Bail commercial

Le bail commercial, également appelé bail 3-6-9, est un contrat de location utilisé pour la location de locaux où sera exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal (boutique, bail commercial restaurant, salon de coiffure, atelier, boulangerie, etc.). Un bail commercial peut être également conclu pour un bail commercial terrain nu.

Le régime des baux commerciaux est encadré par le bail commercial code de commerce.

Bon à savoir : Le bail commercial non signé a une valeur juridique, sauf cas spécifiques.

Ce bail 3 6 9 est conclu entre le propriétaire des locaux et le propriétaire du fonds de commerce (qui est souvent l’exploitant du fonds). Le propriétaire des locaux peut être un particulier ou une société.

Certaines activités professionnelles (telles que les professions libérales) n’entrent pas en elle-même dans le champ d’application du bail commercial et doivent en principe être soumises à d’autres types de baux (tel que le bail professionnel ou le bail rural).

Il sera cependant souvent laissé aux parties la possibilité de se soumettre volontairement à un bail commercial. Il est également possible de conclure un bail mixte qui sert à la fois de lieu d’habitation et de lieu d’exercice professionnel au locataire.

Le bail commercial est un bail protecteur pour le locataire, qui a besoin de pourvoir exploiter paisiblement son activité (et son fonds de commerce) pendant une longue durée. Ainsi, la fixation du loyer initial est libre, mais sa révision est strictement encadrée par la loi. De même, la durée du bail commercial (entre 9 et 12 ans), ainsi que conditions de résiliation (plus souples pour le locataire que pour le bailleur), sont encadrées.

Attention : le sous-locataire (au titre d’une sous location bail commercial) ne bénéficie pas des mêmes droits que le preneur du bail commercial.

Le bail commercial sert notamment à la location de bureaux, même s’il est possible de trouver des exceptions.

Bon à savoir : Pour déroger au régime des baux commerciaux, il est possible de conclure un bail civil, soumis au droit commun des contrats.

Il est également possible de conclure une promesse de bail commercial.

Le bail commercial peut être enregistré de deux manières différentes : soit par la biais d’un acte authentique, soit sous seing privé.

Dans ce premier cas, on passera par un notaire (on parlera alors de bail commercial notarié) tandis que dans le second cas les parties devront enregistrer elles-mêmes de manière volontaire le bail commercial auprès du service des impôts.

Le coût de l’enregistrement du bail commercial variera selon qu’il s’agit d’un bail de résidence principale ou d’un bail affecté à un autre usage.

Si le bail est exclusivement affecté au logement familial, l’enregistrement du bail commercial est gratuit. Cependant, il est soumis à des droits d’enregistrement pour tous les autres cas : le montant de ces droits est de 25 euros, il sera dû aux services de l’administration fiscale tant par le bailleur que par le locataire.

Le bail commercial est un contrat de location conclu pour une durée qui ne peut pas être inférieure à 9 ans.

Cette disposition d’ordre public vaut aussi bien pour les baux écrits que les baux oraux et a pour objet de protéger les intérêts du preneur et ainsi seul le preneur pourra donc invoquer la nullité d’une clause ou d’un arrangement faisant échec à cette disposition.

La détermination du point de départ du bail est donc essentielle pour décompter la durée du bail commercial : si rien n’est écrit à ce sujet dans le bail, il faudra alors analyser les faits (ex : date d’emménagement etc).

La détermination du point de départ du bail permet également de décompter les échéances triennales du bail, au cours desquelles le preneur (locataire) peut résilier le bail commercial.

En réalité, le bail commercial 9est donc conclu, non pas pour neuf ans, mais pour trois, six ou neuf années, à la volonté du preneur. C’est la raison pour laquelle on appelle souvent le bail commercial “bail 3-6-9”.

Le renouvellement du bail commercial est soumis à différentes règles qu’il convient de respecter. La demande de renouvellement bail commercial  va également permettre de modifier certaines conditions du contrat de bail (réajustement du loyer par exemple) au moyen d’un avenant de renouvellement.

Notons déjà que le droit au renouvellement du bail commercial est une disposition d’ordre public, ce qui signifie que toute clause contraire à ce principe est réputée nulle. Ce droit au renouvellement commercial peut être exercé soit par le locataire soit, à défaut, par le bailleur.

Les conditions de renouvellement du bail commercial font généralement l’objet de négociations entre le locataire et le bailleur. Ces conditions vont être écrites dans un avenant qui contiendra, entre autres, le montant du nouveau loyer, la durée du bail renouvelé, la fixation d’un nouveau dépôt de garantie, etc.

Le bailleur peut exercer son droit au renouvellement du bail commercial en vue de réviser le loyer, bien souvent à la hausse. Cependant, notez que conformément à la loi Pinel, si la valeur locative est supérieure au loyer du bail à renouveler, le locataire bénéficie d’un plafonnement de l’augmentation du loyer que va être fixé selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux.

Il est possible d’avoir une tacite reconduction du bail commercial mais cela comporte plus de risques.

Le bail commercial peut être enregistré de deux manières différentes : soit par la biais d’un acte authentique, soit sous seing privé.

Dans ce premier cas, on passera par un notaire (on parlera alors de bail commercial notarié) tandis que dans le second cas les parties devront enregistrer elles-mêmes de manière volontaire le bail commercial auprès du service des impôts.

Le coût de l’enregistrement du bail commercial variera selon qu’il s’agit d’un bail de résidence principale ou d’un bail affecté à un autre usage.

Si le bail est exclusivement affecté au logement familial, l’enregistrement du bail commercial est gratuit. Cependant, il est soumis à des droits d’enregistrement pour tous les autres cas : le montant de ces droits est de 25 euros, il sera dû aux services de l’administration fiscale tant par le bailleur que par le locataire.

La clause résolutoire dans le bail commercial est une clause permettant de sanctionner les manquements du locataire à ses obligations contractuelles. C’est une clause punitive qui prévoit, de facto, que le contrat de bail commercial cessera de produire ses effets juridiques avant son terme et sera donc résilié par anticipation.

La clause résolutoire sanctionne entre autres les impayés du locataire (loyer et charges locatives), la dégradation des locaux, etc.

La mise en œuvre de la clause résolutoire dans le bail commercial est très encadrée d’un point de vue juridique. Pour être valable, la mise en œuvre de la clause résolutoire implique notamment :

• la preuve rapportée d’un manquement contractuel et/ou d’une faute imputable au locataire ;
• que le manquement contractuel visé soit expressément prévu dans les dispositions de la clause résolutoire ;
• que la clause résolutoire soit appliquée de bonne foi ;
• que le commandement ait été infructueux, un mois après sa signification par huissier de justice.

Dans le cadre d’un résiliation bail commercial à chaque échéance triennale et en fin de bail, lors de l’échéance contractuelle.

Les motifs, délais et formes du congé pour le bail commercial vont différer selon que le congé soit donné par le locataire ou par le bailleur.

Le locataire du bail commercial peut donner congé sans restriction de motif à partir du moment qu’il respect le délai de préavis et les formes du congé. La résiliation doit être donnée de bonne foi et une indemnité peut être prévue.

Le bailleur doit lui respecter un cadre légal très strict pour donner congé au locataire du bail commercial. Il pourra par exemple donner congé dans les cas suivants :

• construction, reconstruction de l’immeuble existant ou surélévation de l’immeuble ;
• réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage ;
• exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ;
• en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ;
• résiliation bail commercial pour cessation d’activité.

Dans tous les cas, le congé donné par le bailleur doit respecter les formes et délais mentionnés à l’article L145-9 Code du commerce, c’est-à-dire six mois avant l’échéance de la période triennale ou la fin du bail.

Bon à savoir : Le redressement ou la liquidation judiciaire du locataire n’entraîne pas, en principe, la résiliation du bail commercial. Il en est de même pour le décès du locatairedu bail commercial.

La cession du bail commercial permet au repreneur de reprendre le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du local pour la durée restant à courir, sans avoir à conclure de nouveau bail et tout en bénéficiant du droit au renouvellement du bail.

Le locataire peut en principe librement céder son bail commercial, sauf clause contraire contenue dans le contrat. En effet, le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant. Par conséquent, le locataire sortant peut céder son bail soit en cédant son fonds de commerce (qui contient le bail commercial), soit en cédant le droit au bail commercial seul.

La cession d’un droit au bail est un acte par lequel le cédant, bénéficiaire du bail, va transmettre ses droits à une tierce personne, appelée cessionnaire. Le bail ne cesse donc pas d’exister : seul le locataire du bail change.

Le bail commercial est généralement cédé contre le paiement d’une indemnité dont le montant figure dans le contrat de cession du bail commercial. Cette valeur du droit au bail n’est pas liée au chiffre d’affaires ni au bénéfice. Toutefois, rien n’empêche la cession gratuite du bail commercial.

Les travaux à la charge du propriétaire du bail commercial

Les travaux amenés à être réalisés dans les locaux faisant l’objet du bail commercial peuvent nombreux : ravalement de la devanture, remise à neuf de la toiture, achat d’une nouvelle chaudière, etc.

Le contrat de bail commercial est censé prévoir la répartition entre les deux parties du contrat, mais tout n’est pas toujours clair bien que l’on puisse distinguer des traits stables.

Concrètement, les travaux à la charge du propriétaire sont essentiellement les plus importants. En effet, le propriétaire est censé entretenir son bien « en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué ». En clair, le propriétaire est censé prendre à sa charge les travaux d’entretien et des réparations d’ampleur, ainsi que les travaux obligatoires pouvant être prescrits par l’administration dans le cadre d’un bail commercial.

Toutefois, il n’est pas rare que le bail commercial indique explicitement que « le bailleur n’assure que les grosses réparations », en se basant sur les articles 605 et 606 du Code civil .

Le locataire est lui normalement censé prendre à sa charge le reste des travaux, notamment les réparations d’ordre locatives.

Les travaux de mise aux normes du bail commercial

Concernant les travaux de mise aux normes dans un bail commercial, il faut distinguer trois cas :

• Le bail a été signé avant le 5 novembre 2014 et inclus une clause stipulant que les coûts des travaux incombent au locataire. Ce dernier devra payer les travaux de mise aux normes.
• Le bail a été signé après le 5 novembre 2014 et il ne comporte pas de clause dérogatoire. Les travaux incombent alors au bailleur qui doit en supporter la totalité.
• Le bail a été signé après le 5 novembre 2014 et il comporte une clause dérogatoire. Le bailleur conserve à sa charge les grosses réparations (art. 606 du Code Civil), le reste est à la charge du locataire.

Le bail précaire, ou bail dérogatoire, est un bail spécial utilisé pour la location de locaux où sera exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal.

La grande spécificité du bail commercial précaire est que sa durée totale ne peut pas excéder 36 mois.

Le renouvellement d’un bail de courte durée n’est possible que dans un seul cas : il faut que la durée totale des baux de courte durée qui se succèdent soit inférieure à deux ans ou trois ans pour les baux conclus à compter du 1er septembre 2014. A défaut, tout renouvellement prendra automatiquement la forme d’un bail commercial, donc un engagement de neuf ans.

La loi et les différentes réglementations imposent des annexes obligatoires au bail commercial.

Un dossier de diagnostics techniques doit ainsi impérativement être annexé au bail commercial (risques naturel et technologiques, performance énergétique, etc.). Prévoyez de faire réaliser les diagnostics nécessaires ainsi qu’un état des lieux.

De même, ainsi que l’impose la loi Pinel, devront être annexés un état récapitulatif des travaux que le bailleur a réalisé dans les trois années précédant la prise d’effet du bail et un état prévisionnel des travaux du bailleur.

Il conviendra également d’établir un état des lieux du bail commercial précis détaillé à l’entrée et à la sortie du locataire. L’état des lieux est en effet obligatoire et ne pas en établir expose le propriétaire bailleur à des risques.

Vous pouvez consulter un avocat pour toute demande de conseils ou besoin d’assistance juridique en ce qui concerne la préparation de votre bail commercial, sa relecture, ou une prise en charge personnalisée de votre document.

Le service proposé par LegalPlace est un service d’accompagnement : en répondant à quelques questions, notre assistant intelligent va vous aider à créer un bail commercial ou bail 3 6 9 100% conforme, à jour des dernières lois et adapté à votre situation.

A la fin du questionnaire, vous ne téléchargez pas simplement un modèle de bail commercial gratuit comme vous pouvez en trouver sur Internet mais bien un bail commercial totalement personnalisé et répondant précisément à votre situation.

Nos avocats mettent à jour notre questionnaire de création de bail commercial ou bail 3 6 9 à chaque nouvelle loi afin que votre bail commercial soit totalement conforme au moment du téléchargement. Notez que notre service de création de bail commercial personnalisé est un service payant. Le prix final de votre bail commercial dépendra des options choisies en fin de questionnaire.