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Bail commercial

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A propos du bail commercial

Définition du bail commercial

Le bail commercial, également appelé bail 3-6-9, est un contrat de location utilisé pour la location de locaux où sera exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal (boutique, restaurant, salon de coiffure, atelier, boulangerie, etc.). 

Plus qu'un simple modèle de bail commercial, le questionnaire permet l'adaptation de votre bail commercial à votre situation en vous sélectionnant le bon modèle.

Plus qu'un exemple de bail commercial, un questionnaire permettra d'adapter le bail commercial à votre situation.

Ce bail est conclu entre le propriétaire des locaux et le propriétaire du fonds de commerce (qui est souvent l’exploitant du fonds).

Le propriétaire des locaux peut être un particulier ou une société, en général une SCI (dont l'objet, tel que figurant dans les statuts SCI, permettra la mise en location du bien immobilier).

Certaines activités professionnelles (telles que les professions libérales) n’entrent pas en elle-même dans le champ d’application du bail commercial et doivent en principe être soumises à d’autres types de baux (tel que le bail professionnel ou le bail rural). Mais il sera souvent laissé aux parties la possibilité de se soumettrte volontairement à un bail commercial. 

Le bail commercial est un bail protecteur pour le locataire professionnel, qui a besoin de pourvoir exploiter paisiblement son activité pendant une longue durée. Ainsi, la fixation du loyer initial est libre, mais sa révision est strictement encadrée par la loi. De même, la durée du bail commercial (entre 9 et 12 ans), ainsi que conditions de résiliation (plus souples pour le locataire que pour le bailleur), sont encadrées.

Attention : le sous-locataire (au titre d'une sous-location) ne bénéficie pas des mêmes droits que le preneur à bail commercial.

Forme et contenu du bail commercial

Le bail commercial est soumis aux dispositions du code du commerce (et notamment les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce).

Il doit être écrit et devra précisément décrire les locaux ou lieux loués, ainsi que la nature des activités du locataire. Il pourra être formellement limité aux activités visées ou, au contraire, autoriser un changement d’activité ou être stipulé “tous usages”.

Différentes clauses peuvent être incluses dans le bail commercial :

- une clause résolutoire permet de protéger le propriétaire en prévoyant la possibilité de faire cesser le contrat de bail de plein droit dès lors que le locataire n’aura pas respecté ses engagements (par exemple : le non paiement du loyer ou des charges, des dégradations les locaux loués,  le non respect d’autres dispositions du bail commercial etc). Même si cette clause vise à protéger le bailleur, sa mise en œuvre doit respecter les dispositions légales protectrices du locataire : la résiliation de plein droit du bail ne s’effectuera qu’à l’expiration d’un délai minimum d’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement du bailleur devra être signifié au locataire par acte d’huissier et viser la clause et les obligations concernées.

- une clause de promesse de renouvellement de bail peut être insérée dans le bail initial et prendra effet à l’expiration dudit bail. Une telle clause entraîne le renouvellement automatique du bail, aux conditions de la promesse, sans que les parties n’aient besoin de délivrer de congé avec offre (de la part du bailleur) ou demande de renouvellement (de la part du locataire). Une telle clause écarte également le droit du bailleur de délivrer en fin de bail un congé avec une offre d’indemnité d’éviction. Toutefois, ce type de clause ne vaut pas renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé. Dans ce cas, le bailleur devra donner congé au preneur 6 mois à l’avance en indiquant le montant du loyer du bail ainsi renouvelé.

- une clause limitant la cession du bail commercial en cas de cession du fonds de commerce : la cession d’un fonds de commerce implique en général la cession du bail commercial attaché aux lieux de l’exploitation du fonds de commerce. Exemple : le propriétaire du fonds de commerce est le locataire des lieux où le fonds est exploité au titre d’un bail commercial. En cas de cession de fonds de commerce, le nouvel acquéreur du fonds va devenir le nouveau locataire au titre du bail commercial. L’article L. 145-16 du Code de commerce interdit les clauses du bail commercial interdisant la cession du bail commercial à l’acquéreur du fonds de commerce. Cependant, il est possible de prévoir dans le bail commercial des clauses encadrant la cession du bail commercial à l’acquéreur du fonds de commerce et permettant par exemple au bailleur de donner son accord à la cession du bail commercial au profit de l’acquéreur du fonds de commerce. Si une telle clause d’agrément est incluse, le bailleur devra avoir un motif légitime pour refuser la cession du bail commercial.

- une clause imposant un certain formalisme au locataire cédant son fonds et son bail: par exemple, il sera mentionné dans le bail commercial que la cession du fonds de commerce devra se faire par acte authentique (devant notaire). Si le locataire ne respecte pas ce type de clause, alors la cession ne sera pas opposable au bailleur et le locataire cédant sera encore responsable vis-à-vis du bailleur : le bailleur pourra donc continuer à réclamer le paiement du loyer au locataire cédant.

- une clause de garantie en cas de cession du bail commercial : avec l’insertion d’une telle clause, le locataire cédant et le cessionnaire seront solidairement tenus à la bonne exécution du bail à l'égard du bailleur.

- clause de non-concurrence : l’insertion d’une clause de non-concurrence dans le bail commercial permet de protéger le locataire : en effet, le locataire peut souhaiter s’assurer de l'engagement de son bailleur de ne pas le concurrencer, c’est-à-dire concrètement de ne pas développer une activité concurrente à proximité immédiate.

Durée du bail commercial et renouvellement

Le bail sera conclu pour 9 ans : effectivement, les baux commerciaux les plus courants sont les 3-6-9, c’est à dire d’une durée du bail commercial de 9 ans avec une faculté de résiliation triennale pour le locataire ou, sous certaines conditions strictes, par le bailleur, en respectant un préavis de 6 mois.

Faute de congé, le bail est soumis à une reconduction tacite. Il peut également faire l'objet d'un renouvellement par les parties.

La durée minimum de 9 ans du bail commercial a pour objet de protéger les intérêts du locataire. Concrètement, le bail est donc conclu, non pas pour 9 ans, mais pour 3, 6 ou 9 années, à la volonté du preneur. Le preneur pourra donc résilier à chaque échéance triennale en respectant un délai de 6 mois avant l’échéance avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Exceptionnellement, le bailleur dispose également de cette faculté de résiliation triennale dans les cas suivants:

- construction ou reconstruction de l'immeuble existant

- surélévation de l'immeuble

- exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière

Par exception, il sera possible d’éviter cette faculté de résiliation triennale et de prévoir une durée ferme de 9 ans (les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et les baux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du Code général des impôts).

Par ailleurs, le bail commercial peut avoir durée supérieure à 9 ans dans certains cas : l'article L 145-4, al. 1 du Code de commerce ne fixe aucune durée maximale mais ce choix d’une durée supérieure à 9 ans doit être réfléchi : les règles de plafonnement relatives aux augmentations du loyer lors du renouvellement à échéance ne s’appliqueront pas aux baux d’une durée supérieure à 9 ans.

Attention toutefois également, la rédaction d‘un bail commercial supérieur à 12 ans nécessite de conclure le bail devant notaire.

Attention : en cas de décès du locataire, le bail ne prend pas fin, il se poursuit auprès des héritiers.

Dans certains cas, il sera possible de conclure un bail, pour une activité commerciale, d'une durée inférieure à 9 ans : il s'agira alors d'un bail courte durée, bail dérogatoire, également improprement appelé "bail précaire".

En effet, le terme « bail précaire » est souvent utilisé pour désigner en réalité le bail dérogatoire. Cela peut entraîner une confusion avec la convention d'occupation précaire. Le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire sont distincts : la convention d’occupation précaire n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles ou particulières. Le terme de la convention d’occupation précaire est marqué notamment par la survenance d’un évènement spécifique (cause autre que la seule volonté des parties).

Toutefois, la durée du bail dérogatoire ne pourra excéder une durée de 3 ans. Il sera possible de conclure plusieurs baux dérogatoires au cours des 3 premières années. Le bail de courte durée prendra fin à l’expiration du terme fixé dans le bail.

Congé et "résiliation" du bail commercial

Le bail commercial ne prend pas fin simplement au terme de sa date d’expiration : pour qu’il y soit mis un terme par une "résiliation", il est nécessaire de donner congé (de la part du locataire ou du bailleur). A défaut de congé, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Faculté triennale pour le preneur (locataire) : le preneur peut résilier le bail commercial tous les 3 ans mais doit respecter les formes et le délai imposés pour donner congé, c’est-à-dire au 6 mois avant l’échéance triennale avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Faculté résiliation triennale pour le bailleur : le bailleur propriétaire ne peut résilier le bail tous les trois ans que pour l'un des motifs suivants :

- pour construire ou reconstruire immeuble existant

- surélévation de l'immeuble

- exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière

La mise en vente du local ne met quant à elle pas fin au bail, qui se poursuit auprès du nouveau propriétaire (sous réserve du respect, le cas échéant, du droit de préemption du locataire).

En cas de congé donné par le bailleur, il devra, en principe, verser au locataire une indemnité d’éviction (sauf à lui offrir un local de remplacement satisfaisant). L’indemnité d’éviction correspond à une indemnité payée par le bailleur au locataire lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial ou qu’il reprend les locaux loués. Le montant de l’indemnité d’éviction, laissé à l’appréciation souveraine du juge si les parties ne sont pas d’accord, est souvent particulièrement élevé puisqu’il est généralement fixé à la valeur du fonds de commerce. En effet, si le non renouvellement du bail entraîne la disparition totale du fonds de commerce, le montant sera égal à la valeur du fonds de commerce. Il s’agira alors d’une indemnité de remplacement. Toutefois, si le fonds de commerce ne disparaît pas mais doit seulement être déplacé, le montant sera limité aux coûts de déplacement et son montant est en général inférieur. S’il existe un motif grave et légitime à l'encontre du locataire ou si l’immeuble concerné est en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative compétente, le bailleur ne sera pas obligé de payer une indemnité d'éviction au locataire. Il en va de même si le locataire n’est pas immatriculé au RCS (registre du commerce et des sociétés), il n’y aura pas lieu à indemnité d’éviction.

Le bail peut enfin également prendre fin par la mise en jeu d'une clause résolutoire, qui peut mener à l'expulsion du locataire.

Loyer du bail commercial

Le loyer, ainsi que ses modalités de paiement, seront librement fixés par les parties (notre modèle propose de nombreuses solutions à cet effet) : il pourra ainsi être fixe, totalement variable, variable avec un minimum garanti, fixe et variable, etc. Toutefois, le loyer sera par la suite révisable dans les conditions encadrées par la loi.

Il est possible de prévoir une clause d’échelle mobile utilisant l’indice du coût de la construction (ICC) comme indice de référence pour la révision annuelle du loyer. Toutefois, une telle clause ne fait pas obstacle à la révision triennale prévue à l'article L. 145-38 du Code de commerce. Avant la loi Pinel de 2014, les révisions triennales se référaient à l’ICC. Désormais, la procédure de révision triennale s’opère conformément aux indices de révision suivants : l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales (boutique, boulangerie, etc.) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Charges du bail commercial

Les charges liées à la jouissance des locaux sont librement réparties entre le bailleur et le locataire à l’exception de certaines charges (notamment les grosses réparations) nécessairement supportées par le bailleur. En général, toutes les charges autres que le minimum légal supporté par le bailleur sont refacturées au locataire. Notre modèle vous laisse une large gamme de choix sur ces questions.

Depuis la loi Pinel, la protection du locataire a été renforcée concernant le paiement des charges en mettant fin à la liberté totale de répartir les charges entre le bailleur et le locataire (R 145-35 du Code de commerce). En effet, certains types de charges énumérées ne pourront être imputés au locataire : ex : grosses réparations, travaux liés à la vétusté, les impôts tels que la contribution économique territoriale (CET) etc.

Annexes du bail commercial

La loi et les différentes réglementations imposent des annexes obligatoires au bail commercial.

Un dossier de diagnostics techniques doit ainsi impérativement être annexé au bail commercial (risques naturel et technologiques, performance énergétique, etc.). Prévoyez de faire réaliser les diagnostics nécessaires ainsi qu'un état des lieux

De même, ainsi que l’impose la loi Pinel, devront être annexés un état récapitulatif des travaux que le bailleur a réalisé dans les trois années précédent la prise d’effet du bail et un état prévisionnel des travaux du bailleur.

Il conviendra également d’établir un état des lieux du bail commercial précis détaillé à l’entrée et à la sortie du locataire. L'état des lieux est en effet obligatoire et ne pas en établir expose le propriétaire bailleur à des risques. On notera qu'il est également commun d'établir une promesse de bail commercial avant la signature du bail commercial.

Vous pouvez consulter un avocat pour toute demande de conseils ou besoin d’assistance juridique en ce qui concerne la préparation de votre bail commercial, sa relecture, ou une prise en charge personnalisée de votre document.

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