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Investissement Immobilier : SAS ou SCI ?

Investissement Immobilier : SAS ou SCI ?

Avant d’investir dans un bien immobilier, il est important d’identifier la forme juridique la plus adaptée aux attentes et aux objectifs des associés, notamment sur le plan de la fiscalité et de la gestion. De manière générale, 2 choix s’offrent aux porteurs de projets immobiliers :

Il est crucial de comprendre les différences de régime entre ces deux formes sociales afin d’opérer le meilleur choix pour l’activité envisagée.

Quelles différences entre la SCI et la SAS ?

SCISAS
Nombre d’associésAu moins 2 associésA partir de 1 associé
Responsabilité des associésIllimitéeLimitée au montant des apports au capital social
FiscalitéSoumise à l’IR par défautSoumise à l’IS par défaut
Capital socialAucun montant minimum requisAucun montant minimum requis
Nature de l’activitéCivile par nature, avec possibilité d’exercer une activité commerciale (location meublée)Commerciale par nature
Obligations de gestionAbsence d’obligation particulière●      Tenue d’une comptabilité commerciale

●      Nomination d’un commissaire aux comptes dans certains cas

●      Dépôt des comptes à la clôture de l’exercice social

 

Quand choisir d’investir dans l’immobilier en SCI ?

La Société civile immobilière (SCI) est une catégorie de société civile très populaire en France, fréquemment choisie par des proches qui décident de constituer une SCI familiale afin d’optimiser la gestion du patrimoine immobilier détenu en commun.

Par exception, cette forme sociale est soumise aux dispositions générales du Code civil, et notamment ses articles 1845 et suivants.

Les principales caractéristiques de la SCI

Les dispositions légales applicables à la SCI en font une forme sociale qui revêt les principales caractéristiques des sociétés les plus connues, comme la Société à responsabilité limitée (SARL), mais qui offre une flexibilité plus limitée :

  • Associés : la SCI peut être constituée par au moins 2 associés qui répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur participation au capital de la société. Contrairement à la SARL ou à la SAS, il n’est pas possible de constituer une SCI unipersonnelle pour investir seul dans l’immobilier.
  • Capital social : en l’absence de montant minimum du capital social, il est possible de créer une SCI avec un capital d’1€ seulement.
  • Objet social de la SCI : cette société doit impérativement comporter un objet civil, dont la loi apporte une définition négative. En effet, conformément à l’article 1845 du Code civil : “Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature ou de leur objet.” La SCI est donc civile car elle n’exerce pas d’activité commerciale.
  • Gérant : les associés doivent impérativement désigner un gérant de SCI. Il peut s’agir indifféremment d’un des associés ou d’une tierce personne. Il est responsable de l’ensemble des décisions prises au nom et pour le compte de la société, dès lors qu’elles demeurent dans le périmètre de ses prérogatives.

Quand choisir la SCI : cette forme sociale est adaptée aux associés qui souhaitent investir à plusieurs dans l’immobilier.

Les risques financiers doivent toutefois être limités, étant donné que les associés sont tenus indéfiniment des dettes sociales : il n’existe donc pas de limitation de leur responsabilité au sein d’une SCI, et leur patrimoine personnel peut être engagé.

La fiscalité de la SCI

Du fait de son objet civil, la SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR) : à ce titre, les bénéfices réalisés par la société au cours de l’exercice social sont distribués aux associés au prorata de leur participation au capital social, et déclarés à l’administration fiscale sur leur déclaration de revenus.

Les bénéfices sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La SCI est alors dite transparente.

Toutefois, lorsque la SCI exerce une activité commerciale, comme la mise en location de logements meublés, elle relève impérativement du régime de l’impôt sur les sociétés (IS), à l’instar de l’ensemble des sociétés commerciales, et donc de la SAS.

Quand choisir la SCI : cette forme sociale est adaptée à toutes les activités immobilières, dans la mesure où chaque mode d’imposition présente des avantages :

  • Impôt sur le revenu (IR) : en déclarant les bénéfices de la SCI avec leurs propres revenus, les associés peuvent diminuer le montant de leur impôt sur le revenu en reportant un éventuel déficit de la société sur plusieurs années.
  • Impôt sur les sociétés (IS) : ce mode d’imposition permet à la société d’amortir les biens qu’elle possède et donc d’augmenter la plus-value réalisée en cas de vente d’immeuble par la SCI. Les associés profitent également d’abattement pour durée de détention s’ils cèdent leurs parts sociales au bout d’un certain temps.

La gestion de la SCI

La SCI se caractérise par des formalités de gestion simplifié par comparaison à la SAS :

  • Absence d’obligation de dépôt des comptes à la clôture de l’exercice social
  • Absence d’obligation de désigner un commissaire aux comptes : seules les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les sociétés commerciales comme la SAS sont tenues de nommer un commissaire aux comptes, chargé de vérifier la conformité des comptes sociaux, lorsque certains seuils de chiffre d’affaires, d’effectif et de bilan sont atteints.
  • Obligations comptables allégées : la SCI soumise à l’IR n’est pas tenue de tenir une comptabilité. Toutefois, en présence d’une SCI à l’IS, la société est soumise aux règles de comptabilité des sociétés commerciales.
  • Absence d’obligation de nommer un commissaire aux apports en cas d’apports en nature
Quand choisir la SCI : il est préférable d’opter pour la SCI lorsque les associés souhaitent limiter les formalités afférentes à la gestion de la société. Il s’agit d’une forme sociale particulièrement adaptée à la détention ou à l’acquisition de biens en commun, notamment dans un cadre familiale pour écarter l’application des règles de l’indivision.

 

Quand investir dans l’immobilier en SAS ?

La SAS constitue une alternative intéressante à la SCI pour investir dans l’immobilier, mais n’est pas nécessairement créée pour les mêmes raisons.

En effet, le fonctionnement de la SAS, qui se caractérise par la grande liberté conférée aux associés dans la rédaction des statuts, est adapté à l’exercice d’une activité commerciale.

Les principales caractéristiques de la SAS

La SAS est une société commerciale dont le régime est bien plus souple que celui des autres sociétés de la même catégorie comme la SARL ou la Société anonyme (SA) :

  • Associés : le Code de commerce n’impose aucun nombre minimum ou maximum d’associés au sein d’une SAS, ce qui permet à un associé unique de créer une Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU).
  • Capital social : il n’existe aucun montant minimum obligatoire lors de la constitution du capital social de la SAS, qui peut donc être d’1€ seulement.
  • Rédaction des statuts : la loi confère une grande liberté dans la rédaction des statuts de la SAS, qui peuvent donc être élaborés sur mesure et refléter la direction que les associés souhaitent voir la société prendre. Ils organisent ainsi à leur guise les modalités de cession de parts sociales ou de sortie de la SAS.
  • Actions : le capital de la SAS est divisé en actions attribuées à chaque associé au prorata de sa participation. Les statuts de la société peuvent prévoir une répartition différente des droits associés à chaque action en incluant une clause à cet effet dans les statuts : ainsi, il est possible d’émettre des actions de préférence à l’attention de certains associés qui disposent alors d’un double vote, ou d’un droit prioritaire à la perception de dividendes.
  • Gérance : le Code de commerce requiert la nomination d’un président de la SAS, mais n’impose aucunement la constitution d’autres organes dirigeants. Il incombe aux associés de décider s’ils souhaitent désigner un ou plusieurs directeurs généraux, un conseil de surveillance ou un conseil d’administration.

Quand choisir la SAS : ce type de société est adapté à un ou plusieurs associés qui souhaitent exercer une activité immobilière commerciale, comme l’achat pour revente ou la location meublée.

Contrairement à la SCI, qui est fréquemment constituée par les membres d’une même famille pour optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier, il est préférable de créer une SAS dans un but professionnel.

La fiscalité de la SAS

Comme toute autre société commerciale, la SAS est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS) :

Tranche de chiffre d’affairesTaux d’imposition
Jusqu’à 500 000€28%
Au-delà de 500 000€31%

Elle peut toutefois se voir appliquer le taux réduit de 15% sur la tranche des bénéfices inférieure à 38 120€ lorsque 3 conditions sont remplies :

  • Chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7.63 millions d’euros
  • Le capital social est entièrement libéré
  • Le capital social est détenu par des personnes physiques à hauteur de 75%

Pendant les 5 premières années de son existence, la SAS dispose toutefois de la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR), et est taxée selon les mêmes modalités que la SCI soumise à l’IR. Cette option n’est toutefois valable que 5 ans.

Quand choisir la SAS : il est préférable de constituer une SAS pour investir dans l’immobilier lorsque la société exerce une activité dans un but professionnel et les associés ont prévu de réaliser des bénéfices annuels inférieurs à 500 000€. De cette manière, le régime de l’IS se révèle plus avantageux que l’application du barème progressif de l’IR.

La gestion de la SAS

La SAS est soumise aux obligations incombant à toutes les sociétés commerciales :

  • Dépôt des comptes au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de l’exercice social
  • Obligation de désigner un commissaire aux comptes lorsque 2 des 3 conditions suivantes sont remplies : total de bilan d’au moins 4 millions d’euros, chiffre d’affaires hors taxes d’au moins 8 millions d’euros, effectif d’au moins 50 salariés.
  • Obligation de tenir une comptabilité commerciale
  • Obligation de désigner un commissaire aux apports en cas d’apports en nature au capital lorsqu’une des conditions suivantes est remplie : l’un des biens apportés au capital a une valeur supérieure à 30 000€, ou l’ensemble des apports en nature effectués représentent plus de la moitié du capital social.
Quand choisir la SAS : cette forme sociale est recommandée aux associés qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier à titre professionnel, et qui disposent des fonds nécessaires pour employer un expert-comptable et procéder à l’ensemble des désignations qui incombent à la SAS.

Dernière mise à jour le

Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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DaffySabrinade pommereau Auteurs de commentaires récents
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de pommereau
Invité
de pommereau

Dans le cas d’une SAS, Y a t il de la TVA sur les loyers nus ou meubles? il y a un seuil de 32000 euros?

Sabrina
Invité
Sabrina

Bonjour,

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Nous vous remercions d’avoir choisi LegalPlace.fr.
Cordialement,
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Daffy
Invité
Daffy

A ce jour j’ai une SCI et on m’a conseillé de changer pour me déclarer en SAS qu’elles seront les avantages par appot a la SCI et les incovenient en sachant que je me sort aucun salaire

Cordialement

Véronique