ConnexionSCI et marchand de biens : est-ce compatible ?
Dernière mise à jour le 18/08/2026
- Marchand de biens : définition de l’activité
- SCI marchand de biens : statut juridique
- Marchand de biens : opter pour un statut de société commerciale
- Fonctionnement de la SCI marchand de biens
- Comment créer une SCI de marchands de biens ?
- Fiscalité du marchand de biens en SCI
- Requalification de la SCI en SCI marchand de biens
- Une SCI ne peut pas exercer l’activité de marchand de biens : son objet est civil, alors que l’achat-revente habituel d’immeubles constitue une activité commerciale.
- Une SCI qui achète et revend des immeubles de façon habituelle et spéculative peut être requalifiée en marchand de biens par l’administration fiscale (article 35 du CGI), avec passage à l’impôt sur les sociétés et à la TVA immobilière.
- Pour l’achat-revente immobilier, une société commerciale (SAS, SASU, SARL ou EURL) est adaptée et ouvre droit au régime de faveur des marchands de biens : taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % en cas d’engagement de revendre dans les cinq ans.
Une SCI ou Société civile immobilière peut être créée en vue de réaliser diverses activités comme la gestion de biens immobiliers. Dans le cas où la création de la SCI est dans le but de se lancer dans une activité de marchand de biens, cela peut entrainer une requalification et des conséquences, notamment sur le plan fiscal. Pour exercer une activité de marchand de biens, un autre statut juridique d’entreprise que la SCI est ainsi recommandé.
Marchand de biens : définition de l’activité
Pour faire des investissements immobiliers, créer une SCI constitue une option à envisager. Cette forme de société permet à des associés de s’unir pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers pour en tirer profit ou d’être une SCI sans revenus locatifs.
Une SCI ou Société civile immobilière peut exercer diverses activités : SCI de gestion, SCI d’attribution, SCI construction-vente… Bon nombre de personnes se demandent toutefois si celle de marchand de biens est possible.
En quoi consiste l’activité de marchand de biens ?
La profession du marchand de biens consiste principalement à acquérir en son nom et à revendre des biens immobiliers. Des rénovations sont souvent réalisées entre ces deux opérations afin de réaliser une plus-value.
Quand est-on considéré comme marchand de biens ?
Pour ceux qui se demandent quand on est considéré comme marchand de biens, certains critères doivent être remplis pour être qualifié en tant que tel.
L’intention spéculative
Les délais observés entre les actions d’achat et celles de revente, le montant des plus-values ainsi que la situation géographique permet d’apprécier l’intention spéculative de la personne effectuant l’opération d’achat-revente.
L’exercice habituel des opérations d’achat-revente
Le caractère habituel des opérations d’achat et de revente est défini en fonction de leur nombre, leur fréquence, leur nature ainsi que leur importance. La notion d’habitude peut survenir du nombre de vente effectuée dans le cadre d’une même opération. Cette dernière peut avoir lieu dans le cadre de l’activité présente ou passée du commerçant.
SCI marchand de biens : statut juridique
Une fois la décision de créer une entreprise spécialisée dans l’achat et la revente de biens immobiliers prise, il convient de choisir un statut juridique adapté.
Marchand de biens et SCI : est-ce compatible ?
La SCI étant créée afin de réaliser des investissements immobiliers, les créateurs d’entreprise peuvent penser que ce statut est adapté à l’activité de marchand de biens.
La SCI ne peut pas exercer une activité commerciale. L’activité de marchand de biens représente toutefois une activité commerciale. Ainsi, cette activité ne convient pas aux SCI.
Marchand de biens : le statut de micro-entrepreneur est exclu
L’activité de marchand de biens ne peut pas être exercée sous le régime de la micro-entreprise. Les opérations d’achat-revente d’immeubles relevant de l’article 35 du CGI sont expressément exclues du régime micro-fiscal. Un marchand de biens relève donc obligatoirement d’un régime réel d’imposition : il ne peut pas opter pour le statut d’auto-entrepreneur, quel que soit son chiffre d’affaires.
Marchand de biens : opter pour un statut de société commerciale
Pour lancer une activité de marchand de biens, le statut de société commerciale est le mieux adapté. En créant une société, le créateur d’entreprise sécurise son patrimoine personnel puisque sa responsabilité est limitée à la hauteur de ses apports.
Lorsque plusieurs personnes investissent dans le projet, il est possible de choisir entre le statut de SAS et celui de SARL. La SAS est généralement plébiscitée par les marchands de biens. Elle offre ainsi un cadre juridique plus flexible. Dans le cas où l’entreprise n’aura qu’un associé unique, le choix s’effectue entre la SASU marchand de biens et l’EURL.
Fonctionnement de la SCI marchand de biens
L’activité de marchand de biens concerne diverses opérations d’achat et de revente de :
- Tous biens immobiliers ;
- Parts sociales de SCI ;
- t-Terrains à bâtir ;
- Fonds de commerce dans tous secteurs.
L’activité de marchand de biens requiert certaines compétences (les assurances, l’urbanisme, la fiscalité…) ainsi que d’autres connaissances (marché de l’immobilier, les compromis de vente…). Par ailleurs, cette profession nécessite un capital monétaire original conséquent ainsi qu’une certaine solvabilité vis-à-vis des tiers.
Comment créer une SCI de marchands de biens ?
La création d’une SCI en ligne ou hors ligne est incompatible avec l’activité de marchand de biens. Pour ceux qui envisagent de se lancer dans cette activité, il convient de choisir avant le statut juridique adapté (SARL, SAS…).
D’un point de vue juridique, il convient de créer la société via le guichet unique de l’INPI, par lequel transitent désormais toutes les formalités de création d’entreprise depuis le 1er janvier 2023. Différentes pièces administratives doivent être fournies :
- Les statuts juridiques de la SCI signés ;
- Les certificats de dépôt de capital ;
- Une pièce d’identité ;
- L’attestation de parution dans un journal d’annonces légales SCI ;
Fiscalité du marchand de biens en SCI
Concernant la fiscalité d’une SCI, ce type de société est par défaut soumis au régime de l’impôt sur le revenu. Les associés sont soumis au taux progressif de l’impôt sur le revenu suivant leur part dans le capital social de la SCI. Ils doivent ainsi déclarer directement les résultats de la société dans la catégorie des revenus fonciers correspondante.
En ce qui concerne les plus-values réalisées grâce à la cession d’un bien immobilier, celles-ci, qualifiées de plus-values immobilières, sont imposées entre les mains des associés suivant leur part dans le capital social de la structure. Ce type de plus-value permet à la SCI de bénéficier :
- D’un abattement pour durée de détention ;
- De diverses exonérations (cession de la résidence principale, première vente de résidence secondaire…).
Concernant la TVA, certaines locations y sont assujetties. Par exemple, la location de biens nus à usage professionnel.
Le régime de faveur réservé aux marchands de biens illustre l’intérêt d’exercer cette activité avec une structure adaptée. Lorsqu’un marchand de biens acquiert un immeuble et prend l’engagement de le revendre dans un délai de cinq ans, son acquisition est exonérée des droits de mutation et n’est soumise qu’à la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 % (article 1115 du CGI). Une SCI qui réalise les mêmes opérations sans relever de ce statut ne bénéficie pas de cet avantage : en cas de requalification, ses ventes sont soumises à la TVA sur la marge et ses biens sont imposés comme des stocks, sans abattement pour durée de détention.
Requalification de la SCI en SCI marchand de biens
Suivant l’article 35 du CGI, « présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. »
De ce fait, les SCI procédant habituellement à l’achat d’immeubles pour les revendre afin d’en tirer profit peuvent être requalifiées en marchands de biens. Pour cela, elles doivent remplir les conditions cumulatives concernant l’intention spéculative et le caractère habituel des opérations d’achat et de revente.
En cas de requalification en marchand de biens, la SCI est soumise aux conséquences fiscales suivantes :
- L’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés.
- Les ventes réalisées sont soumises à la TVA immobilière.
- Les cessions de biens immobiliers ne permettent pas de bénéficier du régime des plus-values professionnelles et du régime des plus-values immobilières. En effet, les biens cédés ne sont pas considérés comme des éléments d’actifs immobilisés, mais comme du stock.
- La SCI doit s’acquitter des pénalités et des intérêts de retard pour redressement.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 18/08/2026
FAQ
Une SCI peut-elle exercer l’activité de marchand de biens ?
En principe, non : la SCI a par nature un objet civil, limité à la détention et la gestion de biens immobiliers. L’activité de marchand de biens (achat pour revente rapide avec profit) est commerciale et incompatible avec l’objet civil d’une SCI.
Que risque-t-on si la SCI exerce cette activité ?
La SCI risque une requalification en société de fait ou en société commerciale de plein droit, avec des conséquences importantes : imposition à l’IS, TVA sur les ventes, assujettissement aux obligations comptables et fiscales des commerçants.
Quelle forme juridique choisir pour faire du marchand de biens ?
Pour exercer légalement cette activité, il est préférable de créer une société commerciale (SARL, SAS) dont l’objet social est expressément l’achat-revente de biens immobiliers. Cela permet de bénéficier du régime fiscal et juridique adapté aux marchands de biens.
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour ,
je souhaite acheter un terrain pour y construire un immeuble Avec des appartements à revendre et un autre que je garderais pour faire de la location .
comment dois je procéder pour être le plus rentable fiscalement
merci
Bonjour, Les opérations de construction en vue de la revente, de location et de détention immobilière relèvent de régimes juridiques et fiscaux distincts, dont les conséquences varient notamment selon la nature de l’activité, le mode de détention, le régime d’imposition et les modalités de l’opération (Code général des impôts, notamment art. 34, 35 et 206). Je ne peux exposer que ces règles de manière générale, sans les appliquer à une situation particulière. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit fiscal afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant que notre réponse vous sera… Lire la suite »