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Comment déterminer le capital social d’une SCI ?
Dernière mise à jour le 07/05/2025
Le capital social d’une SCI fait partie des étapes obligatoires lors de la création de votre société.
Pour constituer un capital adéquat, différents types d’apports (apport en nature ou numéraire) peuvent être effectués et il est possible de choisir entre un capital variable et un capital fixe. On fait le point avec vous.
Comme pour les sociétés commerciales telles que la SARL (société à responsabilité limitée) ou la SAS (société par actions simplifiée), la constitution d’un capital social est une étape incontournable lors de la création d’une entreprise. Cette obligation doit être formalisée dans les statuts de la société.
Le capital social constitue les ressources propres de la société et résulte des apports réalisés par les associés, qu’ils soient en numéraire, en nature ou sous d’autres formes.
En échange de leurs apports, les associés se voient attribuer des parts sociales, proportionnelles à la valeur de leur contribution.
De telles parts sociales octroient aux associés les droits suivants :
- Un droit aux dividendes : lorsque la SCI réalise des bénéfices, il peut être décidé de les affecter à la réserve ou de les distribuer aux associés. Chaque associé reçoit alors des dividendes à proportion de sa contribution au capital social ;
- Un droit de vote aux assemblées générales : chaque part sociale est assortie d’un vote que l’associé peut utiliser en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire afin de participer aux décisions pour lesquelles le gérant doit recevoir l’accord des associés.
- Un droit d’information : l’associé est en droit de réclamer la consultation de l’ensemble des documents sociaux au cours de l’assemblée générale ordinaire (AGO) convoquée à la clôture de l’exercice, et de poser au préalable des questions écrites au gérant auxquelles il est tenu de répondre lors de la réunion.
Au-delà d’être un indicateur pour les investisseurs, le capital social peut également en cas de dettes sociales, permettre d’en apurer toute ou partie.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI (société civile immobilière) est une société permettant la détention et/ou la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
La SCI est composée d’au moins 2 associés qui doivent réaliser des apports afin de constituer un apport social.
De plus en plus de personnes ont recours à la SCI pour ses avantages. En effet, ce type de société permet notamment une gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier, la protection d’un patrimoine personnel, des avantages fiscaux, etc.
Il existe différents types de SCI selon la situation des associés :
- La SCI de gestion ou de location : il s’agit de la SCI classique, permettant à des membres n’appartenant pas forcément à la même famille de détenir un bien immobilier en commun et/ou de le louer ;
- La SCI familiale : c’est le même type de SCI que celle au dessus, mais entre membres d’une même famille et il est même possible d’être salarié de sa SCI familiale ;
- La SCI d’attribution : est utilisée pour construire ou acquérir des biens immobilier pour ensuite les partager entre les associés en nue propriété, en jouissance ou en pleine propriété ;
- La SCI de construction vente : permet de faire de la promotion immobilière en achetant ou en construisant un immeuble et donc de réaliser une plus-value ;
- La SCI de jouissance à temps partagé : une telle société à pour but de partager l’usage des biens entre les associés
Quel montant d’apport faut-il pour créer une SCI ?
Dans le cadre d’une SCI, la loi n’impose pas de montant minimal de capital social pour créer une telle structure.
Ainsi, le montant du capital social est librement déterminé par les associés.
En théorie, il est possible de créer une SCI avec un capital social d’1€ symbolique.
Cependant, en pratique, il est recommandé de constituer un capital social plus élevé afin de ne pas prendre de risque.
En effet, selon l’objet social de la SCI le montant du capital social aura vocation à être plus ou moins important. Si besoin, il est également possible de prévoir un capital variable.
Faut-il prévoir un capital fixe ou variable ?
Au moment de la création de SCI, les associés déterminent le montant du capital social et peuvent également opter soit pour une SCI à capital social fixe ou soit pour une SCI à capital social variable.
Le capital fixe
Le capital d’une SCI est considéré comme fixe lorsque les statuts prévoient un montant déterminé.
Dans ce cadre, toute modification de ce montant, qu’il s’agisse d’une augmentation ou d’une réduction, nécessite une révision des statuts.
Cette démarche implique le respect d’une procédure lourde et souvent longue.
Le capital variable
Conformément aux articles L.231-1 à L.231-8 et suivant du code de commerce, la SCI peut avoir un capital variable.
Dans ce cadre, les statuts doivent prévoir une clause de variabilité. Celle-ci permet au capital social d’évoluer librement entre un seuil minimum et un plafond, tous deux fixés et précisés dans les statuts.
Ainsi, entre les deux limites susvisées, le capital peut varier librement sans que les associés doivent effectuer une modification statutaire et sans avoir à réunir une assemblée générale extraordinaire (AGE).
Il suffit d’émettre un bulletin de souscription pour augmenter le capital social et de procéder à cession de parts de SCI pour une réduction de capital social.
Enfin, puisque grâce au capital social variable, l’augmentation ou la réduction n’est pas soumise à une modification des statuts, aucune déclaration n’est requise.
Tableau récapitulatif
Voici un tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients du capital fixe et du capital variable.
| Capital fixe | Capital variable | |
| Avantages | – Contrôle de l’entrée de nouveaux associés dans une SCI fermée
– Garantie de stabilité lorsque le capital n’est pas amené à connaître de variation |
– Arrivée facilitée de nouveaux associés permettant d’inciter à l’investissement
– Facilitation du formalisme sociétaire (pas de publicité au RCS…) |
| Inconvénients | Formalisme très lourd en cas d’augmentation ou de réduction du capital | Pas de dispense des formalités d’enregistrement au Service des impôts (SIE) |
Pour constituer le capital social d’une SCI, les associés peuvent effectuer deux types d’apports : apport en nature ou apport en numéraire.
Les apports en nature
Les associés de la SCI ont la possibilité de constituer le capital de la SCI en réalisant des apports en nature.
S’agissant d’une SCI, les biens apportés sont généralement des biens immobiliers.
En revanche, contrairement aux apports en numéraire, les apports en nature doivent être immédiatement libérés dès l’immatriculation.
Pour tous les types d’apports, les statuts doivent mentionner ;
- Le détail de l’ensemble des apports effectués ;
- La valeur des biens ;
- L’identité des apporteurs ;
- La valeur unitaire des parts sociales ;
- La répartition des parts sociales entre les associés en fonction de leur participation au capital social.
Les apports en numéraire
Par ailleurs, le capital social d’une SCI peut être constitué par des apports en numéraire.
Il peut s’agir de l’apport d’une somme d’argent à la société, par chèque, virement ou espèce. Cet apport est déposé sur le compte bancaire de la SCI ou auprès d’un notaire.
Le déposant obtient ensuite une attestation de dépôt de fonds, qui devra être jointe au dossier de création lors des démarches auprès du guichet unique sur le site de l’INPI.
Voici un schéma récapitulatif des étapes à suivre pour constituer le capital social d’une SCI.
Le montant du capital social étant librement déterminé par les associés, il est possible de fixer un montant faible ou élevé.
Un capital social faible
Le montant minimum du capital social étant fixé à 1€, il est possible de créer une SCI avec peu de ressources, vous pouvez tout à fait réunir un capital social plutôt faible.
Toutefois, il faut prendre en compte qu’un capital social plutôt faible peut créer une certaine méfiance aux yeux des tiers.
De plus, dans une SCI la responsabilité des associés n’est pas limitée au montant de leurs apports. La responsabilité est déterminée en fonction de la quote-part dans le capital social.
Un capital social élevé
Les associés peuvent également choisir de réunir un capital social nettement supérieur.
Cette option peut être rassurante pour les tiers et les investisseurs car cela démontre leur engagement et constitue des fonds propres pour la société.
De plus, fixer un capital social important permet de limiter l’imposition en cas de cession de parts sociales.
Que prendre en compte pour fixer le montant du capital ?
Afin de vous aider à fixer le montant du capital social, vous pouvez prendre en compte les éléments suivants :
- Les objectifs visés par les associés : en effet, le capital aura vocation à être plus élevé selon que l’objectif soit d’acheter un immeuble, louer des biens ou optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier déjà existant ;
- L’anticipation des frais de gestion : en cours de vie sociale, si besoin, les associés peuvent effectuer des avances en compte courant d’associés ;
- L’optimisation de la répartition des parts sociales ;
- Un montant permettant le remboursement des frais de gestion, etc.
Après avoir fixé le montant du capital social, les associés déterminent librement la valeur des parts sociales et cette valeur doit être indiquée dans les statuts.
Généralement, la valeur des parts sociales est fixée pour optimiser la transmission de la SCI aux héritiers. Ainsi, pour attribuer une valeur unitaire aux parts sociales selon les objectifs poursuivis par la société, il est pris en compte :
- Le nombre d’héritiers de chaque associé ;
- Les abattements fiscaux applicables en cas de donation.
Voici une courte vidéo vous expliquant ce que représente le capital social d’une SCI et comment le fixer.
Si vous avez institué un capital social fixe ou un capital variable et que vous souhaitez faire évoluer le capital au-delà des montants plafond et plancher, les associés peuvent décider de procéder à une augmentation ou une réduction de capital social.
La procédure d’augmentation du capital social
Afin d’augmenter le capital social d’une SCI, il faut respecter la procédure de modification des statuts.
Dans le cas d’une augmentation de capital social, il faut respecter une procédure en 5 étapes :
- Convoquer une assemblée générale extraordinaire et voter l’augmentation ;
- Déposer les apports ;
- Procéder à la modification des statuts avec le nouveau montant de capital social ;
- Publier un avis de modification dans un journal d’annonces légales ;
- Déclarer le changement auprès du guichet unique : afin que ce dernier procède à l’inscription modificative au RSC et au BODACC.
La réduction du capital
Si besoin, les associés peuvent également procéder à une réduction de capital.
Cette réduction peut être motivée par la sortie d’un associé sans faire entrer un nouvel associé à sa place ou le remboursement de dettes en réduisant la valeur nominale des parts sociales ou en réduisant leur nombre.
Comment créer une SCI ?
Si vous souhaitez vous lancer dans la création d’une entreprise pour gérer un bien immobilier, il est nécessaire de respecter plusieurs étapes de création de la SCI.
Etape n°1 : Constitution du capital social
Les associés déterminent librement le montant du capital social de la SCI.
En effet, aucune disposition légale n’impose un montant de capital social minimum faisant, qu’en théorie, il est possible de créer une SCI avec un capital social d’un euro seulement.
Toutefois, il est, en pratique, recommandé de constituer un capital social plus conséquent.
Etape n°2 : Rédaction des statuts
La rédaction des statuts de la SCI est une étape particulièrement importante de sa création.
Les statuts correspondent à l’ensemble des règles applicables à la société définissant le pouvoir des différents organes et les modalités de prise de décision.
Ainsi, les associés sont libres d’y inclure de nombreuses clauses afin d’organiser le fonctionnement de la société.
Etape n°3 : Publication d’une annonce légale de création
Le représentant légal de la société doit publier une annonce légale de création dans le mois suivant la signature des statuts.
La publication doit figurer dans un support d’annonces légales édité dans le département du siège social de la SCI.
Etape n°4 : Immatriculation auprès de l’INPI
Depuis le 1er janvier 2023, les formalités de création d’entreprise s’effectuent en ligne. En effet, il n’est plus possible d’effectuer les démarches de création d’entreprise dans un centre de formalités des entreprise (CFE).
Ainsi, le dossier de création d’entreprise doit être transmis au guichet unique hébergé par l’INPI dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts.
FAQ
Pourquoi augmenter le capital social d'une SCI ?
Une augmentation de capital social dans une SCI peut être motivée par plusieurs raisons telles qu'accroître la trésorerie de la société pour surmonter des difficultés, faire entrer un nouvel associé, lancer un nouveau projet, etc.
Comment sortir les bénéfices de la SCI ?
Dans le cadre d'une SCI réalisant des bénéfices, il peut être décidé de les distribuer aux associés sous la forme de dividendes. A cette fin, la société doit être soumise à l'impôt sur les sociétés (IS).
Quel est l'intérêt de créer SCI familiale ?
Créer une SCI familiale permet de monter une structure entre membres d'une même famille. Cela a pour avantage d'éviter le régime de l'indivision, de faciliter la transmission des biens entre héritiers en payant moins de droits de succession.
Créer mes statuts de SCI
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 07/05/2025
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Bonjour,
J’ai une SCI avec ma mère (99%/1%).
Je souhaite acheter 1 appartement comptant, dont les fonds viennent de mon EURL, et intégrer le bien IMMO à ma SCI.
Es-ce possible et sous quelles conditions?
Christophe
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
peut-on constituer le capital social avec la part de chacun des associés (valeur de l’immeuble / par associé)
Bonjour,
Le capital social d’une SCI peut être constitué d’apports en numéraire et/ou d’apports en nature.
La valeur des parts sociales est librement déterminée par les associés. Les statuts de la SCI doivent indiquer cette valeur en fonction du montant du capital et du nombre de parts sociales que les associés souhaitent dégager.
Nous espérons que notre réponse vous aidera.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Le capital social peut être constitué de la valeur de l’immeuble détenue par chaque des associés de votre SCI. Il faudra divisé les valeurs détenues par chacun par la valeur totale afin un pourcentage qui déterminera le nombre de parts sociales de chacun.
En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,
L’équipe Legaplace
Bonjour,
je m’aperçois que le capital social, les statuts d’une SCI sont FAUX: la pleine propriiété d’un bien a été apporté au capital social alors que seul la nue propriété aurait du être apportée, le dit usufruit étant toujours dans dans les mains d’un tiers.
Que faire?
Bonjour,
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Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, j’ai quelques difficultés à saisir la notion de capital appelé non versé dans une SCI nous souhaitons créer une SCI à l’IS, 2 associés (disons 50/50) la SCI empruntera 480 000 € pour acquérir un bien immobilier indique-t-on un capital initial de 480 000 € sachant qu’au départ les associés ne verse que les frais d’immatriculation, de publicité etc… ? une fois le crédit obtenu par la SCI, chacun des associés sera-t-il considéré comme ayant versé 240 000 € (sans leur caution solidaire, le prêt n’aurait pas pu être obtenu) ? Si c’est oui, le capital sera-t-il considéré comme… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos comptables partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Question sur nos services » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné (en l’occurrence “comptabilité et domiciliation”) puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
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Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos comptables partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Question sur nos services » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné (en l’occurrence “comptabilité et domiciliation”) puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Lorsque l’on apporte un bien Immobilier dans le capital social d’une SCI Familiale,, doit on passer par l’achat du bien par la sci? (=Frais de notaires, plue value et taxes?) ou le bien reste au nom de celui qui le mets au capital et peut etre donner petit a petit comme évoqué dans la vidéo?
Merci Marie
Bonjour, L’apport d’un bien immobilier au capital social d’une SCI familiale nécessite obligatoirement un acte notarié, entraînant des frais d’enregistrement, de notaire et éventuellement une taxation de la plus-value si le bien n’est pas exonéré. Une fois apporté, le bien devient la propriété de la SCI, et non de l’apporteur. Si l’objectif est de transmettre progressivement le bien, il est possible d’effectuer des donations successives de parts sociales de la SCI, bénéficiant d’abattements fiscaux pour chaque donataire (article 787 B du CGI). Une consultation auprès d’un notaire est essentielle pour optimiser cette opération. En espérant que notre réponse vous sera… Lire la suite »
Parfait merci pour votre retour. Marie