ConnexionInvestissement immobilier : faut-il choisir la SCI ou la SAS ?
Dernière mise à jour le 01/09/2026
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- Pour un investissement immobilier, la SCI est une société civile faite pour détenir, gérer et transmettre un patrimoine loué nu, avec deux associés au minimum.
- La SAS est une société commerciale adaptée à la location meublée et à l’achat-revente, et elle permet d’investir seul sous la forme d’une SASU.
- La SCI est imposée à l’impôt sur le revenu par défaut, avec une option possible pour l’impôt sur les sociétés au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices puis 25 %.
- En SCI, chaque associé répond des dettes sur son patrimoine personnel à proportion de ses parts. En SAS, la responsabilité s’arrête au montant des apports.
- Depuis 2026, les prélèvements sociaux atteignent 18,6 % sur les revenus de location meublée, contre 17,2 % sur la location nue.
Vous voulez investir dans l’immobilier à travers une société, et deux statuts juridiques reviennent sans cesse. La SCI séduit par sa logique patrimoniale et familiale. La SAS attire par sa souplesse et sa dimension commerciale. Le bon choix dépend de votre projet, du type de location visée, du nombre de personnes impliquées et de votre horizon de revente. Ce guide compare les deux structures point par point pour vous aider à trancher.
Quelles sont les différences entre la SCI et la SAS ?
La SCI est une société civile dont l’objet se limite à la gestion d’un patrimoine immobilier, principalement la location nue. La SAS est une société commerciale, qui peut donc louer en meublé, acheter pour revendre ou héberger d’autres activités.
La nature civile de la SCI et la nature commerciale de la SAS commandent presque tous les autres écarts entre les deux formes. Cette nature détermine le régime fiscal par défaut, l’étendue de la responsabilité des associés, le nombre minimum d’associés, qui est de deux en SCI contre un en SAS, ainsi que le niveau d’obligations comptables.
| Critère | SCI | SAS |
|---|---|---|
| Nature | Société civile | Société commerciale |
| Associés minimum | 2 | 1 (SASU si associé unique) |
| Responsabilité | Indéfinie, à proportion des parts | Limitée aux apports |
| Fiscalité par défaut | Impôt sur le revenu | Impôt sur les sociétés |
| Activité autorisée | Location nue | Location nue, meublée, achat-revente |
| Capital minimum | 1 € | 1 € |
| Comptabilité | Allégée à l’IR | Commerciale complète |
La SCI pour investir dans l’immobilier
La société civile immobilière réunit au moins deux personnes qui mettent un ou plusieurs biens en commun pour les gérer et les transmettre. La SCI est l’outil de référence de l’investissement immobilier à plusieurs et de la transmission familiale.
Le capital d’une SCI peut être fixé à 1 € et se compose d’apports en argent ou en nature, par exemple un bien immobilier déjà détenu. Chaque associé reçoit des parts sociales à hauteur de son apport, ce qui fixe sa quote-part de revenus et son niveau d’engagement.
Les caractéristiques de la SCI
La SCI exige un minimum de deux associés et ne peut pas exister avec une seule personne. Cette règle écarte d’emblée la SCI pour un investisseur qui veut se lancer seul.
La responsabilité des associés d’une SCI est indéfinie. Chacun répond des dettes sociales sur son patrimoine personnel. Cette responsabilité n’est pas solidaire, car l’article 1857 du Code civil la répartit à proportion des parts détenues. Un associé qui possède 30 % du capital d’une SCI répond de 30 % des dettes, pas davantage.
L’objet d’une SCI reste civil. La SCI loue des logements ou des locaux nus et ne peut pas exercer d’activité commerciale sans risquer une requalification fiscale.
La fiscalité de la SCI à l’IR ou à l’IS
La SCI est transparente à l’impôt sur le revenu par défaut, ce qui signifie qu’elle ne paie pas d’impôt elle-même. Chaque associé déclare sa part de bénéfices dans la catégorie des revenus fonciers et l’ajoute à ses autres revenus, imposés au barème progressif. À cette imposition s’ajoutent les prélèvements sociaux, maintenus à 17,2 % en 2026 pour la location nue.
Une SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés, possibilité ouverte par l’article 206 du Code général des impôts. Le bénéfice de la SCI est alors taxé à 15 % jusqu’à 42 500 € puis à 25 %. Ce régime autorise la déduction de l’amortissement du bien, ce qui réduit fortement le résultat imposable pendant la phase de détention.
La revente d’un bien détenu en SCI change radicalement de logique selon le régime fiscal retenu. À l’impôt sur le revenu, la plus-value suit le régime des particuliers, taxée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement pour durée de détention qui aboutit à une exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. À l’impôt sur les sociétés, la plus-value est professionnelle. Elle se calcule sur la valeur comptable diminuée des amortissements déjà déduits, sans aucun abattement pour la durée de détention.
La gestion de la SCI
La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, nommés dans les statuts ou par décision des associés. Les règles de majorité, de cession de parts et de prise de décision se fixent librement lors de la génération des statuts de la SCI.
Les obligations comptables d’une SCI dépendent de son régime fiscal. À l’impôt sur le revenu, un suivi des recettes et des dépenses suffit dans la plupart des cas, et la SCI dépose chaque année une déclaration n° 2072. À l’impôt sur les sociétés, la SCI tient une comptabilité d’engagement complète, avec bilan et compte de résultat, proche de celle d’une entreprise commerciale.
La SAS pour investir dans l’immobilier
La société par actions simplifiée offre un cadre plus commercial et plus souple que la SCI pour investir dans l’immobilier. Une SAS immobilière attire les investisseurs qui visent la location meublée, l’achat-revente ou un montage patrimonial évolutif.
Comme la SCI, la SAS peut se constituer avec un capital de 1 €. Les apports en numéraire doivent être libérés à hauteur de 50 % au minimum à la constitution, le solde devant être versé dans les cinq ans.
Les caractéristiques de la SAS
La SAS peut se créer avec un seul associé, sous la forme unipersonnelle appelée SASU. C’est un vrai atout pour qui veut investir seul, là où la SCI impose au minimum deux personnes.
La responsabilité des associés de SAS se limite à leurs apports. En cas de difficulté, leur patrimoine personnel reste protégé au-delà des sommes investies. Cette protection constitue la principale différence avec la SCI, où la responsabilité est indéfinie.
La nature commerciale de la SAS élargit le champ des activités possibles. Une SAS peut louer en meublé, acheter pour revendre en tant que marchand de biens ou combiner l’immobilier avec d’autres opérations. Ses statuts s’organisent presque librement, ce qui laisse une grande marge dans la répartition des pouvoirs.
La fiscalité de la SAS
La SAS est soumise à l’impôt sur les sociétés de plein droit, au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices puis 25 % au-delà, comme le fixe l’article 219 du Code général des impôts. Une option pour l’impôt sur le revenu existe, mais elle reste limitée à cinq exercices et rarement adaptée à un projet immobilier de long terme.
L’impôt sur les sociétés permet à une SAS d’amortir le bien et de déduire ses charges, y compris les intérêts d’emprunt. Le résultat imposable de la SAS diminue d’autant pendant des années. Lorsque vous vous versez les bénéfices sous forme de dividendes, ceux-ci supportent la flat tax de 30 %, qui regroupe 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, comme le détaille le guide sur l’imposition des dividendes en SAS.
La gestion de la SAS
La SAS est dirigée par un président, personne physique ou morale, dont les pouvoirs et le mode de nomination figurent dans les statuts. Le président de SAS relève du régime des assimilés salariés lorsqu’il est rémunéré, ce qui le rattache au régime général de la Sécurité sociale sans lui ouvrir de droit à l’assurance chômage.
Une SAS suit les mêmes obligations comptables qu’une société commerciale classique. Elle établit chaque année un bilan, un compte de résultat et des annexes. Un commissaire aux comptes devient obligatoire dès que la SAS dépasse deux des trois seuils légaux. Ces seuils sont fixés à 4 M€ de total de bilan, 8 M€ de chiffre d’affaires hors taxes et 50 salariés.
SCI ou SAS : comment choisir selon votre projet immobilier ?
Le choix entre SCI et SAS dépend moins du montant investi que de la nature du projet, du type de location visée et du nombre de personnes qui s’engagent.
Location nue ou location meublée ?
Le type de location est le premier critère de départage entre SCI et SAS. Pour de la location nue destinée à durer, la SCI à l’impôt sur le revenu reste la voie la plus directe. Pour de la location meublée, la SCI est bloquée par sa nature civile, et la SAS prend l’avantage.
La loi n’interdit pas totalement la location meublée en SCI, mais elle l’encadre étroitement. Une SCI à l’impôt sur le revenu ne peut louer en meublé que si ces recettes restent accessoires, dans la limite de 10 % de ses recettes totales hors taxes, appréciées en moyenne sur quatre exercices. Au-delà de ce seuil, la location meublée en SCI entraîne un passage automatique à l’impôt sur les sociétés, sans possibilité de refus.
La réforme 2026 des prélèvements sociaux creuse encore l’écart entre location nue et location meublée. Les revenus de location meublée sont désormais soumis à 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % pour la location nue et pour les plus-values immobilières des particuliers. Pour un investissement locatif de long terme, cet écart pèse dans le calcul de rentabilité.
Julien souhaite acheter seul un studio à 120 000 € et le louer meublé en courte durée pour maximiser le rendement. La SCI est écartée deux fois, car elle exige deux associés et supporte mal la location meublée au-delà de 10 % de ses recettes. Une SASU permet à Julien d’investir seul, de louer en meublé sans requalification fiscale et de limiter sa responsabilité au montant de son apport.
Investir seul ou à plusieurs ?
Le nombre de personnes impliquées pèse tout autant que le type de location dans le choix entre SCI et SAS. Une SCI suppose au minimum deux associés, ce qui la rend impossible pour un investisseur seul. La SASU devient alors la solution la plus utilisée pour investir en société sans associé.
À plusieurs, la SCI reprend l’avantage. La répartition des parts fixe la quote-part de revenus de chacun, et les statuts organisent librement les règles de majorité et de cession, ce qui évite les blocages entre associés.
Percevoir des revenus ou transmettre un patrimoine ?
L’objectif de long terme sépare nettement la SCI de la SAS. Pour transmettre un patrimoine à ses enfants par donations successives de parts, la SCI familiale offre un cadre bien rodé, avec des abattements de droits de donation renouvelables tous les 15 ans.
Pour dégager des revenus pendant la détention, l’impôt sur les sociétés devient plus intéressant. L’amortissement du bien réduit le résultat imposable année après année, en SAS comme en SCI à l’IS, mais il alourdit la plus-value au moment de vendre.
Lila et son frère héritent d’un appartement estimé à 250 000 € qu’ils veulent louer vide et conserver dans la famille. Une SCI à l’impôt sur le revenu leur permet de gérer le bien à deux, de répartir les revenus fonciers selon leurs parts et d’organiser la transmission aux enfants par donations successives. La location nue et l’objectif patrimonial correspondent au cadre civil de la SCI.
SCI ou SAS pour investir dans l’immobilier : le tableau comparatif
Le tableau suivant associe les situations les plus courantes à la structure la mieux adaptée.
| Votre situation | Structure adaptée | Raison principale |
|---|---|---|
| Location nue, projet familial mené à plusieurs | SCI à l’IR | Revenus fonciers transparents et transmission facilitée |
| Location meublée ou location de courte durée | SAS ou SASU | Objet commercial compatible, aucun risque de requalification |
| Investissement mené seul | SASU | La SCI exige deux associés au minimum |
| Achat-revente de biens | SAS | Activité commerciale fermée à la SCI |
| Détention longue avec revente à terme | SCI à l’IR | Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention |
| Besoin de revenus pendant la détention | SCI à l’IS ou SAS | Amortissement du bien déductible du résultat |
Deux points de vigilance restent à examiner avant de trancher :
- Comparez la fiscalité de sortie, car l’impôt sur les sociétés allège l’impôt annuel mais alourdit souvent la plus-value de revente ;
- Tenez compte de la responsabilité, indéfinie en SCI et limitée aux apports en SAS, si le projet repose sur un emprunt important.
Peut-on combiner une SAS et une SCI ?
Une SAS peut devenir associée d’une SCI, et ce montage est courant chez les investisseurs qui structurent un patrimoine important. La SAS détient alors des parts de la société civile, aux côtés d’autres associés personnes physiques.
Le montage SAS et SCI sépare les rôles entre les deux sociétés. La SCI porte les murs et perçoit les loyers. La SAS exerce l’activité commerciale ou pilote l’ensemble du patrimoine. Cette organisation facilite la gestion de plusieurs biens et prépare des cessions futures. Elle ajoute en revanche de la complexité, un coût de fonctionnement plus élevé et deux comptabilités à tenir en parallèle. Un accompagnement par un professionnel évite les erreurs de structuration.
Peut-on transformer une SCI en SAS ?
La transformation d’une SCI en SAS est possible, mais l’opération n’est pas neutre sur le plan fiscal. La transformation d’une SCI en SAS fait passer la société d’un régime civil à un régime commercial, avec un basculement à l’impôt sur les sociétés et des conséquences immédiates sur l’imposition des résultats et des plus-values latentes, c’est-à-dire les gains non encore réalisés sur les biens détenus.
La transformation suppose une décision des associés réunis en assemblée, une modification des statuts et des formalités auprès du Guichet unique de l’INPI. Un bilan des conséquences fiscales avant de se lancer reste la meilleure précaution.
La SCI et la SAS répondent à deux logiques d’investissement immobilier. La SCI, société civile transparente à l’impôt sur le revenu, convient à la détention et à la transmission d’un patrimoine loué nu, à condition d’être au moins deux associés et d’accepter une responsabilité indéfinie sur son patrimoine personnel. La SAS, société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 %, permet de louer en meublé, d’investir seul sous forme de SASU et de limiter sa responsabilité aux apports, au prix d’une gestion plus lourde et d’une plus-value de revente souvent plus taxée. Le type de location, le nombre d’associés et l’horizon de revente sont les trois repères qui guident le choix.
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Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 01/09/2026
FAQ
Peut-on acheter un bien immobilier avec une SAS ?
Oui, une SAS peut acheter, détenir et louer un bien immobilier. Sa nature commerciale lui permet même la location meublée et l’achat-revente, que la SCI ne peut pas exercer durablement. Le bien entre à l’actif de la SAS et s’amortit sur plusieurs années, souvent entre 25 et 40 ans pour la structure du bâtiment.
Vaut-il mieux une SCI ou une SAS pour louer en meublé (LMNP) ?
La SAS est mieux adaptée à la location meublée que la SCI. Une SCI à l’impôt sur le revenu ne tolère le meublé que dans la limite de 10 % de ses recettes totales hors taxes, en moyenne sur quatre exercices. Au-delà, la SCI bascule automatiquement à l’impôt sur les sociétés. Depuis 2026, les revenus meublés supportent aussi des prélèvements sociaux plus élevés, à 18,6 % contre 17,2 % pour la location nue.
Peut-on investir seul dans l'immobilier avec une SCI ?
Non, une SCI exige au moins deux associés et ne peut pas exister sous forme unipersonnelle. Pour investir seul en société, il faut se tourner vers la SASU, la forme unipersonnelle de la SAS, qui se constitue avec un capital minimum de 1 €.
Quelle structure paie le moins d'impôts sur l'immobilier ?
Entre SCI et SAS, la réponse dépend de votre horizon de détention. Une SCI à l’impôt sur le revenu est souvent avantageuse sur le long terme grâce à l’abattement pour durée de détention, qui exonère la plus-value d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans. L’impôt sur les sociétés, en SAS ou en SCI, réduit l’impôt pendant la détention par l’amortissement, mais alourdit la plus-value au moment de vendre. Le calcul se fait projet par projet.
Une SAS peut-elle être associée d'une SCI ?
Oui, une SAS peut détenir des parts d’une SCI et en devenir associée. Ce montage sépare la détention des murs, portée par la SCI, de l’activité commerciale, portée par la SAS. Il convient aux patrimoines structurés mais suppose deux comptabilités distinctes et deux séries d’obligations déclaratives.
Quelle est la responsabilité des associés en SCI et en SAS ?
En SCI, la responsabilité des associés est indéfinie. Chacun répond des dettes sur son patrimoine personnel, à proportion de ses parts et sans solidarité entre associés, en application de l’article 1857 du Code civil. En SAS, la responsabilité se limite au montant des apports. C’est une différence de protection majeure entre les deux formes.
Peut-on passer d'une SCI à l'IR à une SCI à l'IS ?
Oui, une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette option reste révocable jusqu’au cinquième exercice qui suit celui de l’option, puis devient définitive. Le passage à l’impôt sur les sociétés ouvre l’amortissement du bien mais modifie la fiscalité de la revente, qui perd tout abattement pour durée de détention. Un bilan complet avant décision évite les mauvaises surprises.
Sources de l'article
Rédigé par
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Bonsoir, est-il possible d’acquérir les murs d’un bien immoblié avec une sci et une sarl ( les deux à la fois?
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Dans le cas d’une SAS, Y a t il de la TVA sur les loyers nus ou meubles? il y a un seuil de 32000 euros?