ConnexionDonation en SCI : comment l’abattement allège vos droits de transmission
Dernière mise à jour le 14/08/2026
- Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € de parts de SCI à chaque enfant en franchise de droits, une limite renouvelable tous les 15 ans.
- La valeur des parts de SCI profite d’une décote de 10 % à 15 % (fourchette admise en 2026), ce qui réduit d’autant la base soumise aux droits de donation.
- Après abattement, les droits de donation en ligne directe suivent un barème progressif de 5 % à 45 %, et le démembrement des parts allège encore la facture en ne transmettant que la nue-propriété.
Créer une société civile immobilière (SCI) offre divers avantages tels que l’abattement de donation SCI qui permet de réduire ou de supprimer les frais liés à la transmission. Une décote et des abattements sont généralement appliqués pour réduire les frais de la fiscalité de la SCI liés à la donation. En quoi cela consiste-t-il ? Comment ça marche ? Focus sur la décote et les abattements pour les donations dans une SCI.
Décote et abattements pour les donations SCI : comment ça marche ?
Pour simplifier la transmission d’un bien immobilier, bons nombres de personnes décident de créer une SCI ou Société civile immobilière, notamment une SCI familiale. En effet, ce statut juridique d’entreprise permet d’éviter les difficultés relatives à la transmission de biens suivant le régime de l’indivision dans le cadre d’une succession traditionnelle.
En quoi consiste une SCI ?
Définie par l’article 1832 du Code civil, la SCI ou Société civile immobilière désigne une forme de société permettant la détention et la gestion à plusieurs d’un patrimoine immobilier. Comportant au moins deux associés, la SCI présente divers avantages :
- Éviter l’indivision, ce régime est relativement moins flexible que la SCI concernant notamment la transmission des biens de la société ;
- Sur le plan fiscal, les associés peuvent choisir librement entre une imposition à l’IR ou à l’IS présentant chacune ses avantages en fonction des situations ;
- En matière structurelle et de gestion, en vertu du principe de liberté contractuelle, les associés peuvent fixer librement les conditions de gestion de la SCI concernant notamment les conditions de prises de décision ;
- En matière de succession, la SCI présente l’avantage de simplifier la succession.
Il existe différents types de SCI, notamment la SCI de gestion, la SCI construction-vente et la SCI d’attribution. Pour préparer la succession d’un patrimoine immobilier, la création d’une SCI familiale est la mieux recommandée.
La SCI familiale se distingue par ses associés qui sont tous membres de la même famille. Ce type de SCI est généralement créé en vue d’anticiper la succession d’un patrimoine immobilier afin de permettre aux héritiers de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Focus sur les donations en SCI
Pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier, différents dispositifs sont prévus par la loi, notamment la donation. Réalisée au profit des héritiers, généralement des enfants, la donation permet de réduire le coût fiscal de la transmission.
Les personnes physiques détiennent en revanche des parts sociales dans la SCI leur permettant d’obtenir des revenus et de participer aux décisions relatives à la gestion de l’entreprise. En cas de donation, cette opération porte ainsi uniquement sur les parts sociales et non sur le bien immobilier correspondant.
Dans le cas où la donation est réalisée au profit des enfants, elle peut se faire via :
- Une donation simple, définition des parts après le décès du donateur ;
- Une donation partage, possibilité d’anticiper le partage de l’héritage entre les enfants.
La décote sur les parts de SCI
Lorsqu’un bien immobilier est détenu par une SCI, sa valeur patrimoniale est divisée en parts sociales considérées comme patrimoine mobilier et partagées entre les associés. Leur transmission peut généralement s’effectuer avec une décote de la valeur des parts, soit la diminution de leur valeur, réduisant la fiscalité liée à ce type d’opération.
En effet, l’application d’une décote présente un certain avantage puisqu’elle permet de calculer le montant des droits de donation sur la base d’une valeur inférieure. En effet, les taxes relatives à la transmission d’un patrimoine immobilier sont relativement élevées par rapport à celles liées à un patrimoine mobilier.
En cas de décote, la valeur vénale de la totalité des parts de la SCI est inférieure à la valeur du bien immobilier s’il était détenu en indivision.
Les abattements sur la donation de parts de SCI
Pour éviter aux héritiers de payer des droits de donation liés à la transmission des parts sociales, il est possible de recourir au mécanisme d’abattements successifs :
- Les donateurs peuvent donner une partie de leur patrimoine à hauteur de 100 000 € à leurs enfants tous les 15 ans sans s’acquitter de droits de donation.
- Lorsque la valeur de l’immeuble dépasse les 100 000 €, il est possible d’effectuer la donation par tranches en respectant à chaque fois une valeur maximum de 100 000 € jusqu’à ce que la totalité des parts de la SCI soit transmise.
- Au moment de la succession, les enfants sont déjà propriétaires des parts de la SCI. Les donateurs n’ont ainsi pas besoin de payer de droits de donation et les donataires ne s’acquittent pas de droits de succession.
Outre la décote et les abattements, les dettes contractées par la SCI permettent aussi de réduire l’assiette de calcul des droits de donation. En effet, la valeur des parts sociales de la société tient compte des dettes de la SCI. Dans le cas où la société est endettée, le calcul des droits de donation est basé sur la valeur des parts de la SCI.
La donation avec réserve d’usufruit : payer les droits sur la seule nue-propriété
Le démembrement des parts sociales est l’un des leviers les plus efficaces d’une donation en SCI. Le donateur transmet la nue-propriété des parts à ses enfants tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus et de gérer le patrimoine. Les droits de donation ne portent alors que sur la valeur de la nue-propriété, inférieure à celle de la pleine propriété. Cette valeur dépend de l’âge du donateur au jour de la donation, selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Donation SCI : pourquoi la décote ?
Dans certains cas, l’administration fiscale autorise l’application d’une décote, notamment dans le cas de la SCI familiale. En effet, dans ce type de structure, les parts sociales sont considérées comme des biens meubles incorporels dont les chances d’évoluer sur un marché sont minces. Par ailleurs, ces biens sont relativement difficiles à vendre à d’autres personnes que les associés de la SCI.
En outre, les statuts de la SCI peuvent contenir une clause d’agrément impliquant la subordination de la cession des parts d’un associé d’une SCI à l’autorisation des autres associés. De ce fait, prenant en compte cette difficulté de trouver un acquéreur, le fisc leur permet une décote de la valeur des parts sociales au moment de leur cession. Il y a donc un régime fiscal avantageux pour la cession des parts de la SCI.
Une décote de combien pour les donations SCI ?
La liquidité d’un bien immobilier réparti en parts étant réduite, l’administration fiscale admet en pratique une décote de 10 % à 15 % de la valeur des parts sociales de SCI (fourchette couramment retenue en 2026 et appréciée au cas par cas). Cette réduction diminue d’autant la base imposable retenue pour une donation de parts de SCI.
Donation SCI : plafonds d’abattement
Pour bénéficier des abattements, les donations réalisées tous les 15 ans doivent respecter des plafonds. Le montant des abattements dépend du lien de parenté entre le bénéficiaire et le donateur. Les abattements mentionnés ci-dessous s’appliquent sur la part de chaque bénéficiaire :
- Ascendant ou enfant : 100 000 € ;
- Époux ou épouse/partenaire d’un Pacs : 80 724 € ;
- Petit-enfant : 31 865 € ;
- Frère ou sœur : 15 932 € ;
- Neveu ou nièce : 7 967 € ;
- Arrière petit-enfants : 5 310 €.
Les personnes handicapées bénéficient d’un abattement supplémentaire de 159 325 €, qui se cumule avec l’abattement lié au lien de parenté et ne constitue donc pas un plafond global.
Après déduction de cet abattement, l’administration fiscale calcule les droits de donation en appliquant un barème progressif sur la somme restante. En ligne directe, entre parents et enfants, ce barème comporte sept tranches :
| Part taxable après abattement | Taux |
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Entre époux ou partenaires de Pacs, un barème progressif de 5 % à 45 % s’applique aussi après l’abattement de 80 724 €, avec des tranches intermédiaires un peu plus favorables. Entre frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu’à 24 430 € puis de 45 % au-delà. Il s’élève à 55 % pour les donations entre parents jusqu’au 4e degré inclus, et à 60 % au-delà du 4e degré ou entre personnes non parentes.
- La donation de parts de SCI reste l’un des moyens les plus efficaces de transmettre un patrimoine immobilier à moindre coût. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € de parts à chacun de ses enfants en franchise de droits, puis renouveler l’opération tous les 15 ans. La valeur des parts profite d’une décote de 10 % à 15 %, à laquelle s’ajoute l’effet du démembrement lorsque le donateur conserve l’usufruit, puisque les droits ne sont alors calculés que sur la nue-propriété. Après application de l’abattement, les droits éventuels suivent le barème progressif de 5 % à 45 % en ligne directe. Bien anticipée, la transmission de parts d’une SCI familiale permet de réduire nettement, voire d’annuler, la fiscalité supportée par les héritiers.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 14/08/2026
FAQ
Faut-il passer devant un notaire pour donner des parts de SCI ?
Oui, la donation de parts de SCI doit obligatoirement être établie par acte notarié, sous peine de nullité, en application de l’article 931 du Code civil. Le notaire rédige l’acte, calcule les droits de donation éventuels et procède à leur enregistrement. À ce coût s’ajoutent ses émoluments, proportionnels à la valeur des parts transmises.
La donation de parts de SCI est-elle moins taxée qu'une donation du bien en direct ?
Oui, en principe. Les parts de SCI bénéficient d’une décote de 10 % à 15 % que ne connaît pas une donation directe du bien immobilier, car ces parts sont plus difficiles à revendre. Elles se divisent aussi facilement, ce qui permet d’étaler la transmission pour rester sous l’abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans.
Peut-on donner des parts de SCI à ses petits-enfants ?
Oui, un grand-parent peut transmettre des parts de SCI à chaque petit-enfant en profitant d’un abattement de 31 865 €, renouvelable tous les 15 ans. Au-delà de cet abattement, les droits suivent le barème progressif des donations. Chaque grand-parent disposant de son propre abattement, la capacité de transmission de la famille s’en trouve multipliée.
Que deviennent les parts au décès du parent qui a conservé l'usufruit ?
Au décès de l’usufruitier, les enfants nus-propriétaires deviennent automatiquement pleins propriétaires des parts, sans aucun droit de succession à payer, en application de l’article 1133 du Code général des impôts. Seule la nue-propriété avait été taxée lors de la donation, selon l’âge du donateur. Ce mécanisme rend le démembrement particulièrement efficace pour transmettre des parts de SCI.
L'abattement sur les parts de SCI se renouvelle-t-il dans le temps ?
Oui, l’abattement se reconstitue intégralement tous les 15 ans, par donateur et par bénéficiaire. Un parent qui a donné 100 000 € de parts à son enfant peut donc recommencer 15 ans plus tard en franchise de droits. Cette règle encourage à anticiper et à fractionner la transmission des parts de SCI.
Une personne handicapée bénéficie-t-elle d'un abattement supplémentaire sur les parts de SCI ?
Oui, une personne handicapée profite d’un abattement supplémentaire de 159 325 € sur la donation de parts de SCI. Cet abattement se cumule avec celui lié au lien de parenté, par exemple les 100 000 € entre un parent et son enfant. Le total transmis en franchise de droits peut ainsi dépasser 259 000 € par parent donateur.
Sources de l'article
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Une fois ma sci créée si je veux faire donation en nue propriété gardant l usufruit de ma maison comment faire au sein de la sci pour la donation des 100000 euros pour chaque enfant qui font partie de la sci
Bonjour,
La donation de la nue-propriété de parts de SCI est possible tout en conservant l’usufruit (art. 578 Code civil). Les droits de donation sont calculés selon la valeur de la nue-propriété déterminée par le barème de l’article 669 CGI. Chaque parent peut bénéficier des abattements prévus à l’article 779 CGI, notamment l’abattement de 100 000 € par enfant renouvelable selon les conditions légales.
Nous vous invitons à prendre contact avec un notaire afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je souhaite faire une donation en nue-propriété (ma maison) à la SCI créée par ma fille, son mari et ses deux enfants. Je voudrais connaitre l’avantage fiscal que je pourrais bénéficier en comparaison à une donation toujours en nue-propriété à ma fille, voire à ma fille et ses deux enfants.
Merci de votre retour,
Bonjour, En principe, une donation en nue-propriété à une SCI ne permet pas de bénéficier d’un abattement personnel comme dans le cadre d’une donation directe à votre fille ou à vos petits-enfants. La SCI étant une personne morale, elle ne peut pas recevoir d’abattement prévu par l’article 779 du Code général des impôts. En revanche, une donation en nue-propriété à votre fille ou à vos petits-enfants ouvre droit à un abattement de 100 000 € par parent et par enfant (ou 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant), renouvelable tous les 15 ans, avec un calcul des droits basé sur la… Lire la suite »
Je vous remercie de votre éclairage.
Bien à vous,
Bonjour j’ai fait une donation de ma SCI a mes enfants pour la déclaration d’impôts sont ils imposable sur les résultats de la sci?
Bonjour,
Si la SCI est à l’impôt sur le revenu (IR), les enfants sont imposés sur leur part des résultats dès la date de la donation.
Si la SCI est à l’impôt sur les sociétés (IS), ils ne sont imposés que sur les dividendes perçus, pas sur les bénéfices.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Avec mon mari, nous avons acheté, par le biais d’une sci,en décembre 2025 une maison au prix de 620000€. Capital de départ de la sci= 3000€.
Achat avec prêt bancaire de 230000€ et prêt familiaux de 155000€.
Nous souhaiterions transmettre le fructus à nos 3 filles majeures, et garder l’usus, afin qu’elles n’aient aucun frais d’héritage.
Quel est le coût de cette démarche?
Merci pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour, La transmission anticipée de votre patrimoine via une Société Civile Immobilière (SCI) est une stratégie judicieuse pour optimiser les droits de succession. Il convient de procéder ainsi : – S’agissant de la valorisation des parts de la SCI, la valeur des parts sociales de la SCI correspond à l’actif net de la société, soit la valeur du bien immobilier diminuée des dettes. Ici : 620 000 € (valeur de la maison) – 230 000 € (prêt bancaire) – 155 000 € (prêts familiaux) = 235 000 € Ainsi, l’actif net de la SCI est de 235 000 €, réparti en fonction des parts détenues par chaque associé. – Relativement… Lire la suite »
Bonjour,
Faut-il revaloriser le capital d’une SCI familiale créée il y a 18 ans donc la valeur des parts avant de procéder à une cession de part sociale aux enfants lorsque ceux-ci sont déjà dans les associés une SCI familiale. Je précise que la SCI n’a eu aucune activité financière et que le capital est constitué à l’origine par la valeur de la maison.
Bonjour, La revalorisation du capital d’une SCI familiale avant une cession de parts sociales n’est pas une obligation légale, mais elle peut être pertinente pour refléter la valeur réelle du bien immobilier détenu. En l’absence d’activité financière, la valorisation des parts repose essentiellement sur l’évolution de la valeur du bien. Une sous-évaluation pourrait entraîner un redressement fiscal si l’administration considère que la cession dissimule une donation. Il est donc conseillé de faire estimer le bien par un expert et d’actualiser la valeur des parts en conséquence avant la cession. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons… Lire la suite »
Bonjour,
mes parents veulent me faire une donation avec leur SCI, d’un terrain constructible, est-il possible pour mes parents de faire une donation d’un terrain d’une SCI à leur enfant ? Si oui, quelles sont les démarches à effectuer ?
cordialement.
Bonjour, Oui, vos parents peuvent vous faire une donation portant sur un bien détenu par leur SCI, mais il ne s’agira pas d’une donation directe du terrain constructible en tant que tel. En effet, le terrain appartient juridiquement à la SCI, et non à vos parents personnellement. Ils peuvent donc vous transmettre tout ou partie de leurs parts sociales dans la SCI, représentant indirectement la propriété du terrain. Cette donation doit obligatoirement être réalisée par acte notarié, et pourra bénéficier, selon votre lien de parenté et le montant transmis, d’abattements fiscaux. Il est également nécessaire de mettre à jour les… Lire la suite »
Bonjour
Il est indiqué un abattement de 100 000€ pour la donation de parts à un enfant . Mais si ce sont les 2 parents qui sont dans la sci et qui font la donation , pouvons nous appliquer 2 x 100 000 € pour l’abattement ? (100 000 par parent)
Merci
Bonjour,
En France, l’abattement que vous mentionnez pour la donation de parts sociales à un enfant peut être applicable individuellement par parent, sous certaines conditions.
Chaque parent peut bénéficier de son propre abattement.
Il est important de noter qu’il existe des règles spécifique qui peuvent varier en fonction de différents facteurs.
Il est recommandé de consulter un professionnel en la matière afin d’obtenir des conseils spécifiques à votre situation.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
La personne majoritaire souhaite racheter les parts de la SCI que je détiens.
Elle m’a fait une proposition avec une décôte.
Puis je refuser cette décote sachant que je ne suis pas forcément vendeur ?
D’avance merci
Bonjour,
en tant que détenteur de parts minoritaires d’une SCI, vous pouvez refuser la proposition d’achat du majoritaire si vous ne souhaitez pas vendre vos parts. Si une décote est proposée pour les parts minoritaires, il est important de vérifier les statuts de la SCI pour connaître les dispositions applicables en matière de rachat de parts. Si aucun accord n’est possible, vous pouvez envisager de recourir à un médiateur ou à un avocat spécialisé en droit des sociétés pour trouver une solution.