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Bail commercial

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A propos du bail commercial

Pourquoi ? Pour qui ?

Le bail commercial, également appelé bail 3-6-9, est un contrat de location utilisé pour la location de locaux où sera exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal (boutique, restaurant, salon de coiffure, atelier, boulangerie, etc.).

Modèle de bail commercial

Plus qu'un simple modèle de bail commercial, le questionnaire permet l'adaptation de votre bail commercial à votre situation en vous sélectionnant le bon modèle.
Plus qu'un exemple de bail commercial, un questionnaire permettra d'adapter le bail commercial à votre situation.

Ce bail est conclu entre le propriétaire des locaux et le propriétaire du fonds de commerce (qui est souvent l’exploitant du fonds).

Le propriétaire des locaux peut être un particulier ou une société, en général une SCI (dont l'objet, tel que figurant dans les statuts SCI, permettra la mise en location du bien immobilier).

Certaines activités professionnelles (telles que les professions libérales) n’entrent pas en elle-même dans le champ d’application du bail commercial et doivent en principe être soumises à d’autres types de baux (tel que le bail professionnel ou le bail rural). Mais il sera souvent laissé aux parties la possibilité de se soumettrte volontairement à un bail commercial. 

Le bail commercial est un bail protecteur pour le locataire professionnel, qui a besoin de pourvoir exploiter paisiblement son activité pendant une longue durée. Ainsi, la fixation du loyer initial est libre, mais sa révision est strictement encadrée par la loi. De même, la durée du bail commercial (entre 9 et 12 ans), ainsi que conditions de résiliation (plus souples pour le locataire que pour le bailleur), sont encadrées.

Forme et contenu

Le bail commercial est soumis aux dispositions du code du commerce (et notamment les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce).

Il doit être écrit et devra précisément décrire les locaux ou lieux loués, ainsi que la nature des activités du locataire. Il pourra être formellement limité aux activités visées ou, au contraire, autoriser un changement d’activité ou être stipulé “tous usages”.

Durée

Le bail sera conclu pour 9 ans (cette durée pouvant aller jusqu’à 12 ans dans certains cas). Les baux commerciaux les plus courants sont les 3-6-9, c’est à dire d’une durée du bail commercial de 9 ans avec une faculté de résiliation triennale pour le locataire ou, sous certaines conditions strictes, par le bailleur, en respectant un préavis de 6 mois.

Dans certains cas, il sera possible de conclure un bail, pour une activité commerciale, d'une durée inférieure : il s'agira alors d'un bail courte durée, bail dérogatoire (également improprement appelé "bail précaire").

Congé

En cas de congé donné par le bailleur, il devra, en principe, verser au locataire une indemnité d’éviction (sauf à lui offrir un local de remplacement satisfaisant). Le montant de l’indemnité d’éviction, laissé à l’appréciation souveraine du juge si les parties ne sont pas d’accord, est souvent particulièrement élevé puisqu’il est généralement fixé à la valeur du fonds de commerce.

Loyer

Le loyer, ainsi que ses modalités de paiement, seront librement fixés par les parties (notre modèle propose de nombreuses solutions à cet effet) : il pourra ainsi être fixe, totalement variable, variable avec un minimum garanti, fixe et variable, etc. Toutefois, le loyer sera par la suite révisable dans les conditions encadrées par la loi.

Charges

Les charges liées à la jouissance des locaux sont librement réparties entre le bailleur et le locataire à l’exception de certaines charges (notamment les grosses réparations) nécessairement supportées par le bailleur. En général, toutes les charges autres que le minimum légal supporté par le bailleur sont refacturées au locataire. Notre modèle vous laisse une large gamme de choix sur ces questions.

Annexes

La loi et les différentes réglementations imposent des annexes obligatoires au bail commercial.

Un dossier de diagnostics techniques doit ainsi impérativement être annexé au bail commercial (risques naturel et technologiques, performance énergétique, etc.). Prévoyez de faire réaliser les diagnostics nécessaires.

De même, ainsi que l’impose la loi Pinel, devront être annexés un état récapitulatif des travaux que le bailleur a réalisé dans les trois années précédent la prise d’effet du bail et un état prévisionnel des travaux du bailleur.

Il conviendra également d’établir un état des lieux du bail commercial précis détaillé à l’entrée et à la sortie du locataire. L'état des lieux est en effet obligatoire et ne pas en établir expose le propriétaire bailleur à des risques.

Vous pouvez consulter un avocat pour toute demande de conseils ou besoin d’assistance juridique en ce qui concerne la préparation de votre bail commercial, sa relecture, ou une prise en charge personnalisée de votre document.

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