Agence immobilière en SARL : le statut qui protège votre patrimoine

Le statut de SARL compte parmi les principaux choix possibles lors de la création d’une agence immobilière. Pour diverses raisons, il est le plus souvent choisi par les acteurs du secteur. Ils n’ont généralement pas besoin d’un important investissement financier pour démarrer leur activité. Un agent immobilier peut ainsi facilement se lancer dans une aventure entrepreneuriale. En empruntant cette voie, il a plus de chances de réussir dans son domaine.

Pourquoi créer une agence immobilière sous le statut de SARL ?

Le choix du statut juridique de l’agence immobilière ne doit pas s’effectuer à la légère. Il impacte à la fois :

• La protection du patrimoine ;
• Le régime fiscal et social du dirigeant ;
• L’organisation de la société.

Le statut de SARL pour l’agence immobilière permet de protéger le patrimoine personnel des associés par la limitation de leur responsabilité aux apports. L’entreprise peut être dirigée par un ou plusieurs gérants. Elle comprend au moins deux associés et cent au maximum. Quant au régime social du dirigeant, il dépend de la part du capital qu’il détient, le gérant majoritaire relève du régime des travailleurs non salariés, tandis que le gérant minoritaire ou égalitaire lorsqu’il est rémunéré est assimilé salarié.

Parmi les avantages de créer une agence immobilière sous le statut de SARL, on distingue également :

• Une structure simple ;
• Aucun apport minimal.

Dans quel cas faut-il créer une agence immobilière sous le statut de SARL de famille ?

Le statut de SARL de famille est surtout utile pour les agences réunissant des membres d’une même famille. C’est un régime spécifique de la SARL classique. Tous les associés doivent être unis par un lien de parenté en ligne directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, ou être conjoints ou partenaires de PACS. Il permet de lancer un projet de création de société SARL en impliquant par exemple :

• Le conjoint ;
• Les frères et sœurs ;
• Les parents.

Il convient également de savoir que la SARL de famille peut opter pour une imposition à l’impôt sur le revenu sans limitation de durée, au titre de l’article 239 bis AA du Code général des impôts. L’activité d’agence immobilière, de nature commerciale, entre bien dans le champ de ce régime, dont les activités civiles et libérales sont exclues.

Quel régime social et fiscal s’applique au gérant d’une agence immobilière en SARL ?

Le régime social du gérant d’une agence immobilière en SARL dépend de la part du capital qu’il détient. Le gérant majoritaire, qui possède plus de la moitié des parts sociales, relève du régime des travailleurs non salariés et cotise auprès de la Sécurité sociale des indépendants. Le gérant minoritaire, égalitaire ou non associé est assimilé salarié lorsqu’il est rémunéré, il dépend du régime général, avec une protection sociale proche de celle d’un cadre, mais sans assurance chômage au titre de son mandat.

Sur le plan fiscal, la SARL est soumise de plein droit à l’impôt sur les sociétés, au taux normal de 25 %. Un taux réduit de 15 % s’applique sur les 42 500 € premiers euros de bénéfice, sous conditions de chiffre d’affaires et de détention du capital par des personnes physiques.

Une agence immobilière créée depuis moins de 5 ans peut opter pour l’impôt sur le revenu pendant 5 exercices au maximum, si elle emploie moins de 50 salariés, réalise moins de 10 millions d’euros de chiffre d’affaires ou de total de bilan, et que ses droits de vote sont détenus à 50 % au moins par des personnes physiques, dont 34 % au moins par les dirigeants et les membres de leur foyer fiscal. Cette option n’est pas renouvelable. La SARL de famille, elle, bénéficie de l’impôt sur le revenu sans limitation de durée.

Comment créer une agence immobilière sous le statut de SARL ?

Pour créer une agence immobilière sous le statut de SARL, il faut remplir les conditions d’exercice de l’activité. Avant d’accomplir ensuite les formalités nécessaires à la création de la société, il est essentiel de réaliser une étude de marché.

Conditions d’exercice de l’activité

En créant l’activité, sous le statut de SARL pour l’agence immobilière, il est nécessaire de respecter les conditions d’exercice qui y sont afférentes. Il est tout aussi important d’assurer à l’agence immobilière une structure financière et juridique solide dès sa création.

Diplôme

Pour pouvoir monter l’agence immobilière, il faut détenir un diplôme reconnu par l’État sanctionnant des études commerciales, juridiques ou économiques, ou justifier d’une expérience professionnelle suffisante. Un BTS professions immobilières, une licence professionnelle en gestion et carrières immobilières, une licence en droit, en économie ou en gestion, ou encore un BUT carrières juridiques conviennent pour ce projet. Hors BTS professions immobilières, le diplôme doit être de niveau bac+3 au minimum. À défaut de diplôme, l’expérience exigée est de 3 ans à temps plein sous l’autorité d’un titulaire de la carte professionnelle pour un titulaire du baccalauréat, de 10 ans sans le baccalauréat, et de 4 ans pour un salarié ayant le statut de cadre.

Carte professionnelle

Le fondateur de l’agence immobilière doit détenir une carte professionnelle spécifique ou carte T pour pouvoir exercer son activité en toute légalité. En plus de justifier d’une expérience professionnelle suffisante ou d’être titulaire d’un diplôme permettant d’accéder à la profession d’agent immobilier, il ne faut pas être soumis à une interdiction d’exercer pour l’obtenir. De plus, il est nécessaire de disposer :

• D’un numéro d’immatriculation au RCS ou Registre du commerce et des sociétés ;
• D’une attestation de souscription à la garantie financière et à l’assurance RCP.

La demande de la carte T doit être déposée contre décharge. Toutefois, il est également possible de l’adresser par LRAR ou lettre recommandée avec accusé de réception. Délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie locale, elle permet au propriétaire de l’agence de justifier de ses compétences dans le domaine de l’immobilier.

Il est bon de noter qu’un lieu de délivrance et un numéro figurent sur la carte professionnelle. Ces informations doivent se trouver sur tous les documents (contrat, mandat, etc.) émis par l’agence immobilière dans le cadre de son activité.

Garantie financière

La garantie financière peut être obtenue auprès de différents établissements parmi lesquels on distingue :

• Une entreprise de caution mutuelle ;
• Une compagnie d’assurance spécialement agréée ;
• Une banque installée en France ;
• La Caisse des dépôts et consignations.

Durant les deux premières années suivant la création de l’agence immobilière, le montant de la garantie financière est de 30 000 euros au minimum par activité. Au-delà, il doit être d’au moins 110 000 euros dans les mêmes conditions.

Casier judiciaire et assurance RCP

Pour pouvoir ouvrir la société, l’agent immobilier est également tenu de souscrire une assurance RCP ou responsabilité civile professionnelle. De plus, la CCI consulte le bulletin n° 2 de son casier judiciaire pour vérifier qu’il ne fait l’objet d’aucune incapacité ni interdiction d’exercer. Toute condamnation ne fait pas obstacle à la délivrance de la carte, seules celles qui emportent une telle interdiction sont bloquantes.

Étude de marché

L’étude de marché doit être réalisée pour être certain qu’un potentiel commercial existe bien sur la zone d’implantation choisie. Pour le savoir, il faut s’intéresser à la dynamique concurrentielle sur le marché ainsi qu’à l’évolution :

• Du chiffre d’affaires (en valeur et en volume) dans le secteur ;
• Des comportements d’achats ;
• De la demande.

De même, il est tout aussi important de :

• Savoir si le marché est assez dynamique pour supporter l’arrivée d’un nouvel acteur.
• Estimer le parc de logements ;
• Connaître le nombre d’agences immobilières déjà installées dans la zone ;
• Se renseigner sur les réelles opportunités existantes.

Formalités à accomplir pour créer la SARL

Outre les conditions d’exercice de l’activité à respecter, il existe diverses formalités de création d’entreprise à accomplir. Parmi ces dernières, on distingue le dépôt de capital social et l’immatriculation de la société.  

Choix d’un nom commercial

Le choix du nom commercial est l’une des étapes primordiales à effectuer lors de la constitution d’une entreprise. Pour faire sérieux, il vaut mieux le choisir :

• Vendeur ;
• Simple ;
• Sobre.

Dans tous les cas, il est utile de trouver un nom se rapprochant le plus de l’activité exercée. D’autre part, il convient de souligner qu’il ne correspond pas forcément à la dénomination sociale de l’entreprise, qui est inscrite au RCS. Il est tout simplement assimilé à l’enseigne ou la marque, et permet surtout de vendre.

Choix des locaux pour l’agence immobilière

Le fondateur de la société se doit de trouver un local s’il prévoit de monter une agence immobilière physique. Le choix de l’emplacement a une grande influence sur la visibilité de l’entreprise. Souvent, il est plus judicieux d’opter pour un endroit très fréquenté et situé en centre-ville.

Si l’organisme est spécialisé dans l’immobilier professionnel et commercial, il est préférable de l’installer dans un quartier de bureaux. S’il s’agit plutôt d’une agence de luxe, mieux vaut opter pour un lieu huppé.

En outre, le budget et la surface comptent également parmi les éléments à considérer sérieusement. Serait-il aussi mieux d’opter pour une location ou un achat ? Tous ces détails comptent lors du choix des locaux.

Déclaration préalable d’activité auprès de la CCI

La déclaration auprès de la CCI fait partie de la procédure à suivre pour créer l’agence immobilière. Elle s’effectue auprès de la chambre de commerce et d’industrie territoriale, au moyen du formulaire Cerfa n° 15312*03, en même temps que la demande de carte professionnelle. Depuis la loi ALUR, la préfecture n’intervient plus dans la délivrance de la carte T, c’est le président de la CCI qui la délivre. La demande suppose de disposer au préalable d’un numéro d’immatriculation au RCS.

Ouverture d’un compte professionnel

Après avoir rédigé et signé les statuts de son entreprise, l’agent immobilier devra ouvrir un compte professionnel pour y déposer le capital nécessaire. Ensuite, il ne lui restera plus qu’à procéder à l’ouverture d’un compte séquestre et à se procurer un livre de tenue de compte.

Ouverture d’un compte séquestre

Le compte de séquestre est spécialement affecté à la réception des fonds détenus pour le compte de tiers, dépôts de garantie, acomptes sur vente, loyers encaissés pour le compte d’un propriétaire. Son ouverture s’effectue auprès d’un établissement de crédit ou d’une banque. L’agent immobilier qui ne souhaite recevoir aucune somme, en dehors de ses honoraires, peut y renoncer en fournissant une attestation de non-détention de fonds.

Dépôt de capital social

Le capital social mentionné dans les statuts de la société doit être consigné auprès :

• D’une banque ;
• D’un notaire.

Depuis le 1er juin 2021, la Caisse des dépôts et consignations n’accepte plus les dépôts de capital social. En SARL, 20 % des apports en numéraire au minimum doivent être libérés à la constitution, le solde dans les cinq ans suivant l’immatriculation. Pour rappel, en optant pour le statut de SARL, le fondateur de l’agence immobilière doit répartir le capital entre deux associés au minimum.

Immatriculation de la SARL

Après avoir reçu l’attestation de dépôt de capital, l’agent immobilier peut passer à l’immatriculation de son entreprise. Depuis le 1er janvier 2023, la demande est déposée sur le guichet unique des formalités d’entreprises de l’INPI, qui remplace les centres de formalités des entreprises et transmet le dossier au greffe compétent. Notons qu’il est possible de confier la démarche à un professionnel afin de bénéficier d’un gain de temps considérable.

Quelle réglementation spécifique au secteur immobilier doit-on respecter ?

Les professionnels de l’immobilier sont soumis à diverses contraintes. Parmi celles-ci, on distingue les règles liées aux aptitudes professionnelles. La loi Alur fixe diverses obligations inhérentes à l’installation et l’organisation des agences immobilières.

Loi Alur

La loi Alur réglemente l’accès à la profession immobilière. Les cartes T doivent aujourd’hui être renouvelées tous les trois ans. Auparavant, le renouvellement s’effectuait chaque décennie. Depuis avril 2016, les professionnels de l’immobilier suivent une formation continue de 14 heures par an, ou de 42 heures sur trois années consécutives, pour renouveler leur carte professionnelle. Cette formation comprend au minimum deux heures de déontologie et deux heures consacrées à la non-discrimination.

La loi encadre également les :

• Frais d’agence liés à la location ;
• Annonces immobilières.

Afin de prendre en charge une transaction, il faut aussi que l’agent immobilier justifie d’un mandat écrit de vente, inscrit dans un registre. Le document en question l’autorise à négocier.

Autres obligations du secteur de l’immobilier

Avec le statut de SARL, ou autres, les agences immobilières sont encore soumises à d’autres obligations, dont l’affichage :

• Du numéro de la carte T ;
• Des tarifs des prestations, toutes taxes comprises ;
• Du montant de la garantie financière, ainsi que de la dénomination et de l’adresse du garant.

Afin de connaître toute la réglementation liée à l’ouverture de l’agence, il est utile de s’informer auprès de la DGCCRF ou Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes.

Il est également bon de noter que des connaissances juridiques sont indispensables à l’exercice de l’activité d’une agence immobilière. Elle doit être en mesure de répondre rapidement à une demande ou à une offre, en sachant faire preuve de rigueur et d’organisation.

Créer ma SARL

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 16/09/2026

Sources de l'article

• Article 239 bis AA du Code général des impôts
• Article 219 du Code général des impôts
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové