ConnexionSCI et loi Pinel : peut-on profiter de la loi Pinel en SCI ?
Dernière mise à jour le 20/08/2026
- Qu’est-ce que le dispositif loi Pinel ?
- Comment profiter de la loi Pinel en SCI ?
- Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel applicables aux SCI ?
- Comment fonctionne la défiscalisation immobilière Pinel pour les SCI ?
- SCI et loi Pinel : quels sont les avantages et inconvénients du dispositif ?
- Peut-on encore défiscaliser en SCI après la loi Pinel ?
- Le dispositif Pinel est fermé depuis le 1er janvier 2025 : plus aucun nouvel investissement n’ouvre droit à la réduction d’impôt, mais les engagements souscrits jusqu’au 31 décembre 2024 continuent de produire leurs effets jusqu’à leur terme.
- Une SCI n’ouvrait droit au Pinel que si elle était soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : la réduction se répartissait alors entre les associés au prorata de leurs parts sociales.
- Selon un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, la réduction atteignait 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement (Pinel classique et Pinel+), dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m² par an.
La loi Pinel, entrée en vigueur en septembre 2014, a permis pendant dix ans de bénéficier d’une réduction d’impôt sur certains investissements immobiliers locatifs. Le dispositif a pris fin le 31 décembre 2024 : depuis le 1er janvier 2025, aucun nouvel investissement n’y est plus éligible, mais les engagements pris avant cette date continuent de courir jusqu’à leur terme. Cette défiscalisation pouvait profiter à une société civile immobilière (SCI), à condition de respecter plusieurs critères tenant au logement, à la location et au régime fiscal de la société.
Qu’est-ce que le dispositif loi Pinel ?
Le dispositif consacré par la loi Pinel est entré en vigueur en septembre 2014. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour certains investissements immobiliers locatifs. Il est venu remplacer le dispositif Duflot applicable aux investissements immobiliers réalisés de 2013 à 2014.
La réduction d’impôt a concerné les investissements réalisés entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024, date à laquelle le dispositif a définitivement pris fin. Ses taux ont par ailleurs été progressivement abaissés en 2023 et en 2024, sauf pour les logements éligibles au Pinel+ (situés en quartier prioritaire ou respectant un niveau élevé de performance énergétique), qui ont conservé les taux pleins. Pour en bénéficier par l’intermédiaire d’une SCI, plusieurs conditions d’éligibilité devaient être réunies.
Comment profiter de la loi Pinel en SCI ?
Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel via une SCI, il fallait respecter un certain nombre de critères, présentés ci-dessous.
Conditions relatives à la nature du logement
La réduction d’impôt offerte par la loi Pinel concernait uniquement certains types de logements, notamment les logements acquis neufs. La loi Pinel s’appliquait également aux logements en l’état futur d’achèvement (VEFA) ainsi qu’aux logements faisant l’objet de travaux pour répondre aux caractéristiques de décence. Le logement devait respecter la réglementation thermique en vigueur : la RT 2012, puis la RE2020 pour les logements les plus récents. En cas de travaux de rénovation, le logement devait respecter le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009.
En cas de pluralité de logements, le dispositif Pinel ne s’appliquait qu’à deux logements maximum par an et par SCI. Ces règles valaient uniquement pour la France métropolitaine : pour les régions et collectivités d’Outre-mer, des règles spécifiques s’appliquaient.
Conditions relatives à la localisation du logement
Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation de la loi Pinel, la localisation du logement est également un critère qu’il faut prendre en compte.
La loi Pinel dispose que pour bénéficier d’une réduction d’impôts, le logement doit se situer dans les zones A, A bis ou B1.
Conditions relatives au prix et à l’exploitation du logement
S’agissant du prix du logement, le montant de l’investissement est plafonné à deux acquisitions par an et par SCI, dans les limites de 300 000€ et 5 500€/m2.
Le bien immobilier en SCI était éligible à la loi Pinel à condition d’être loué à un locataire hors foyer fiscal des associés de SCI, et dont les ressources n’excèdent pas les plafonds légaux.
En outre, le logement doit être mis en location non meublée, à titre de résidence principale et pendant une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans au choix des associés. Le logement doit être loué au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition. Enfin, le loyer appliqué est plafonné.
Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel applicables aux SCI ?
Au-delà des critères d’éligibilité de droit commun tels que mentionnés ci-avant, le bénéfice de la loi Pinel est accordé aux associés de sociétés civiles immobilières aux conditions suivantes :
- La SCI doit obligatoirement être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : il convient d’ailleurs de noter que le régime fiscal à l’IR s’applique par défaut au moment de la création de la société civile immobilière. Il est toutefois possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) mais cette option faisait alors perdre le bénéfice de la défiscalisation Pinel.
- Les associés de la SCI soumise à l’IR doivent s’engager ensemble sur la période de location du logement Pinel, c’est-à-dire 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Comment fonctionne la défiscalisation immobilière Pinel pour les SCI ?
La loi Pinel permettait de déduire de l’impôt sur le revenu une partie du prix d’achat du bien immobilier détenu en SCI. Les associés pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du coût d’investissement, sur une durée maximale de 12 ans.
Réduction d’impôt loi Pinel : jusqu’à 21 % de l’investissement en SCI sur 12 ans
La loi Pinel ouvrait droit à une réduction d’impôt dont le montant dépendait de la durée de location à laquelle s’engageaient les associés de SCI au moment de leur investissement immobilier.
Le pourcentage de réduction dépendait de la durée de location : pour six ans, la réduction s’élevait à 12 % du prix d’achat (2 % par an) ; pour neuf ans, à 18 % (2 % par an) ; pour douze ans, à 21 % (2 % par an pendant neuf ans, puis 1 % par an les trois années restantes).
La SCI achète un appartement neuf pour un prix de 300 000 € et les associés s’engagent à le mettre en location pendant douze ans.La société peut prétendre à une réduction d’impôt Pinel d’un montant maximal de 63 000 €. La réduction d’impôt est répartie à proportion des parts sociales de A et B : A et B peuvent chacun déduire 50 % de 63 000 €, soit 31 500 € chacun. La déduction est échelonnée sur douze ans, à raison de 3 000 € par an et par associé pendant neuf ans et 1 500 € par an et par associé pendant les trois dernières années.
SCI et loi Pinel : quels sont les avantages et inconvénients du dispositif ?
Même si la défiscalisation de la loi Pinel constituait un avantage considérable dont le coût varie selon la nature de la SCI, il convenait de prendre en considération certains inconvénients.
Avantages de la loi Pinel en SCI
Outre la réduction d’impôt, le dispositif Pinel favorisait les logements économes en énergie : les logements les plus performants sur le plan thermique et environnemental relevaient du Pinel+ et conservaient les taux pleins. La loi Pinel facilitait l’organisation de la transmission du patrimoine, point essentiel pour les SCI, et notamment les SCI familiales. En effet, la loi Pinel autorise la location du logement à des proches, ses ascendants ou descendants. De la même façon, à l’issue de la durée de la location, le propriétaire ou les associés de la SCI peuvent librement disposer du bien loué, voire y habiter ensemble. Cela est d’ailleurs fréquent dans les SCI familiales.
Inconvénients de la loi Pinel en SCI
Les principaux inconvénients de la défiscalisation Pinel tenaient aux conditions strictes d’éligibilité liées à la nature du logement et de la location. Le plafonnement des loyers pouvait également réduire la rentabilité de l’investissement pour une SCI. Enfin, le dispositif Pinel n’était pas cumulable avec certains autres régimes de défiscalisation, comme la loi Malraux, qui obéit à des conditions différentes.
Peut-on encore défiscaliser en SCI après la loi Pinel ?
La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024
Le dispositif Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de réaliser un nouvel investissement locatif ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel, que ce soit en nom propre ou par l’intermédiaire d’une SCI.
Les SCI ayant acquis un logement éligible et pris leur engagement de location avant cette date conservent en revanche leur avantage fiscal : la réduction continue de s’appliquer jusqu’au terme de l’engagement de 6, 9 ou 12 ans, sous réserve de respecter les plafonds de loyers et de ressources initialement prévus. Aucun dispositif successeur n’a repris à l’identique le mécanisme du Pinel.
Les alternatives à la loi Pinel pour une SCI
Plusieurs leviers restent accessibles à une société civile immobilière pour réduire la fiscalité d’un investissement locatif.
Le mécanisme du déficit foncier permet, dans une SCI à l’impôt sur le revenu, d’imputer les charges et travaux déductibles sur les revenus fonciers, voire sur le revenu global dans certaines limites.
La location meublée, via le cumul entre SCI et LMNP, offre un cadre fiscal distinct, avec toutefois des contraintes propres à la SCI.
Le dispositif Denormandie, centré sur la rénovation de logements anciens dans certaines communes, poursuit une logique proche de celle du Pinel pour l’immobilier à réhabiliter. Le choix dépend du projet patrimonial des associés, de la nature du bien et du régime fiscal de la société : il est recommandé de comparer chaque dispositif avant de s’engager.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 20/08/2026
FAQ
Pourquoi faire une SCI pour du locatif ?
La SCI permet de détenir et gérer un bien locatif à plusieurs, en organisant les pouvoirs dans les statuts et en évitant les blocages de l’indivision. Elle facilite aussi la transmission du patrimoine, puisque les parts sociales se cèdent ou se donnent progressivement, souvent dans un cadre fiscal avantageux pour les SCI familiales.
Quels sont les inconvénients d'une SCI familiale ?
Une SCI familiale suppose un formalisme réel : rédaction de statuts, tenue d’une comptabilité, assemblées et formalités de création puis de dissolution, avec un coût associé. La responsabilité des associés y est en outre indéfinie : chacun répond des dettes sociales à proportion de sa part dans le capital.
Pourquoi faire du Pinel en SCI ?
Tant que le dispositif existait, investir en Pinel via une SCI à l’IR permettait de mutualiser l’achat entre associés tout en répartissant la réduction d’impôt au prorata des parts. Le montage servait surtout un objectif patrimonial et familial, avec une transmission facilitée du bien à terme.
Comment faire du Pinel en SCI ?
Il fallait une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, l’achat d’un logement neuf éligible situé en zone A, A bis ou B1, et un engagement de location nue de 6, 9 ou 12 ans dans le respect des plafonds. Le dispositif étant clos depuis le 1er janvier 2025, ce montage n’est plus ouvert aux nouveaux investissements.
Quels sont les avantages fiscaux d'une SCI immobilière ?
À l’impôt sur le revenu, la SCI est fiscalement transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers et peut déduire les charges, voire créer un déficit foncier. L’option pour l’impôt sur les sociétés permet, elle, d’amortir le bien, mais ferme l’accès aux régimes réservés aux particuliers.
Rédigé par
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Est il possible d’amortir un bien (appartement)en SCI familiale soumise à IR afin de faire une déduction des revenus locatifs pour une location nu en PINEL 2021?
Quelles seraient les conséquences en cas de vente à l’issue du PINEL après 12 ans ou d’une donation familiale ?
Comment se calcule l’amortissement pour un appartement ?
Dans l’attente de votre réponse, avec tous mes remerciements
Bonjour, Voici un résumé clair et concis de la situation : Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ne peut pas amortir un bien immobilier, même pour une location nue en PINEL. L’amortissement est réservé aux SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). En SCI à l’IR, seules les charges réelles (intérêts, travaux, assurances etc) sont déductibles des revenus fonciers. Le dispositif PINEL 2021 est compatible avec une SCI à l’IR, et la réduction d’impôt est répartie entre les associés. À condition que les engagements (location nue, durée, plafonds) soient respectés, l’avantage fiscal est acquis. En cas de… Lire la suite »
Bonjour, en achetant un bien immobilier en SCI,en 2023 ma fille en situation de handicap aurait 8 % de parts aurait-elle droit à l’APL ?
Bonsoir,
Nous sommes trois associés (père, mère et fils) à avoir créé une SCI chez notre notaire.
Nous avons acheté un appartement neuf en état de construction et en PINEL.
Comment réaliser la déclaration d’impôts sur notre compte professionnel de ce bien en PINEL et en IR ?
Il n’apparait sur ce compte PRO que la 2072 – AN1, la 2072 – AN2, 2072 – E, 2069 – RSI et ANNEXELIBO1 et pas de déclaration PINEL !
Pourriez-vous s’il vous plaît nous détailler la procédure, nous vous remercions par avance.
Cordialement,
Béa G.
Bonsoir,
Un investissement en pinel d’un particulier peut-il être apporté à une SCI sans perdre la réduction d’impôts ?
%erci pour votre réponse
Bonjour,
La SCI se substituant à l’apporteur en tant que propriétaire du bien, il n’existe a priori aucun obstacle au maintien du dispositif Pinel en cas d’apport à la SCI.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour ,
Une petite question s’il vous plait..?
Est’il possible de transformer un bien Pinel personnel en cours ( petite maison en location depuis cinq an et demi ) en SCI familiale en préparation a ma succession ?
Et conserver ou partager la defiscalisation avec mes enfants au prorata de nos parts ?
Merci de votre éclairage
Cordt
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Le dispositif Pinel doit être déclaré sur la déclaration 2042 remplie pour la société. La quote-part des bénéfices distribuables soumis à impôt doit être inscrite par chaque associé sur sa déclaration personnelle en fonction de sa participation au capital social.
Nous tenons compte de votre remarque et détaillerons prochainement les différentes étapes de la procédure dans notre article.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace