ConnexionPrêt immobilier en SCI professionnelle
Dernière mise à jour le 27/08/2026
- Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle ?
- Pourquoi créer une SCI professionnelle ?
- Emprunt via une SCI professionnelle : comment ça marche ?
- Quel taux pour un prêt immobilier en SCI professionnelle ?
- Quel apport et quelle capacité d’emprunt pour une SCI professionnelle ?
- Prêt immobilier via une SCI professionnelle : quelles sont les ressources prises en compte ?
- Quelles sont les garanties demandées pour un prêt immobilier via une SCI professionnelle ?
- Prêt immobilier via une SCI professionnelle : conditions requises
- Comment obtenir un prêt immobilier via une SCI professionnelle : démarches
- Une SCI professionnelle peut souscrire un prêt immobilier classique. Aucun crédit n’est dédié spécifiquement aux SCI, sur des durées de 10 à 25 ans.
- La banque exige des garanties fortes (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers, nantissement de parts et caution personnelle des associés).
- À l’IR, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Sur option, la SCI peut relever de l’IS au taux de 25 %.
Un prêt immobilier via une SCI professionnelle permet de financer l’acquisition de locaux professionnels lors de la gestion de la SCI. Il peut être contracté par des associés souhaitant administrer un bien immobilier utilisé dans le cadre d’une activité à but lucratif. Différents paramètres sont pris en compte dans l’obtention ou le refus de ce crédit. Ils concernent notamment les garanties, mais aussi d’autres conditions à respecter. Tout savoir sur le crédit immobilier via une SCI professionnelle.
Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle ?
Devenir propriétaire de ses locaux professionnels constitue une option intéressante aussi bien pour une société de service que pour un travailleur libéral ou un commerçant. Dans le cas où l’acquisition de ces locaux est freinée par le manque de ressources financières, se tourner vers une SCI constitue une alternative.
Pour ceux qui se demandent qu’est-ce qu’une SCI professionnelle et à quoi sert une SCI professionnelle. Il s’agit d’une SCI classique dont l’objectif est la gestion d’un bien immobilier utilisé dans le cadre d’une activité commerciale. La séparation du patrimoine immobilier de l’exploitation commerciale tout en maintenant une interaction entre les deux constitue l’une des caractéristiques de cette entité juridique.
En effet, il faut savoir que la création d’une SCI professionnelle implique la signature d’un bail commercial entre celle-ci et la société commerciale. Il s’agit ainsi d’une option pour une structure commerciale ne souhaitant pas gérer directement ses locaux professionnels.
Contrairement à une SCI familiale dont les associés ne peuvent être que des membres de la famille, les actionnaires d’une SCI professionnelle peuvent être les associés d’une entreprise. Des personnes autres que celles qui ont mis la structure en place peuvent aussi devenir associées de ce type de structure.
Pourquoi créer une SCI professionnelle ?
La constitution d’une SCI professionnelle offre divers avantages portant notamment sur la transmission du patrimoine immobilier, la fiscalité ou encore la réduction des frais liés aux démarches d’acquisition d’un bien.
Le régime fiscal de la SCI professionnelle
L’un des avantages de ce type de structure concerne la fiscalité de la SCI. En effet, être soumise à l’impôt sur le revenu permet l’exonération complète de la société de l’imposition sur les plus-values si le bien immobilier est revendu après 22 ans de détention.
Cette période peut s’étaler sur 30 ans en cas de prélèvements sociaux. Par ailleurs, certains frais sont déductibles de l’impôt comme le pourcentage des biens en location ou les intérêts de crédits.
Sur option irrévocable, la SCI peut choisir de se soumettre à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, ses bénéfices sont imposés au taux normal de l’IS de 25 %, un taux réduit de 15 % s’appliquant, sous conditions, à la fraction de bénéfices allant jusqu’à 42 500 €.
Facilité de transmission du patrimoine professionnel
La création d’une SCI professionnelle permet de faciliter la transmission du patrimoine professionnel. Qu’ils soient mineurs ou non, présents ou non au capital de la société commerciale, l’intégration des enfants au sein de la SCI est ainsi possible.
Par ailleurs, cette structure permet de transmettre l’actif immobilier à une tierce personne. En effet, la SCI étant titulaire des biens immobiliers et fonciers, la revente de l’entreprise commerciale est facilitée.
Constituer un patrimoine immobilier par le biais d’une SCI
La constitution d’une entreprise commerciale implique généralement l’acquisition d’un bien immobilier utilisé à des fins professionnelles. Pour acquérir ce bien, le dirigeant de l’entreprise peut créer une SCI professionnelle. Le bien peut ensuite être loué à la société d’exploitation.
Suivant la situation de la structure commerciale, la détention d’un bien immobilier par le biais d’une SCI constitue une option intéressante en raison de la souplesse de la SCI professionnelle de l’immobilier. Cette solution permet la constitution d’un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de frais relatifs aux formalités d’acquisition allégées.
D’autres avantages :
La constitution d’une SCI professionnelle présente d’autres intérêts :
- La protection de l’immeuble professionnel d’une éventuelle faillite : en effet, les procédures pouvant porter atteinte à l’entreprise n’affectent pas le bien immobilier.
- La perception d’un revenu complémentaire : dans le cas où la SCI professionnelle a fait un emprunt pour acquérir l’immeuble, les loyers perçus, une fois la totalité du prêt remboursée, constituent une source de revenu supplémentaire.
Emprunt via une SCI professionnelle : comment ça marche ?
Pour l’achat en SCI de biens immobiliers qui seront exploités par la structure, différents moyens permettent de financer cette opération. La réalisation d’un prêt immobilier figure parmi les solutions envisageables par les SCI professionnelles.
En effet, les associés peuvent s’adresser à un organisme de crédit ou à une banque pour demander un crédit professionnel via la SCI professionnelle. À l’égard des tiers, les associés d’une SCI répondent des dettes sociales de façon indéfinie mais non solidaire, à proportion de leur part dans le capital (article 1857 du Code civil). En pratique, la banque exige donc le plus souvent que chaque associé se porte caution solidaire du prêt : en cas de défaut de remboursement de la SCI, la saisie de leur patrimoine personnel devient alors possible.
Que le crédit soit souscrit au nom des associés ou via la SCI, le montant des mensualités ainsi que des diverses charges doit être relativement inférieur aux revenus obtenus grâce à la location. Il faut savoir que les établissements bancaires ne proposent aucun prêt dédié spécifiquement à l’investissement locatif par le biais d’une SCI.
Quel taux pour un prêt immobilier en SCI professionnelle ?
Étant donné qu’aucun prêt immobilier dédié spécialement aux SCI professionnelles n’existe, les SCI bénéficient des mêmes conditions que pour un crédit immobilier quelconque. Ainsi, le taux de prêt via une SCI sera le taux classique proposé l’établissement bancaire. D’une durée allant de 10 ans à 25 ans, les taux de crédit peuvent être variables ou fixes.
Quel apport et quelle capacité d’emprunt pour une SCI professionnelle ?
En SCI professionnelle, aucun montant d’apport n’est imposé par la loi. La banque attend toutefois, en pratique, un apport personnel de l’ordre de 10 % à 30 % du prix du bien, afin de couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport plus élevé rassure l’établissement prêteur et permet souvent de négocier un meilleur taux.
La capacité d’emprunt de la SCI dépend des revenus locatifs attendus et des ressources de chaque associé. La banque vérifie que les mensualités restent soutenables au regard des loyers encaissés et des revenus du foyer de chaque associé. Mieux vaut réaliser au préalable un calcul du taux d’endettement en SCI pour estimer le montant réellement finançable.
Un financement reste envisageable avec peu, voire pas d’apport, en particulier lorsque les loyers couvrent largement les échéances du prêt. Il est ainsi possible de créer une SCI sans apport puis de solliciter un crédit, même si les conditions obtenues sont alors généralement moins favorables.
Prêt immobilier via une SCI professionnelle : quelles sont les ressources prises en compte ?
Comme pour la sollicitation d’un prêt immobilier classique, la demande d’un crédit via une SCI professionnelle requiert certaines conditions concernant notamment les ressources. En effet, l’octroi ou non du prêt immobilier dépend de celles de l’emprunteur. Dans le cas d’une SCI, les ressources prises en compte sont :
- Les ressources de la Société Civile Immobilière professionnelle ;
- Les ressources personnelles de chaque actionnaire.
Il faut savoir que dans le cas où le prêt ne peut être réalisé par une seule personne, la SCI permet la mutualisation des ressources des actionnaires, facilitant ainsi l’obtention du crédit immobilier.
Quelles sont les garanties demandées pour un prêt immobilier via une SCI professionnelle ?
L’un des inconvénients de la demande d’un prêt immobilier via une SCI professionnelle concerne les garanties à apporter. En effet, celles-ci portent sur la société elle-même ainsi que sur le patrimoine personnel des actionnaires. Pour un prêt immobilier en SCI professionnelle, les garanties suivantes sont généralement demandées :
- Garanties classiques: il peut s’agir d’une garantie hypothécaire portant sur les biens acquis sur le crédit demandé. Cette garantie peut être substituée par un privilège de prêteurs de deniers ou par une caution par une société garante. En cas d’hypothèque ou de privilège de prêteurs de deniers, en cas de défaillance, la récupération du capital s’effectue par le biais de la vente du ou des biens immobiliers par l’établissement financier. Pour la caution, le remboursement auprès de la banque ou de l’organisme de crédit est effectué par la société garante. Cette dernière peut ensuite se retourner contre la SCI professionnelle et ses actionnaires.
- Cautions solidaires: dans le cas où la SCI professionnelle ne dispose pas des ressources requises pour rembourser ses dettes, chaque associé doit fournir une caution personnelle à hauteur de ses parts dans le capital social de la SCI.
Prêt immobilier via une SCI professionnelle : conditions requises
Pour bénéficier d’un prêt immobilier via une SCI professionnelle, il importe de respecter certaines conditions :
- La capacité de chaque associé à procéder au remboursement nécessaire. Pour cela, l’établissement octroyant le prêt vérifie les revenus de chaque actionnaire.
- La souscription d’une assurance décès-invalidité au nom de chaque associé.
- La SCI doit avoir un gérant désigné dans les statuts. La responsabilité de l’exploitation de ou des immeubles acquis incombe ainsi au gérant de la société. En cas de conflit, sa présence permet aux établissements bancaires de garantir que les biens immobiliers ne seront pas laissés à l’abandon.
- L’ouverture d’un compte au nom de la société au sein de l’établissement bancaire accordant le financement.
Comment obtenir un prêt immobilier via une SCI professionnelle : démarches
Pour bénéficier d’un crédit immobilier via une SCI professionnelle, certaines étapes sont à effectuer :
La constitution de la SCI
Pour bénéficier d’un prêt afin d’acquérir un ou des immeubles à exploiter, les associés doivent avant tout créer la SCI. Une fois cette étape réalisée, ils peuvent solliciter un crédit via la société.
La sollicitation d’un établissement financier
L’étape suivante consiste à s’adresser une banque ou un organisme de crédit. Les associés doivent s’adresser au même établissement financier. Cela leur permettra de :
- Bénéficier éventuellement d’un taux avantageux en effectuant leur demande auprès d’un seul établissement ;
- Réduire les risques de refus susceptibles de survenir dans le cas où ils sollicitent des crédits auprès de différents établissements.
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- Le prêt immobilier en SCI professionnelle finance l’achat de locaux qu’une société d’exploitation occupera dans le cadre d’un bail commercial. La SCI emprunte aux conditions d’un crédit immobilier classique, sur 10 à 25 ans, et la banque examine à la fois les revenus locatifs attendus, l’apport et les ressources de chaque associé. En contrepartie, elle réclame des garanties solides et, le plus souvent, la caution personnelle des associés, dont la responsabilité reste indéfinie et proportionnelle à leur part. Bien préparé, ce montage permet de séparer patrimoine immobilier et exploitation, d’optimiser la fiscalité selon le choix de l’IR ou de l’IS et de faciliter la transmission du patrimoine professionnel.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 27/08/2026
FAQ
Une SCI professionnelle peut-elle contracter un prêt immobilier ?
Oui, une SCI professionnelle peut emprunter pour financer l’achat d’un bien destiné à la location ou à l’activité de ses associés. La banque analyse la solidité financière de la SCI et la situation des associés, qui se portent souvent caution.
Quels types de garanties la banque peut-elle exiger ?
La banque peut demander une hypothèque sur le bien financé, un nantissement de parts sociales ou des cautions personnelles des associés afin de sécuriser le prêt.
Les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles ?
Oui, si la SCI est à l’IR, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Si elle est à l’IS, ils constituent une charge déductible du résultat imposable.
Sources de l'article
- Article 1857 du Code civil
- Article 219 du Code général des impôts
- Article 150 VC du Code général des impôts
Rédigé par
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris