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Qu’est ce qu’une SCI : définition complète
Dernière mise à jour le 16/10/2025
La Société Civile Immobilière (SCI) est une solution idéale pour gérer un bien immobilier à plusieurs, préparer une succession ou investir dans la location. Elle permet de regrouper vos moyens au sein d’une société et de répartir simplement les droits entre associés.
Contrairement à une société commerciale, la SCI reste une structure civile, pensée pour organiser et sécuriser la gestion de votre patrimoine. On vous dit tout dans cet article.
L’essentiel à retenir sur la SCI
- La SCI (Société Civile Immobilière) permet de gérer, louer ou transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs dans un cadre juridique souple et sécurisé.
- Deux associés minimum sont nécessaires (famille, partenaires, amis ou sociétés).
- Pas de capital minimum requis : les apports peuvent être en argent ou en biens immobiliers.
- Deux régimes fiscaux au choix : impôt sur le revenu (IR) par défaut ou impôt sur les sociétés (IS) sur option.
- Différents types de SCI existent selon votre objectif : gestion, familiale, professionnelle, SCI d’attribution ou de construction-vente.
- Avantages clés : gestion simplifiée, transmission facilitée, fiscalité optimisable.
- Inconvénients à connaître : formalités de création, obligations administratives et responsabilité illimitée des associés.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ?
Définition de la SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique encadrée aux articles 1832 et suivants du Code civil. Elle permet à plusieurs personnes de mettre en commun leurs moyens pour gérer ensemble un patrimoine immobilier (qu’il s’agisse de membres d’une même famille ou d’associés).
Concrètement, une SCI peut avoir deux finalités principales :
- Gérer un patrimoine sans objectif lucratif : par exemple, une famille crée une SCI pour détenir une maison héritée et éviter les blocages liés à l’indivision ;
- Générer des revenus : la SCI peut mettre en location des biens immobiliers (nus ou meublés) ou encore construire des immeubles pour les revendre et en tirer un bénéfice.
Voici notre vidéo sur le guide complet de la SCI :
Les caractéristiques de la SCI
| Élément | Ce qu’il faut savoir | Exemple concret |
|---|---|---|
| Objet social | Déterminé librement, mais doit rester civil (gestion, location, conservation). Si la SCI fait de l’achat-revente ou loue des biens meublés, elle est alors imposée à l’IS. | Une SCI familiale gère des appartements nus. En revanche, si elle les loue meublés sur Airbnb, elle bascule à l’impôt sur les sociétés. |
| Capital social | Montant librement fixé dans les statuts. Pas de minimum légal. Possibilité de capital variable, permettant d’ajuster le capital sans formalités lourdes. | Deux associés créent une SCI à capital variable entre 1 000 € et 50 000 € pour faciliter l’entrée de futurs investisseurs. |
| Siège social | Peut être établi au domicile du gérant, dans un local loué ou dans un bien appartenant à la SCI. | Le gérant fixe le siège à son domicile pour réduire les coûts administratifs. |
| Associés | Minimum 2 personnes physiques ou morales (mineurs possibles avec représentant). Une SCI ne peut pas être unipersonnelle. | Un couple crée une SCI avec leur société holding comme deuxième associée. |
| Apports | En numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers). En cas d’apport immobilier, les statuts doivent être rédigés par un notaire. | L’un apporte 50 000 € en cash, l’autre un terrain évalué à 50 000 €. |
| Parts sociales | Chaque associé reçoit des parts proportionnelles à son apport. Possible de démembrer les parts (usufruit/nue-propriété). | Les parents conservent l’usufruit (revenus) et donnent la nue-propriété à leurs enfants. |
| Gérance | Un ou plusieurs gérants de SCI peuvent être désignés. Leurs pouvoirs et conditions de contrôle sont définis dans les statuts. | Le père gère la SCI familiale pendant que les enfants sont associés passifs. |
| Durée de vie | Maximum 99 ans, prorogeable si les associés le décident. | Une SCI créée en 2025 peut être prorogée après 2124. |
| Statuts | Rédaction sous seing privé (par les associés) ou par acte notarié (enregistrement des statuts de la sci obligatoire dans ce cas si apport immobilier). | En cas d’apport d’un immeuble, les statuts sont obligatoirement rédigés par un notaire. |
| Fiscalité | Par défaut : Impôt sur le revenu (IR). Option possible pour la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) (choix irréversible). | À l’IR, chaque associé déclare sa part des loyers. À l’IS, la SCI amortit les biens et paie 15 % d’impôt sur les bénéfices. |
Quels sont les différents types de SCI ?
Toutes les SCI ne se ressemblent pas : selon vos besoins (gérer, transmettre ou investir), différents types de SCI seront plus adaptés que d’autres :
| Type de SCI | Objectif principal | Exemple concret |
|---|---|---|
| SCI de gestion-location | Gérer et louer les biens détenus par la société afin de générer des revenus locatifs. | Deux amis investissent ensemble dans un immeuble et perçoivent des loyers via leur SCI. |
| SCI familiale | Organiser et gérer un patrimoine immobilier entre membres d’une même famille. | Un couple crée une SCI pour transmettre progressivement ses biens à ses enfants. |
| SCI professionnelle | Gérer des locaux utilisés pour une activité professionnelle. | Des associés achètent leurs bureaux via une SCI et les louent à leur société d’exploitation. |
| SCI d’attribution | Construire ou acquérir un bien pour le diviser et attribuer une partie à chaque associé (en nue-propriété, en jouissance ou en pleine propriété). | Plusieurs amis construisent ensemble un immeuble et deviennent chacun propriétaire d’un appartement. |
| SCI de construction-vente | Construire ou acheter des biens immobiliers pour les revendre immédiatement à des tiers. | Un promoteur crée une SCI pour construire un immeuble puis le vendre à des investisseurs. |
| SCI de jouissance à temps partagé | Mettre à disposition des associés un bien immobilier à usage d’habitation pour une période déterminée. | Trois familles achètent ensemble une villa de vacances qu’elles se partagent tout au long de l’année. |
Pourquoi créer une SCI ?
Créer une Société Civile Immobilière (SCI), c’est avant tout choisir une solution simple et efficace pour gérer un bien immobilier à plusieurs.
Mais à quoi sert ce statut ? Ce statut juridique permet aux associés, qu’ils soient membres d’une même famille ou partenaires d’investissement, de détenir et administrer un patrimoine commun dans un cadre légal clair et souple.
Contrairement à l’indivision, la SCI offre une gestion beaucoup plus fluide :
- Un ou plusieurs gérants assurent la gestion courante, ce qui évite les blocages ;
- Les biens sont détenus par la société, et non directement par les associés ;
- Les parts sociales peuvent être démembrées, permettant à chacun d’adapter son niveau d’investissement, ses droits de vote et ses revenus.
Exemple concret : Un couple crée une SCI pour acheter un immeuble locatif. L’un gère la société, l’autre détient l’usufruit des parts pour percevoir les loyers. Ensemble, ils bénéficient d’une gestion simplifiée et d’une transmission facilitée.
Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI se prépare avec méthode. Elle suppose de définir votre projet immobilier, de choisir le type de SCI adapté (familiale, de gestion, d’attribution, etc.) et de rédiger des statuts précis qui encadrent son fonctionnement.
Étape 1 : Définir le type de SCI et son objectif
Avant de créer votre SCI, prenez le temps de définir clairement votre projet. C’est ce choix qui orientera le type de société à constituer et la fiscalité applicable.
| Objectif principal | Type de SCI recommandé | Exemple concret |
|---|---|---|
| Gérer un patrimoine familial et préparer une succession | SCI familiale | Un couple crée une SCI pour transmettre progressivement une maison à ses enfants tout en conservant la gestion. |
| Louer des biens immobiliers et percevoir des loyers | SCI de gestion ou de location | Deux amis investissent ensemble dans un immeuble locatif et mutualisent la gestion. |
| Construire ou acquérir un immeuble à répartir entre les associés | SCI d’attribution | Plusieurs investisseurs financent ensemble un immeuble, chaque associé devenant propriétaire d’un lot à terme. |
Étape 2 : Définir les modalités de fonctionnement dans les statuts
Les statuts sont le cœur juridique de votre SCI. Ils fixent son identité et ses règles de fonctionnement. Vous devez notamment y indiquer :
- Le nom (ou dénomination sociale) de la société,
- Le montant du capital social (à partir de 1 € seulement),
- L’adresse du siège social,
- L’identité des associés et la répartition des parts sociales,
- Le nom du gérant et ses pouvoirs,
- Les règles de prise de décision lors des assemblées.
Étape 3 : Choisir le régime fiscal de la SCI
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : les bénéfices sont répartis entre les associés, chacun déclarant sa part dans ses revenus fonciers. On dit alors que la SCI est dite transparente.
Cependant, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), souvent plus avantageux lorsque la SCI génère des bénéfices importants.
| Régime fiscal | Avantages principaux | Exemple |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (IR) | Fiscalité simple, adaptée aux SCI familiales et patrimoniales | Les loyers perçus sont déclarés par chaque associé dans sa déclaration personnelle. |
| Impôt sur les sociétés (IS) | Amortissement du bien et taux d’imposition fixe (15 % jusqu’à 42 500 €) | Une SCI de location opte pour l’IS afin de déduire ses amortissements et réduire son bénéfice imposable. |
Étape 4 : Réaliser les formalités d’immatriculation
Une fois les statuts rédigés, il ne reste plus qu’à immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette démarche comprend :
- La signature des statuts ;
- Le versement des apports au capital social ;
- La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales ;
- Le dépôt du dossier d’immatriculation via le Guichet unique de l’INPI.
Quels sont les avantages et inconvénients de la création d’une SCI ?
Créer une Société Civile Immobilière (SCI) permet de gérer plus facilement un patrimoine à plusieurs, mais cette structure comporte aussi certaines contraintes qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer.
Les principaux avantages de la SCI
La SCI séduit de nombreux particuliers et investisseurs pour les avantages qu’elle offre dans la gestion et la transmission d’un bien immobilier.
- Une gestion simplifiée du patrimoine :
Les décisions ne nécessitent pas l’unanimité, contrairement à l’indivision. Les associés peuvent confier la gestion quotidienne à un gérant, ce qui évite les blocages. - Une transmission facilitée et fiscalement avantageuse :
Les parents peuvent transmettre progressivement les parts sociales à leurs enfants, bénéficiant d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Cela permet d’organiser une succession fluide et allégée fiscalement. - Des avantages fiscaux attractifs :
Selon le régime fiscal choisi (IR ou IS), la SCI peut profiter d’abattements sur les plus-values ou de déductions liées à l’amortissement des biens.
De plus, certains dispositifs (comme Pinel pour la location neuve) peuvent s’appliquer à une SCI sous conditions. - Une sortie souple de l’investissement :
La cession des parts sociales d’un associé ne nécessite pas de vendre le bien immobilier. Les autres associés peuvent racheter les parts sans toucher au patrimoine de la société.
Les inconvénients à anticiper
Même si la SCI offre de nombreux avantages, elle impose certaines contraintes qu’il faut bien mesurer avant de créer la société.
- Une création plus complexe et coûteuse :
Rédaction des statuts, annonce légale, immatriculation, dépôt au greffe… la création d’une SCI demande du temps et un budget d’environ 300 à 600 € si vous réalisez les démarches vous-même, voire plus avec un notaire. - Une responsabilité illimitée des associés :
Chaque associé reste responsable des dettes de la société à hauteur de sa participation. En cas de difficultés financières, les créanciers peuvent se retourner contre les associés, même si leurs biens personnels restent en principe protégés. - Des obligations administratives régulières :
La tenue d’une comptabilité, la rédaction des procès-verbaux d’assemblée et la mise à jour des statuts en cas de modification sont obligatoires. Une mauvaise rédaction initiale des statuts peut engendrer des démarches coûteuses par la suite.
FAQ
Quel est l'intérêt de créer une SCI ?
Créer une SCI présente un réel avantage pour ceux qui veulent gérer ensemble un bien immobilier sans subir les blocages de l’indivision. Grâce à la désignation d’un ou plusieurs gérants, la gestion est centralisée et les décisions se prennent plus facilement, limitant ainsi les désaccords entre copropriétaires.
Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?
La SCI familiale réunit des membres d’une même famille pour gérer ensemble le patrimoine commun. Elle facilite aussi la transmission des biens aux enfants, souvent avec des avantages fiscaux à la clé, comme la réduction ou l’exonération de certains droits de succession.
Quel est le but d'une SCI ?
La SCI est souvent créée dans trois principaux objectifs : gérer ensemble un patrimoine immobilier, le mettre en location pour en tirer des revenus, ou encore construire des biens destinés à être revendus.
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Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 16/10/2025
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Bonjour,
Pouvez-vous me préciser l’article exposant la phrase suivante de votre explication : ” Il est en effet possible de transférer des parts de la SCI, tous les 6 ans, à ses enfants sans payer d’impôts”.
En effet, il me semblait que le transferts de parts envers un descendant à titre gratuit était dans possible dans la limite du plafond de 100k€ tous les 15 ans.
Merci par avance,
Bonjour. Je souhaiterai acquérir un terrain et y bâtir 2 logements à louer l’un à l Année et l autre meublé saisonnier. Dois je créer une sci avant même d avoir acheté et bâti ou dois je acheter personnellement et l apporter au capital de la sci en la creant?
Bonjour,
Il est tout à fait possible d’apporter un bien à la SCI dès sa création ou de l’apporter après sa création, chaque situation revêtant des avantages et des inconvénients.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Quel sont les avantages ou inconvénients en cas d’apport de bien avant ou après création de la sci
Bonjour,
L’apport du bien peut être souscrit avant la création de l’entreprise mais ne sera effectif qu’une fois celle-ci immatriculée auprès des registres, autrement dit, seulement après sa création. Aussi, nous ne sommes pas certains d’avoir compris votre question, pourriez vous nous expliquer avec plus de détails votre demande ?
En vous remerciant,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je souhaiterais créer mon Git en Corse, sur mon Ile. Je suis actuellement toujours en métropole. Est-ce plus avantageux de faire construire ou de racheter un bien déjà en place? dois-je avoir un apport conséquent? Est ce que le fait de créer une SCI me permettra d’avoir des taux avantageux?
Merci de l’attention que vous porterez à mes questions.
Cordialement.
Raymond.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Je possède un terrain et je souhaite y construire des biens en vue de les mettre en location.
Comment se passe la partie financement au niveau de banque si c est la SCI qui fait el roet en vue de ces constructions.