet du contrat est essentiel, puisqu’il détermine le contenu du bail et par conséquent la procédure à suivre pour le rédiger.

Contrat de location

SOMMAIRE

Qu'est-ce qu'un contrat de location ?
Quelles sont les réglementations encadrant le contrat de location ?
Comment rédiger un contrat de location ?
Comment modifier, résilier ou renouveler un contrat de location ?
FAQ

Comment s’assurer que le contrat de bail soit bien conforme ?

La rédaction d’un contrat de location devient de plus en plus compliquée. Afin de garantir la sécurité des relations entre propriétaires et locataires, la loi a renforcé considérablement les règles de gestion locative.

La loi Alur (2014)

Cette nouvelle réglementation a pour objectif de renforcer la protection des locataires et améliorer leurs relations avec les propriétaires. Voici les mesures principales :

  • Modèle type de contrat de location : les baux d’habitation doivent respecter la forme d’un contrat-type dont les éléments ont été listés dans le contenu de la loi ;
  • Principe de l’encadrement des loyers : La loi Alur détermine une liste des zones dites « tendues », c’est-à-dire des zones où le marché immobilier est déséquilibré en raison d’une offre limitée face à une demande élevée. Les locataires concernés auront désormais deux avantages supplémentaires : la loi fixe un loyer de référence au-delà duquel le montant du loyer ne pourra excéder 20% de plus, elle dispose également que le propriétaire ne pourra plus l’augmenter entre deux baux, sauf à respecter l’indice de référence des loyers (IRL) ;
  • Durée du préavis restreint : La loi Alur prévoit dans certains cas la réduction du délai de préavis des locataires de 3 mois à 1 mois.

La loi ELAN (2018)

La loi Elan de 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, a apporté quelques évolutions pour moderniser les rapports entre les propriétaires et leurs locataires :

  • Le bail mobilité : est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé. Le bail mobilité donne plus de flexibilité, particulièrement adapté aux étudiants ou aux locataires en mobilité professionnelle ;
  • Le bail numérique : cette nouvelle loi prévoit que certains documents liés au bail de location seront à l’avenir numérisés, comme les annexes au contrat par exemple ;
  • La garantie Visale : est une caution locative accordée par Action Logement. Ainsi, un futur locataire peut demander à Action logement d’être sa caution, c’est-à-dire de se porter garant pour lui. Pour cela, il doit demander à Action logement la garantie Visale.

Loi climat et résilience (2021)

La loi “Climat et Résilience” de 2021, qui reprend une partie des propositions avancées par la Convention citoyenne pour le climat. Voici les mesures principales :

  • L’étiquette de performance énergétique : Cette nouvelle loi l’obligation de calculer votre diagnostic de performance énergétique (DPE). Cet indice renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre ;
  • Le plafonnement des loyers :  les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G (« passoires thermiques ») ne peuvent faire l’objet d’aucune hausse ;
  • Eradiquer les passoires thermiques : Dès 2023, les propriétaires de passoires thermiques (logements classés G) devront réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils veulent augmenter le loyer de leur location. Dès 2025, il sera interdit de louer les passoires thermiques les moins bien isolées (classées G), et dès 2028 pour le reste des passoires (classées F).

Qui sont les parties dans un contrat de bail ?

Un contrat de location est conclu entre deux parties : le bailleur (propriétaire du bien) et le locataire (le preneur). Le contrat de bail doit donc renseigner informations à leurs propos :

  • L’identité et les coordonnées du propriétaire ;
  • L’identité et les coordonnées du/des locataire/locataires ;
  • Les coordonnées (nom et siège social) du gestionnaire dans le cas où le logement ne serait pas directement géré par le propriétaire ;
  • La date de prise d’effet et la durée du bail.
A noter : Le propriétaire peut avoir délégué la gestion locative de son bien à un professionnel de l’administration de biens (agence immobilière, notaire, huissier, etc.) en signant un mandat de gestion. Par conséquent, la personne qui signe le bail peut être le représentant du propriétaire et non le propriétaire lui-même.

Quelle est la durée du contrat de location ?

Lors de la rédaction d’un bail, il est nécessaire d’indiquer la durée initiale du contrat. Cette durée peut varier en fonction du type de bail et de la personnalité juridique du propriétaire.

La durée de principe

La durée du bail dépend du type de contrat de bail choisi :

  •   Pour une location physique : en général, la durée minimale du contrat de location est de trois ans dans la plupart des cas. Cependant, il est possible de la réduire à un an si le propriétaire peut justifier d’une situation particulière, telle qu’une expatriation d’un an pour des raisons professionnelles. Les contrats de location conclus avec des sociétés ont une durée de 6 ans.
  •   Contrat de location meublée : ce type de contrat est conclu pour une durée d’au moins un an, sauf pour les étudiants dont la durée peut être écourtée à 9 mois ;
  •   Contrat de location professionnel : le contrat de location professionnel ne peut pas excéder 3 ans.
A noter : pour les locations de parking et les locations saisonnières, la durée du bail est fixée librement entre les parties. Toutefois, la location saisonnière doit impérativement être fixée pour une durée déterminée.

Le renouvellement du bail

En principe, le renouvellement d’un contrat de location se fait tacitement. Cela signifie que si ni le locataire ni le bailleur ne donnent de préavis de résiliation, le contrat se poursuit dans les mêmes conditions initiales.

Cependant, le propriétaire a la possibilité de renouveler le bail en augmentant le loyer, à condition que cette augmentation soit conforme aux règles régissant les montants des loyers en France.

La résiliation du contrat

Lorsqu’un locataire souhaite quitter son logement, il doit transmettre une lettre de résiliation de son bail pour donner son préavis de départ à son propriétaire.
Les délais de préavis varient en fonction du type de bail et de la situation du locataire, selon les modalités suivantes :

  • 1 mois pour les locations meublées ou étudiantes ;
  • 3 mois pour les autres types de locations.

Lorsque la résiliation du contrat de location est initiée par le bailleur, ce dernier est généralement limité à trois motifs légaux pour mettre fin au contrat : le congé pour reprise, le congé pour vente du bien, et enfin le congé pour motif légitime et sérieux.

Quel est montant du loyer d’un contrat de bail ?

La conclusion d’un contrat de location suppose que le locataire s’acquitte du paiement du loyer, des charges locatives ainsi que du dépôt de garantie.

Le loyer

En ce qui concerne le coût du loyer, il est essentiel de prendre en compte que certaines régions sont soumises à une réglementation stricte. Par conséquent, bien que, en principe, le montant du loyer puisse être fixé librement, il existe plusieurs zones où cela n’est pas le cas :

  • Zone non tendue : dans ce cas, le principe est que la fixation du loyer est libre, et ce tant lors de la première location que lors de la relocation après le départ d’un locataire.
  • Zone tendue avec encadrement de la relocation : vous avez la liberté de fixer le loyer initial à votre convenance. Cependant, lors de la relocation à un nouveau locataire, vous ne pourrez pas augmenter le loyer, sauf si cela est justifié par une éventuelle indexation basée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ;
  • Zone tendue avec encadrement des loyers il faudra respecter un loyer fixé par arrêté préfectoral. Ce dernier fixe un loyer de référence au m² en fonction de la typologie du bien. Le propriétaire doit donc fixer le loyer en veillant à ne pas dépasser le montant de référence majoré de 20%.

Les baux concernant les logements situés dans les zones susmentionnées devront alors indiquer en supplément :

Bon à savoir : si un complément de loyer est appliqué, il faudra également joindre au contrat des documents le justifiant.

Les charges

Dans la plupart des cas, à l’exception des locations de maisons individuelles, le loyer principal comprend une majoration représentant les charges du logement payées par le propriétaire, mais récupérables auprès du locataire. Ces charges peuvent faire l’objet d’une provision ou d’un forfait et doivent être régularisées annuellement. Le propriétaire compare alors les charges réelles avec celles facturées au locataire et effectue les ajustements nécessaires.

A noter : il est possible de procéder ultérieurement à la modification du montant des charges à l’aide d’un avenant au contrat de location.

Le dépôt de garantie

Le propriétaire a le droit de demander le paiement d’un dépôt de garantie afin de couvrir d’éventuels manquements futurs du locataire à ses obligations (comme les loyers impayés, les charges ou l’absence de réparations locatives). Cette somme est versée au moment de la signature du bail, par le locataire ou par un organisme auquel ce dernier a fait appel.

En l’absence de dégradation, il lui sera ainsi restitué dans un délai d’un mois suivant la date de fin du contrat de location.

Son montant varie en fonction du type de bail signé. Le montant du dépôt de garantie qui peut être demandé par le bailleur est limité à deux mois de loyer dans le cadre d’une location meubleé. Au contraire, s’il s’agit d’un logement loué vide, le dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer.

Bon à savoir : pour les baux commerciaux, il est d’usage qu’une caution bancaire soit exigée par le bailleur avant la signature du contrat.

Informations relatives aux frais d’agence

Dans le cas où une agence serait mandatée pour la gestion du logement, le contrat de bail doit impérativement mentionner :

  • Les modalités de partage des frais d’agence ;
  • Le montant des honoraires appliqués.

La loi ALUR précise sur ce point que la part des frais dus par le locataire ne peut excéder celle du propriétaire du logement concerné.

Quels sont les documents annexes au contrat de bail ?

Pour signer le bail, divers documents doivent être annexés au contrat :

  • Le dossier des diagnostics techniques (état des installations électriques et de gaz, diagnostic de performance énergétique, éventuelle présence de plomb ou d’amiante etc.) ;
  • L’état des lieux d’entrée ;
  • L’attestation d’assurance habitation du locataire ;
  • Une notice informative concernant les droits et obligations des parties ;
  • Si le logement est conventionné, un exemplaire de la convention ANAH ;
  • Une copie de la grille de vétusté s’il a été convenu entre les parties de l’appliquer ;
  • Le cas échéant, un exemplaire du règlement de copropriété.
Attention : en l’absence de transmission des diagnostics techniques du logement, le contrat de bail peut être annulé.

FAQ

Comment faire un contrat de colocation ?

Deux options s’offrent aux parties : rédiger plusieurs baux (un pour chacun des colocataires) ou bien un contrat unique sous la forme d’un bail solidaire.

Peut-on louer sans contrat de location ?

S’il n’est pas conseillé de choisir cette option, sachez qu’il est possible de conclure un bail verbal pour une location destinée à l’habitation. Il pourra être prouvé, en cas de litige, par tout moyen (justificatif de l’encaissement d’un loyer, témoignage des voisins etc.).

Peut-on vendre un logement en cours de bail de location ?

Le propriétaire d’un logement peut décider de le mettre en vente en dépit la présence de locataires. Dans ce cas, ces derniers n’ont pas à déménager : le bail se poursuit aux mêmes conditions. Le nouveau propriétaire du logement se substitue alors dans les obligations de l’ancien propriétaire.